07.07.2007 · Bei der Finanzierung selbst genutzter Immobilien im fortgeschrittenen Alter geht es um die Frage, ob das Eigenheim überhaupt finanzierbar ist. Kreditverträge sollten grundsätzlich hohe Tilgung zulassen, auch wenn sich Banken sträuben.
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Die Finanzierung selbst genutzter Immobilien im fortgeschrittenen Alter ist nicht vergleichbar mit der Kreditaufnahme in jungen Jahren. Im Alter von 30 oder 35 Jahren geht es um die Frage, ob das Eigenheim überhaupt finanzierbar ist. Dann stehen langfristige Zinssätze und niedrige Raten im Mittelpunkt des Interesses. Wer erst mit 55 oder 60 Jahren den Traum vom Eigenheim verwirklicht, hat andere Bedürfnisse.
Es geht zum Beispiel um die Frage, was mit Anlagen und Sparverträgen passieren soll. Genauso wichtig sind die Überlegungen, wie die Hypotheken flexibel und schnell getilgt werden können. Der Wunsch nach flexibler Tilgung stößt bei den Banken allerdings auf wenig Gegenliebe, weil die Institute an festen und langfristigen Kreditverträgen interessiert sind. Das kann zu Krediten führen, die im Vergleich zu den Standardverträgen erheblich teurer sind, wie in folgendem Beispiel deutlich wird.
Den Blick auf die Fakten nicht verstellen lassen!
Der Inhaber eines Kleinbetriebes ist 58 Jahre alt. Er hat zusammen mit seiner Frau zwei Kinder, die aus dem Haus sind und selbst Nachwuchs haben. Der Auszug der Kinder hat die Eltern vor Jahren bewegt, aus ihrem Haus in eine Wohnung zu ziehen, doch jetzt haben die Senioren ein Haus gefunden, wovon sie immer geträumt haben. Es ist ein Anwesen, das sich gut in mehrere Wohnungen teilen lässt und mehreren Generationen genügend Raum bietet. Weil das Haus zu einem guten Preis zu haben war, haben die Eltern nicht lange gefackelt und das Objekt gekauft. Jetzt stehen Umbau und Renovierung auf dem Programm, und das wird ins Geld gehen.
Der Unternehmer rechnet mit einem Aufwand von 500.000 Euro. Die Gespräche mit den Banken haben in dem Anleger ein merkwürdiges Gefühl hinterlassen. Das eine Institut hat einen Nominalzins von 4,75 Prozent angeboten, der fünf Jahre festgeschrieben werden soll, und das andere Institut hat einen Nominalzins von 3,5 Prozent offeriert, der zehn Jahre gelten soll. Der niedrigere Satz ist auf den Auszahlungskurs von 96 Prozent und darauf zurückzuführen, dass der Kredit aus dem Förderprogramm der KfW stammt. Der erste Kredit kostet effektiv 4,85 Prozent und der zweite 4,15 Prozent, so dass der Unternehmer zu der zweiten Offerte neigt.
Die Vorliebe für den Förderkredit ist verständlich, doch sie droht den Blick darauf zu verstellen, dass die 500.000 Euro zu viel sind. Der Mann besitzt drei Versicherungen und eine Eigentumswohnung, so dass das Ehepaar mit viel weniger Kredit auskommt. Die erste Police hat einen Rückkaufswert von 22.000 Euro. Sie wird mit 200 Euro pro Monat bespart und soll in fünf Jahren eine Ablaufleistung von 40.000 Euro liefern. Die anderen Verträge werden in sieben Jahren fällig. Die zweite Police hat einen Rückkaufswert von 160.000 Euro und ist mit einem Darlehen von 50.000 Euro belastet. Die monatliche Prämie liegt bei 600 Euro, und die Ablaufleistung wird etwa 260.000 Euro betragen. Bei der dritten Police liegen 53.000 Euro auf dem Konto, und die monatlichen Leistungen von 350 Euro werden zu einem Endbetrag von 100.000 Euro führen. Die vielen Zahlen lassen sich auf vier Werte reduzieren, die schnell erkennen lassen, wie es laufen sollte. Die erste Police hat eine Rendite von 3,97 Prozent, die zweite 3,46 Prozent, das Policendarlehen kostet 5,75 Prozent im Jahr. Der dritte Vertrag wird mit 3,37 Prozent rentieren. Die Zahlen lassen nur einen Schluss zu: weg mit den Versicherungen, weg mit dem Altkredit, runter mit dem Neukredit, weil die Kosten der beiden Darlehen über den Renditen der drei Kapitalversicherungen liegen.
