Die Vermögensfrage: Die Beratung der Bausparkassen lässt viele Wünsche offen

„Und dann haben wir dummerweise den falschen Bausparvertrag unterschrieben...“

Es ist wirklich zum Heulen. Jahr für Jahr testen Verbraucherschützer die Qualität der Finanzberatung in Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Und jedes Jahr wiederholen sich die Ergebnisse. Die Beratung ist mäßig, es bleiben viele Wünsche offen. Im jüngsten Fall waren Mitarbeiter der Stiftung Warentest unterwegs und haben sich bei Bausparkassen beraten lassen, wie die Modernisierung eines Eigenheims bezahlt werden soll. Der Fall ist von ergreifender Schlichtheit, wie die folgenden Zahlen beweisen. Ein Privatmann hat sich vor einiger Zeit ein Haus gekauft, und das Objekt soll in vier Jahren auf Vordermann gebracht werden. Die Modernisierung wird voraussichtlich 50.000 Euro kosten. Der Mann hat 10.000 Euro auf einem Festkonto liegen, und er kann jeden Monat bis zu 400 Euro sparen. Wie kann das geplante Vorhaben finanziert werden?

Die erste Antwort haben die Tester durch die Wahl der Institute geliefert. Wer zur Bausparkasse geht, muss damit rechnen, mit einem Bausparvertrag nach Hause zu gehen. Von den Instituten kann nicht erwartet werden, dass sie sich mit anderen Finanzierungsformen beschäftigen. Das haben die Verbraucherschützer billigend in Kauf genommen. Sie interessierten sich in erster Linie, welche Tarife die Bausparkassen anbieten, wie sehr die Berater auf die Wünsche des „Interessenten“ eingehen, wie gut die Unterlagen über den Ablauf der Finanzierung sind.

Ein gutes Gefühl, kein guter Vertrag

Die Testkunden waren von dem Eifer und der Freundlichkeit der 154 Berater der 22 Institute durch die Bausparkasse angetan. Ein gutes Gefühl und ein guter Vertrag seien jedoch zweierlei, wie die Experten betonen. Ein Viertel der Institute bekam „gute“ Noten, ein Viertel erhielt „mangelhafte“ Zensuren, der Rest dümpelte im „befriedigenden“ und „ausreichenden“ Mittelfeld herum. Bei den „schlechten“ Instituten steht mal die Bausparsumme in vier Jahren nicht zur Verfügung, mal ist die angesetzte Sparrate zu hoch, mal wählte der Berater den falschen Tarif.

Die Bausparsumme beträgt, das liegt bei dem Vorhaben auf der Hand, genau 50.000 Euro. Die Abschlussgebühr beträgt je nach Tarif entweder 1 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das sind 500 beziehungsweise 800 Euro. Die Gebühr wird in der Regel mit den ersten Raten verrechnet, weil es nicht schicklich ist, dem Kunden die Gebühr in Form von Bargeld abzuknöpfen. Im vorliegenden Fall bietet sich an, die Gebühr mit der Soforteinzahlung von 10.000 Euro zu verrechnen. Folglich wandern bei einem Satz von 1 Prozent nur 9500 Euro in den Topf der Bausparkasse.

Zahlen von bestechender Klarheit

Die monatliche Vorgabe von 400 Euro haben die meisten Institute gerne übernommen. Auf diese Weise kommt bei einem Habenzins von 1 Prozent vor Steuern nach 48 Monaten ein Guthaben von 29.261 Euro zusammen. Damit ist das Guthabenkonto so gefüllt, dass der Vertrag zugeteilt werden kann. Die Bausparkasse wird die Differenz zur Vertragssumme als Darlehen auszahlen. Die 20.739 Euro werden jedes Jahr mit 3,25 Prozent verzinst. Getilgt wird das Darlehen mit Monatsraten von jeweils 300 Euro. In diesen Beträgen sind Zins und Tilgung enthalten, so dass es 76 Monate dauern wird, bis die Schulden vom Tisch sein werden.

