Die Vermögensfrage Die Änderung von Krediten mit Festzins ist schwierig

Die Umstellung von Immobilienkrediten mit Festzins ist, wie ein Blick hinter die Kulissen verrät, eine Geschichte ohne Ende. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Etappen geklärt, wie bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehen zu rechnen ist. Doch haben die Entscheidungen vor allem bei Privatleuten für mehr Verwirrung als Klarheit gesorgt. In den Urteilen ging es in erster Linie um die Frage, wie bei vorzeitiger Rückzahlung gerechnet werden muss. Offen geblieben sind bis heute aber andere Kreditstörungen, wie sie ebenfalls jeden Tag in der Praxis vorkommen. Mal lehnen die Banken die Umstellung bestimmter Kredite aus Prinzip ab, mal legen sie Abrechnungen vor, welche die Kunden nicht verstehen.

So verzwickt die einzelnen Fälle in juristischer Hinsicht sein mögen, so einfach sind die Probleme aus Sicht der Finanzmathematik, weil es bei der Änderung von Krediten nur zwei Typen gibt. Die erste Gruppe umfasst Ablösungen in allen Schattierungen. Dazu gehören Nichtabnahme, Sondertilgung, Ratenwechsel und Vollablösung. Hier wollen einzelne Anleger vom Kreditvertrag zurücktreten, oder die Investoren wollen die Darlehen auf einmal teilweise oder ganz ablösen.

Umstellungen für Anleger mit erheblichen Problemen verbunden

Bei der zweiten Gruppe handelt es sich um Kunden, welche die Kosten ihrer Verbindlichkeiten bereits vor Ablauf der regulären Zinsbindung neu vereinbaren möchten. Entweder sitzen sie auf Krediten mit hohen Nominalzinsen und ärgern sich darüber, dass die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind oder sie haben die Sorge, dass die Zinsen in Zukunft ansteigen werden. In diesen Fällen sollen die Darlehen nicht abgelöst, sondern die Zinsen sollen frühzeitig in günstigere Konditionen umgetauscht werden. Hier gibt es in der Praxis besonders viel Ärger, weil sich bisher nur wenige Fachleute mit der Frage beschäftigt, wie die Herausgabe alter Margen korrekt berechnet werden soll.

Unter dem Strich sind aber sämtliche Umstellungen für die Anleger mit erheblichen Problemen verbunden, und die Schwierigkeiten kommen in drei Beispielen zum Vorschein. Der Inhaber einer Anwaltskanzlei hat vor einem Jahr einem Bauträger den Auftrag erteilt, ihm für eine Million Euro ein Einfamilienhaus zu bauen. Aus dem Traum ist ein Albtraum geworden, weil der Bauträger vor drei Monaten unerwartet Konkurs angemeldet hat. Die Anzahlungen sind im Orkus, und die Aussichten, von dem Geld etwas wieder zu sehen, sind von mäßiger Natur. Hinzu kommt das Pech, dass der Jurist vor sechs Monaten etwa 750.000 Euro aufgenommen und den Nominalzins von 4,25 Zins für zehn Jahre festschreiben ließ.

Wer früher zurückzahlen will, muss Entschädigung zahlen

Die Bank ist nicht bereit, das Darlehen zum Nulltarif zurückzunehmen. Sie fordert eine Entschädigung von 93.000 Euro. Als der Anwalt zum ersten Mal von diesem Betrag hörte, verschlägt es ihm fast die Sprache. Er kann nicht verstehen, warum er soviel Geld bezahlen soll. In seinen Augen ist der Kredit zwar bereitgestellt, aber nicht ausgezahlt worden. Genauso schüttelt er den Kopf darüber, dass die Bank solches Theater macht und die 750.000 Euro nicht einfach dem nächsten Kunden in die Hände drückt.

Die beiden Einwände sind aus der Sicht des Anwaltes verständlich, doch der Jurist hat keine Chance, von den 93.000 Euro herunterzukommen, weil der BGH vor Jahren zu Recht entschieden hat, dass die Nichtabnahme wie eine Totalablösung zu behandeln sei. Die Bank hat den Kredit vor sechs Monaten auf dem Kapitalmarkt eingekauft. Im Vertrag ist geregelt, dass der Kredit spätestens ein halbes Jahr später abzurufen sei. Das heißt im Klartext: Im kommenden Monat beginnen die Zinszahlungen, und im nächsten Frühjahr kommen die Tilgungen hinzu. Damit stehen der Bank sechs Raten von jeweils 2656 Euro, 108 Zahlungen à 4500 Euro und am Ende der Rest von 507.950 Euro zu.