Die Empfehlung stößt bei vielen Anlegern, die vor ähnlichen Entscheidungen stehen, auf wenig Begeisterung. Die meisten Privatleute sehen in den Versicherungen, die seit Jahren bespart werden, ihre private Altersversorgung. Der Rat, die Verträge zu kündigen, löst bei vielen Sparern Angst vor Verarmung aus. Die Sorge kann sich jedoch in Luft auflösen, wenn sich der Anleger bewusst macht, dass er andernfalls kurz vor dem Ruhestand noch Geld aufnehmen muss.
Vorteilhaftigkeit von Angeboten hängt von der Betrachtungsweise und den Vorgaben ab
Im vorliegenden Fall lohnt es sich, die Policen aufzulösen und den bestehenden Kredit abzulösen. Das führt unter dem Strich zu einem Guthaben von 185.000 Euro, so dass die Geldaufnahme auf 315.000 Euro begrenzt werden kann. Hinzu kommt die Möglichkeit, die Rückzahlung des Kredites durch eine Einmalzahlung zu beschleunigen, sobald der Umbau fertig sein wird und die Eigentumswohnung, die ungefähr 150.000 Euro wert ist, verkauft worden ist. Dadurch bekommt der ursprüngliche Kredit von 500.000 Euro ein anderes Gesicht. Jetzt geht es um eine Hypothek von 315.000 Euro, die mit Hilfe einer Sondertilgung von 150.000 Euro, die in 36 Monaten möglich sein sollte, aufgrund der Bonität des Unternehmers leicht in fünf Jahren getilgt werden kann. Bei diesen Vorgaben verändert sich auch die Vorteilhaftigkeit der beiden Angebote.
Die erste Offerte enthält die volle Auszahlung und den Nominalzins von 4,75 Prozent. Sie bietet dem Anleger die Chance, die 150.000 Euro ohne Vorfälligkeitsentschädigung in die Rückzahlung einzubinden. Außerdem wird die Möglichkeit angeboten, zusätzlich noch jedes Jahr bis zu 15 Prozent der Kreditsumme außerplanmäßig zu tilgen. Wenn die 150.000 Euro in drei Jahren bezahlt werden, sonst aber auf weitere Sondertilgungen verzichtet wird, muss der Unternehmer der Bank insgesamt 60 Monatsraten à 3.467 Euro überweisen. Dadurch kostet der Kredit effektiv weiterhin 4,85 Prozent pro Jahr.
Anders sieht die Rechnung bei der Alternative aus. Hier müssen 328.125 Euro aufgenommen werden, weil der Auszahlungskurs nur 96 Prozent beträgt. Der Nominalzins von 3,50 Prozent und die Sondertilgung von 150 000 Euro in drei Jahren fordern von dem Anleger insgesamt 60 Raten à 3512 Euro, wenn die Rückzahlung wie im ersten Beispiel auf fünf Jahre begrenzt wird. Die höheren Raten sind ein klares Anzeichen, dass der alte Effektivzins für diesen Kreditverlauf nicht mehr gilt. Statt der ursprünglichen 4,15 Prozent sind jetzt 5,15 Prozent fällig, doch für diese Verteuerung ist nicht die Bank verantwortlich.
Die Ursache für den Kostenanstieg um 100 Basispunkte ist der Auszahlungskurs von 96 Prozent. Das Damnum wurde in dem Standardangebot zu Recht auf 120 Monate verteilt, weil der Nominalzins zehn Jahre gilt. Durch die einmalige Zahlung und durch die hohen Monatsraten schrumpft die Laufzeit aber auf fünf Jahren, so dass das Disagio die Kosten in die Höhe treibt. Mit den 5,15 Prozent liegt der zweite Kredit genau 30 Basispunkte über dem ersten Angebot. Das sind - umgerechnet in Euro - rund 2392 Euro, so dass die Preise dicht beieinander liegen und es fast Jacke wie Hose ist, für welche Hypothek sich der Anleger entscheidet. Die Würfel sollten trotz der höheren Kosten für den zweiten Kredit fallen. Hier werden ein fester Zins für zehn Jahre und die Möglichkeiten freier Sondertilgungen geboten. Dadurch kann der Unternehmer die Flexibilität der Rückzahlung optimieren. Er kann hohe und konstante Tilgungen vereinbaren. Genauso kann er sich aber für niedrige Monatsraten und hohe Sondertilgungen am Jahresende entscheiden, um den Kredit bis zum Beginn des Ruhestandes zu tilgen.