Der Zahlungsstrom aus Sicht des Kunden besteht aus vier Teilen: Er zahlt zu Beginn einmalig 10.000 Euro. Anschließend folgen 48 Raten à 400 Euro. Dann sind 76 Raten à 300 Euro fällig. Abgeschlossen wird die Zahlungsreihe durch die Schlusszahlung von 493 Euro. Die Zahlen sind von bestechender Klarheit, doch die meisten Privatleute können mit den Werten nicht viel anfangen. Folglich ist es kein Wunder, dass viele Eigenheimer verzweifelt Antworten auf die Frage suchen, ob die Zahlen gut, mittelprächtig oder schlecht sind.

Fragwürdig oder vorteilhaft?

Hilfe von amtlicher Seite dürfen die Anleger nicht erhoffen. Die staatliche Finanzaufsicht macht den Bausparkassen keine Auflagen. Weder müssen die Institute sagen, wie hoch die Rendite des Sparvertrags ist, noch müssen die Unternehmen sagen, wie hoch der wahre Preis des Darlehens ist. Genauso muss kein Effektivzins für die Kombination angegeben werden. Das ist sogar sinnvoll, weil der Effektivzins für komplette Bausparverträge mathematischer Unsinn ist. Trotzdem bleibt die Frage im Raum stehen, ob der Vorschlag, die Modernisierung des Eigenheims in vier Jahren auf diese Weise zu bezahlen, fragwürdig oder vorteilhaft ist.

Die ersten Anhaltspunkte für die Güte des Bausparvertrages können Habenzins und Sollzins sein. Das Institut bezahlt für die Guthaben jährlich 1 Prozent, und die Kasse stellt für das Darlehen jährlich 3,25 Prozent in Rechnung. Die Vertreter der Bausparkassen betonen zu Recht, dass beide Zinssätze garantiert sind. In der Regel betonen sie die Sicherheit des Kreditzinses. Das Argument hat in den letzten Jahren viel von seiner Strahlkraft verloren, weil die Sollzinsen für alternative Bankdarlehen so niedrig sind, zum Teil sogar unter den Zinssätzen der Bausparkasse liegen. Für alle Eigenheimer, die besonderen Wert auf Sicherheit legen, hat diese Garantie aber nach wie vor höchste Priorität.

Bausparvertrag als „Sicherungsinstrument“

Im vorliegenden Fall geht es um die verbindliche Zusage, dass der Kreditzins in vier Jahren effektiv 3,3 Prozent betragen wird. Der Wert ist mit den Preisen, die heute für Kredite mit einer Zinsbindung von acht Jahren bezahlt werden, überhaupt nicht vereinbar. Stattdessen muss sich der Anleger fragen, wie hoch dieser Wert in vier Jahren sein wird, und weil diese Frage kein Mensch beantworten kann, setzen die Bausparkassen, und das ist kein Verbrechen, auf die Angst der Privatleute, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen werden. Mit diesem Hinweis wird der Bausparvertrag als „Sicherungsinstrument“ verkauft, und das kommt in Deutschland in aller Regel gut an.

Es ist müßig, über die Fragen zu debattieren, ob die Angst berechtigt ist oder wie hoch der Kreditzins in vier Jahren werden kann. Trotzdem ist es sinnvoll, vor der Unterschrift unter den Bausparvertrag die möglichen Alternativen zu prüfen. Das ist aus zwei Gründen vorteilhaft. Auf der einen Seite wird deutlich, wie hoch die kritischen Sollzinsen bei Bank- und Fondslösungen sind, und auf der anderen Seite kommt ans Tageslicht, dass Verkäufer und Vermittler das Bausparen in der Regel aus Provisionsgier verteufeln.

Bausparer sind keine Angsthasen

Die erste Alternative zu dem Bausparvertrag sind ein Banksparplan und ein Bankdarlehen. Sie werden mit Zahlen der Bausparkasse bestückt. Folglich besteht der Banksparplan aus der Einmalzahlung von 10.000 Euro und 48 monatlichen Sparraten von je 400 Euro. Bei diesem Produkt fällt keine Abschlussgebühr an, so dass das Guthaben nach vier Jahren höher sein muss, wenn die Einzahlungen mit 1,5 Prozent pro Jahr verzinst werden. Das Konto wird nach vier Jahren bei 30.068 Euro stehen.