Im vorliegenden Fall war der entscheidende Fehler, dass der Anwalt versucht hat, sich von Anfang an niedrige Zinsen zu sichern, um auf diese Weise höhere Bauzeitzinsen zu vermeiden und dem Risiko aus dem Weg zu gehen, dass die Kreditaufnahme nach Fertigstellung des Eigenheims teurer werden wird. Der Versuch ist verständlich, doch das Risiko dürfen Bauherren nur auf sich nehmen, wenn die Bonität des Bauträgers erstklassig ist. Sonst ist es vorteilhafter, die Immobilie mit einem Kredit in laufender Rechnung zu bezahlen und die Endfinanzierung erst einzudecken, wenn das Objekt fertiggestellt worden ist.

Die Banken verstecken sich hinter einem BGH-Urteil

Der nächste Fall enthält zwei Sondertilgungen. Ein Personalberater ist vor kurzem 60 Jahre geworden. Dabei wurden zwei Lebensversicherungen fällig, so dass seit einigen Tagen rund 300.000 Euro auf dem Konto liegen. Auf seinem Eigenheim lasten noch 80.000 Euro, und auf der vermieteten Wohnung, die seit Monaten verkauft werden soll, liegen noch 120.000 Euro. Der Anleger ist stark auf Sicherheit bedacht, so dass es auf der Hand liegt, die Kredite zu tilgen und den Rest anzulegen.

Er berät den Fall mit seinem Steuerberater, und sie kommen nach einigem Hin-und Her zu dem Schluss, dass es günstiger sei, zunächst die Schulden zu tilgen. Die Entscheidung ist richtig, doch die beiden Berater haben die Rechnung ohne den Wirt gemacht. Die Bank weigert sich, das Geld anzunehmen. Der Sachbearbeiter nimmt nicht einmal zur Kenntnis, dass der Personalberater bereit ist, entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, sondern er verweist trocken auf den Vorstandsbeschluss des Hauses, im vorliegenden Fall aus Prinzip jede Sondertilgung abzulehnen.

Diese Haltung hat sich in jüngster Zeit wie eine Seuche ausgebreitet, und die Ursache ist das Urteil des BGH vom 1. Juli 1997. In dieser Entscheidung haben die Bundesrichter zum ersten Mal festgelegt, dass ein Kunde in bestimmten Lebenslagen das Recht haben muss, einen Kreditvertrag aufzulösen. Bei der Konkretisierung der Bedürfnisse hat sich der BGH aber nicht festgelegt. Er nannte als konkretes Beispiel nur den Verkauf der Immobilie, und daraus haben die Banken den Schluss gezogen, dass alle anderen Wünsche, beispielsweise die Tilgung der Schulden mit Hilfe von Erbschaften oder Geldanlagen, die fällig geworden sind, abgelehnt werden können.

Die Bank pocht auf die Einhaltung des Kontrakts

Es gibt bis heute keine Entscheidung, die einem Darlehensnehmer die Möglichkeit einräumt, einen Kredit aus beliebigem Grund abzulösen, solange der Schaden ersetzt wird. Das liegt an der Sturheit der Banken, die sich hinter diesem Urteil verschanzen und behaupten, dass jede Ablösung dem Gesetz widerspreche. Erstens stimmt diese Aussage in dieser Form nicht, und zweitens vergraulen die Banken mit dieser Haltung die Anleger.

In diese Kategorie fällt auch ein Investor, der vor fünf Jahren zwei Millionen Euro in ein Mietshaus investiert und dafür 1,5 Millionen Euro aufgenommen hat. Das Darlehen wurde zum Kurs von 100 Prozent eingedeckt. Der Nominalzins beträgt 4,5 Prozent pro Jahr. Die Tilgung liegt bei 3,5 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Der Unternehmer hat bisher 60 Raten von jeweils 10.000 Euro bezahlt, so dass die Restschuld im Laufe der Zeit auf 1.206.000 Euro gesunken ist. Der Zinssatz gilt noch fünf Jahre.

