Die Vermögensfrage Eigenheime unter Denkmalschutz sind oft überteuert

Eigenheime waren in den vergangenen Jahren in steuerlicher Hinsicht überwiegend Privatsache. Nun werden Eigenheime mit Hilfe der Riesterrente wieder gefördert. Außerdem kommt in den Genuss steuerlicher Vergünstigungen, wer Eigenheime kauft, die unter Denkmalschutz stehen. Die steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten führt bei gutbetuchten Anlegern zu hohen Steuervorteilen, so dass diese Liegenschaften bei vermögenden Privatleuten begehrte Objekte sind. Trotz der Vorteile ist die Renovierung denkmalgeschützter Objekte auch mit Gefahren verbunden, weil die Kosten in vielen Fällen über den Preisen "vergleichbarer" Objekte ohne Steuervorteil sind. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Ehepaar mittleren Alters, er ist 45 Jahre alt, sie 40 Jahre, hat 200.000 Euro auf der hohen Kante und überlegt sich, davon 100.000 Euro in den Kauf einer Wohnung, die unter Denkmalschutz steht, zu stecken und das Objekt selbst zu nutzen. Davon versprechen sich die Anleger mehrere Vorteile. Sie wollen das Kapital ertragreich anlegen, sie wollen Steuern sparen, und sie wollen die künftige Miete lieber in die eigene Tasche stecken. Das sind einleuchtende Ziele, doch ob sich die Investition lohnt, bringt nur eine detaillierte Rechnung ans Tageslicht. Die Zahlen zeigen, wie lukrativ das Leben in der eigenen Wohnung ist, wie rentabel das vorliegende Denkmal ist und wie vorteilhaft der Kauf einer ähnlichen Wohnung ohne Förderung ist.

Der Mietvorteil sinkt um die Instandhaltung

Der erste Punkt läuft auf den Vergleich von Kauf oder Miete hinaus. Das Objekt ist 120 Quadratmeter groß und kostet 360.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von 5 Prozent, so dass der Gesamtaufwand auf 378.000 Euro klettert. Dafür müssen in Zukunft keine Mieten mehr bezahlt werden. Das sind im vorliegenden Fall monatlich 10 Euro pro Quadratmeter, so dass die Immobilie bei einer Nutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren insgesamt 240 Raten à 1200 Euro abwirft. Der Mietvorteil sinkt um die Instandhaltung. Bei einem Ansatz von 1 Prozent der Gesamtkosten fallen jeden Monat etwa 300 Euro an, so dass der Ertrag der Immobilie bei 900 Euro liegt. Hinzu kommen die Steuervorteile.

Die Anleger dürfen im vorliegenden Fall rund 250.000 Euro als Sonderausgaben geltend machen. Nach Paragraph 10 f des Einkommensteuergesetzes (EStG) können von diesen Aufwendungen zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent vom Einkommen abgezogen werden, so dass in dieser Zeit jährliche Sonderausgaben von 22.500 Euro anfallen. Sie führen bei einem steuerpflichtigen Jahreseinkommen von 120.000 Euro zu Vorteilen von 824 Euro pro Monat.

Ist das Objekt die richtige Investition?

Durch die Steuervorteile wirft die Immobilie während der ersten Halbzeit folglich 120 Erträge von jeweils 1724 Euro und während der zweiten Halbzeit weitere 120 Erträge von jeweils 900 Euro ab. Das ergibt in Verbindung mit dem Startwert von 378..000 Euro und einem Endwert von 360.000 Euro eine Rendite von 4,4 Prozent pro Jahr, so dass der Kauf des Denkmals eine hervorragende Investition zu sein scheint. Ähnliche Verzinsungen sind mit anderen Geldanlagen und nach Steuern zur Zeit kaum erzielbar, so dass sich das Ehepaar auf dem richtigen Weg wähnt.

Das sollte jedoch nicht von der zweiten Frage ablenken. Ist das konkrete Objekt im vorliegenden Fall die richtige Investition? Die Überlegung drängt sich in erster Linie wegen des Kredites auf. Notwendig sind 278.000 Euro, die 5 Prozent pro Jahr kosten. Das ist zwar kein Beinbruch, weil das Einkommen hoch genug ist, um die Schulden innerhalb von 20 Jahren vollständig zu tilgen, doch die Hypothek verwandelt die Immobilie über Nacht in einen Sparplan.