Das hat zur Folge, dass der Eigenheimer in vier Jahren nur 19.932 Euro aufnehmen muss. Dieser Betrag wird wie bei der Bausparkasse mit 75 Raten à 300 Euro und einer Schlusszahlung von 493 Euro bedient. Das führt zu einem kritischen Nominalzins von 4,5 Prozent pro Jahr. Kritisch heißt in diesem Fall, dass das Bankdarlehen in vier Jahren bis zu 4,5 Prozent kosten darf, um nicht teurer als der Bausparkredit zu sein. Das ist ein Abstand von 125 Basispunkten zur Bausparlösung. Aus heutiger Sicht sind solche Werte für Hypotheken mit achtjähriger Laufzeit undenkbar, weil die Zahlen bei 2,5 bis 3 Prozent liegen.

Die beiden Sätze, heute 2,75 Prozent, in Zukunft vielleicht 4,5 Prozent, sind aber, um es noch einmal in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, kaum zu vergleichen, weil zwischen den Werten vier Jahre liegen. Daher sollten Privatleute, die auf das Bausparen setzen, nicht als Angsthasen verunglimpft werden. Ihnen ist eben die Sicherheit, dass das Bauspardarlehen in vier Jahren exakt 3,25 Prozent kosten wird, im Laufe der Finanzierung einen zusätzlichen Tausend-Euro-Schein wert.

Gift für die Rendite der Sparanlagen

Vorsicht ist bei den Offerten freier Vermittler geboten, das Geld in Investmentfonds anzusparen. Hier wird zum Beispiel das Angebot gemacht, die 10.000 Euro und die 48 Sparraten in einen Rentenfonds zu stecken. Die Anforderungen an „gute“ Rentenfonds sind Ansichtssache. Wirklichkeit sind die Kosten. Die Ausgabeaufschläge betragen in der Regel bei 3 Prozent der eingezahlten Beträge, die jährlichen Verwaltungskosten liegen im Schnitt bei 1 Prozent pro Jahr, und die Zinsen der Rentenfonds bewegen sich um 3 Prozent pro Jahr.

Die einzelnen Zahlen sind Gift für die Rendite der Sparanlagen. Die Ausgabeaufschläge und die Verwaltungskosten drücken den Effektivzins auf 0,2 Prozent pro Jahr. Das ist noch weniger als bei dem Bausparvertrag, der in der Sparphase eine Rendite von 0,3 Prozent abwirft. Die Magerzinsen sorgen nach vier Jahren für ein Guthaben von 28.922 Euro, so dass 21.078 Euro aufzunehmen sind. Für deren Verzinsung und Tilgung stehen 75 Raten à 300 Euro und die Schlusszahlung von 493 Euro zur Verfügung. Folglich darf der Kreditzins bei diesem Modell in vier Jahren höchstens 2,48 Prozent betragen, und da wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit eng.

Kein Freibrief für den schnellen Abschluss

Bei diesen Zahlen sollten sich die freien Vermittler mit ihrer Kritik am Bausparen eher zurückhalten, weil sie mit ihren Offerten kaum mithalten können. Die Rentenfonds sind zu teuer, und Aktienfonds verbieten sich aufgrund der kurzen Sparphase fast von selbst. Wer sich freilich das Messer an die Kehle setzen will, sollte sich zuvor die Kosten der Aktienfonds ansehen. Hier sind Ausgabeaufschläge von 5 Prozent die Regel, und die jährlichen Verwaltungskosten liegen im Schnitt bei 1,5 bis 2 Prozent. Das erfordert in den nächsten 48 Monaten jährliche Renditen von etwa 7,5 Prozent vor Steuern und Verwaltung.

Die hohen Vorgaben zeigen in aller Deutlichkeit, dass Aktiensparpläne für die Finanzierung der Modernisierung des Eigenheims nicht geeignet sind. Da sind Bausparverträge und Banksparpläne vorteilhaftere Lösungen. Das ist aber kein Freibrief für den schnellen Abschluss eines Bausparvertrages. Hier kommt es in besonderem Maße auf den richtigen Tarif an. Der mit Abstand wichtigste Punkt ist die Zuteilung des Vertrages. Er sollte in vier Jahren zugeteilt werden. Sonst muss der Sparer die Modernisierung des Hauses aufschieben, oder er muss bis zur Zuteilung einen Zwischenkredit aufnehmen, und das geht in der Regel ins Geld.

Die Vermögensfrage Die Beratung der Bausparkassen lässt viele Wünsche offen