Der Immobilienbesitzer beschäftigt sich mit zwei Problemen. Er ärgert sich, dass der Nominalzins für Hypotheken mit zehnjähriger Zinsbindung heute nur noch 3,5 Prozent pro Jahr beträgt. Die Gespräche mit der Bank über eine kostengünstige Zinssenkung sind im Sande verlaufen. Jetzt treibt den Anleger die Furcht um, dass der Nominalzins in den kommenden Monaten wieder ansteigen wird, so dass die Gefahr besteht, den Kredit in fünf Jahren zu 4 oder 4,5 Prozent verlängern zu müssen. Daher interessiert er sich für die vorzeitige Prolongation des Darlehens. Obendrein ist dem Investor klar geworden, dass die Tilgung des Kredites in steuerlicher Hinsicht nachteilig ist. Günstiger wären die frühzeitige Prolongation, der Tausch des Darlehens in einen Festkredit und die Anlage in Investmentfonds. Auf diese Weise könnte der Anleger in den nächsten Jahren viel Geld sparen.

Die Bank möchte von diesen Überlegungen nicht viel wissen. Sie pocht auf die Einhaltung des Kontrakts. Der offene Zahlungsstrom besteht aus 60 offenen Monatsraten von jeweils 10.000 Euro und der Restschuld von 839.000 Euro am Ende der Zinsbindung. Wenn der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird, sind nach Mitteilung der Bank rund 99 000 Euro zu bezahlen. Die neue Anlage bringt im Schnitt noch 2,5 Prozent pro Jahr. Der Barwert der offenen Tilgungen liegt bei 1.305.00 Euro, so dass die Differenz zur Restschuld von 1.206.000 Euro fast 100.000 Euro beträgt.

Nirgendwo sonst sind Gewinne und Margen so transparent

Das Kreditinstitut hat die Vorfälligkeitsentschädigung zu seinen eigenen Gunsten berechnet. Es hat unterstellt, dass der Anleger den Kredit vollständig ablösen wird. Davon war in den Gesprächen zwar immer wieder die Rede, weil der Darlehensnehmer mehrfach auf die besseren Konditionen der Konkurrenz verwiesen hat und laut über eine Abwanderung nachdachte. Doch nun möchter der Investor der Bank treu bleiben und würde den Kredit gerne zu 3,5 Prozent pro Jahr zu verlängern und die laufende Tilgung aussetzen.Vor diesem Hintergrund ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch. Der Grund liegt in der doppelten Marge während der nächsten 60 Monaten. Das bestehende Darlehen und der Nominalzins von 4,5 Prozent pro Jahr enthalten einen Gewinn. Genauso verhält es sich bei der Prolongation. In den künftigen 3,5 Prozent pro Jahr steckt ebenfalls eine Zinsspanne, so dass der Unternehmer zweimal zur Kasse gebeten werden würde, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bei 99.000 Euro stehen bliebe.

Das Problem lässt sich mit einem einfachen Handgriff aus der Welt schaffen. Der Kreditgeber muss den Wiederanlagezins von 2,5 Prozent um die historische Marge erhöhen und den restlichen Zahlungsstrom mit 2,5 plus x Prozent abzinsen. Dadurch fällt der Barwert, und die Höhe der Entschädigung sinkt. So einfach die Berechnung der neuen Entschädigung ist, so schwierig ist die Umsetzung aber in der Kreditpraxis. Die meisten Institute wehren sich mit allen Mitteln gegen die Erstattung alter Margen. Die Banken tun sich mit dieser Haltung freilich keinen Gefallen. Es gibt keine zweite Branche, in der Gewinne und Margen so transparent sind wie im Kreditgewerbe. Es genügt ein Blick in die Zinsdatenbank der Deutschen Bundesbank, um zu sehen, wo der Rentenmarkt vor fünf Jahren stand. Daraus lässt sich die Marge ableiten, die mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen 50 bis 100 Basispunkten beträgt. Wenn die Bank zum Beispiel eine Altmarge von 75 Basispunkten erzielt, sollte der Wiederanlagezins aus Gründen der Fairness von 2,5 auf 3,25 Prozent steigen. Dadurch sinkt die Entschädigung auf rund 62.000 Euro. Darauf besteht kein Anspruch, so dass auch bei diesen Darlehen weiterhin die Warnung gilt: Die Umstellung von Krediten mit Festzins bleibt schwierig, solange die Parteien beim Abschluss des Vertrages keine Regelungen treffen, wie bei Änderungen und Korrekturen zu rechnen ist.