Der Hunger des Initiators ist Anlass, über die Investition nachzudenken

Er beginnt mit dem Eigenkapital von 100.000 Euro. Danach folgen 120 Raten à 111 Euro, die sich aus dem Saldo der Kreditraten (1835 Euro), der Instandhaltung (300 Euro), der Mieten (1200 Euro) und der Steuervorteile (824 Euro) ergeben. Die folgenden 120 Raten klettern auf 935 Euro, weil die Steuervorteile unter den Tisch fallen. Sollte das Objekt in 20 Jahren wieder für 360.000 Euro verkäuflich sein, würde sich der Immobilienplan mit 3,6 Prozent pro Jahr verzinsen, so dass die Investition weiterhin sinnvoll erscheint.

Die Frage nach dem Preis des Denkmals in 20 Jahren kann, das liegt in der Natur der Sache, kein Mensch beantworten. Trotzdem sind im vorliegenden Fall gewisse Zweifel angebracht, ob die Immobilie ihren Wert behalten wird. Erstens sind Ausgaben von 378.000 Euro für eine Eigentumswohnung, die 120 Quadratmeter groß ist, nicht gerade wenig, und zweitens ist der jährliche Mietvorteil von 10.800 Euro im Verhältnis zu den Kosten gering. Der Gesamtaufwand von 3000 Euro pro Quadratmeter legt den Verdacht nahe, dass der Bauträger von den Steuervorteilen, die dem Käufer winken, ein ordentliches Stück für sich beansprucht. Dagegen ist nichts einzuwenden, doch der Hunger des Initiators ist Anlass, über die Investition intensiv nachzudenken.

Auf den ersten Blick ein mageres Ergebnis

Beim Kauf einer vergleichbaren Wohnung ohne Steuervorteile ist es durchaus denkbar, dass das Ehepaar mit 315.000 Euro auskommt. Dieses Vorhaben führt im Vergleich zu dem Denkmal zu veränderten Zahlen. Bei der billigeren Wohnung sind 240 Raten à 469 Euro zu bezahlen, weil der Kredit nur 215.000 Euro beträgt, keine Steuervorteile eingeräumt werden und geringere Instandhaltungskosten anfallen. Trotzdem wird sich bei dieser Lösung genauso die Frage stellen, ob das Objekt in 20 Jahren noch 300.000 Euro wert sein wird. Hierauf wird es ebenfalls keine Antwort geben, doch die Aussicht dürfte gut sein, dass solide Immobilien in guter Lage zu angemessenen Werten wiederverkaufbar sind, wenn die Einstiegspreise normal waren.

Im vorliegenden Fall liegt die jährliche Verzinsung bei 2,3 Prozent pro Jahr. Das ist auf den ersten Blick ein mageres Ergebnis und wirft die Frage auf, ob sich der Kauf der Wohnung überhaupt lohnt. Die Antwort wird von den Alternativen abhängen. Sparverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren bringen aus heutiger Sicht zwischen 3 und 4 Prozent. Davon ist die Abgeltungsteuer abzuziehen, so dass zwischen 2,2 und 3 Prozent übrig bleiben. Fazit: Die Wohnung ist bei diesen Zahlen ein Sparvertrag mit mäßiger Verzinsung.

Die Demarkationslinie zwischen beiden Objekten

Sollte an dem Eigenheim festgehalten werden, rückt wieder die Frage in den Mittelpunkt, ob das schöne Denkmal oder die normale Wohnung die bessere Investition ist. Das hängt in erster Linie von den Werten in 20 Jahren ab. Bei stabilen Endwerten - hier 360.000 Euro, dort 300.000 Euro - werden Renditen von 3,6 und 2,3 Prozent erzielt. Das führt zu einem Vorteil von 58.000 Euro zugunsten des Denkmals. Sie sind die Demarkationslinie zwischen beiden Objekten. Die Steuervorteile des Denkmals erlauben einen Rückgang der Einstiegskosten um knapp 60.000 Euro. Das sind rund 20 Prozent des Preises der Vergleichsimmobilie.

Die Zahl ist für das Ehepaar von größter Wichtigkeit, weil sie die Steuervorteile ins richtige Licht rücken. Denkmäler rechnen sich, falls sie höchstens 10 Prozent teurer als ähnliche Objekte sind. Sobald die Anbieter aber 20 oder 30 Prozent mehr fordern, können die Steuervorteile die Überteuerung nicht wettmachen.