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Die Vermögensfrage : Denkmalgeschützte Wohnungen als Geldvernichtung

  • -Aktualisiert am

Der Putz bröckelt: Doch so mancher Anleger findet das interessant Bild: Pein, Andreas

Anleger zahlen meist viel zu hohe Preise für denkmalgeschützte Wohnungen. Die Fassade ist marode, der Putz bröckelt, doch die Steuervorteile klingen verlockend. So verlockend, dass sich mancher aufs Glatteis begibt.

          Die Idee der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Geldanlagen mit Ampelfarben zu kennzeichnen, um Privatleuten die Eignung der Produkte zu zeigen, ist auf den ersten Blick gar nicht schlecht. Das System ist einfach, weil die Farben – Rot, Gelb und Grün – jedem Menschen vor Augen führen, was die Stunde geschlagen hat. Nur wird die Umsetzung mit hoher Wahrscheinlichkeit an der Frage scheitern, wie die Einstufung abläuft. Ist eine Anleihe grün? Ist eine Immobilie gelb? Ist eine Aktie rot? Und was ist mit Bausparverträgen? Wie sieht es bei Kapitalversicherungen aus? Und wie steht es um Basisrenten? So harmlos die Fragen klingen, so schwierig sind die Antworten, weil es nicht leicht ist, bestimmte Geldanlagen mal eben schnell mit einer Farbe zu markieren. Die Probleme werden an Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen und mit Hilfe von Krediten bezahlt werden, in vollem Umfang deutlich.

          Wohnungen und Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind zurzeit die „letzten“ Steuersparmodelle. Sie bieten auf der einen Seite hohe Steuervorteile, weil die Sanierungskosten und die Kreditzinsen als Werbungskosten absetzbar sind, doch die Gefahr, diese Anlagen zu überhöhten Preisen einzukaufen und zu gegebener Zeit vor finanziellen Trüm-mern zu stehen, ist im Augenblick dermaßen hoch, dass bei 95 Prozent aller Offerten die Ampel rot, und zwar grellrot, aufleuchten müsste. Die Gründe für diese Aussage werden an einem Mehrfamilienhaus deutlich, das am Kurfürstendamm in Berlin steht und in dem 25 Wohnungen zum Verkauf angeboten werden, die unter Denkmalschutz stehen. Sieben Anleger haben schon den Grundstein für ihren finanziellen Absturz gelegt, und 18 Privatleute haben noch die Chance, sich um ihr Geld zu bringen.

          Steuervorteile locken die Anleger

          Im zweiten Stock des Hauses wird eine 111 Quadratmeter große Wohnung angeboten, deren Rahmendaten in der ersten Tabelle stehen. Der Anteil an dem Grundstück kostet 100.000 Euro. Die Altbausubstanz schlägt mit 150.000 Euro zu Buche. Die Sanierungskosten sollen 400.000 Euro betragen. Hinzu kommen 40.000 Euro für die Grunderwerbsteuer und den Notar. Das führt zu einem Aufwand von 690.000 Euro, und dieser Preis ist, wie der Berliner sagen würde, nicht von schlechten Eltern. Das gilt auch für die Erträge. Der Anbieter rechnet mit einer Monatsmiete von 13,50 je Quadratmeter. Das entspricht einem Jahresertrag von 18.000 Euro. Wer sich nun die Mühe macht, einen Taschenrechner zur Hand zu nehmen und 690.000 Euro durch 18.000 Euro teilt, wird zu dem Ergebnis kommen, dass die Wohnung rund 38 Jahresmieten kostet. Was soll man dazu sagen?

          Bild: Volker Looman

          Die Antwort wird von der Blickrichtung abhängen. Aus Sicht des Anbieters kann man nur sagen: Hut ab, der Mut, mit diesem Preis auf den Markt zu gehen, ist groß, und der Versuch ist nicht strafbar. Und aus kritischer Sicht kann man nur lapidar feststellen, dass jeder seines Glückes Schmied ist, in diesem Fall aber wohl eher seines Unglückes. Und was sollen die Finanzwächter zu diesem Fall sagen? Sollen sie die Ampel auf Grün schalten, frei nach dem Motto, Denkmalschutz ist eine tolle Sache, oder sollen sie die Ampel auf Rot schalten, weil die Wahrscheinlichkeit hoch ist, mit dieser Wohnung gegen die Wand zu fahren?

          Selbst wenn am Kurfürstendamm alle Ampeln auf Rot stehen, wird es genügend Privatleute geben, welche die Zeichen missachten, hier droht kein Bußgeld, hier gibt es keine Punkte, hier gibt es kein Anlageverbot. Stattdessen winken Steuervorteile, und sie sind der Hauptgrund, warum sich Privatleute auf diese Objekte stürzen. Im vorliegenden Fall kann die Altsubstanz insgesamt 50 Jahre mit jeweils 3.480 Euro abgeschrieben werden, und die Sanierungskosten können im Verlauf von zwölf Jahren mit achtmal 36.000 Euro und viermal 28.000 Euro abgesetzt werden. Die Mieten bleiben in dieser Zeit durch die hohen Abschreibungen steuerfrei. Danach müssen die Vermieter aber Teile ihrer Erträge an das Finanzamt abführen, und die Abgaben führen in vielen Fällen zu dem Versuch, die Objekte nach 15 Jahren zu verkaufen, weil die Wohnungen ihre Schuldigkeit getan haben.

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