Die Aussetzung der Tilgung spielt bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine große Rolle mehr. Vor zehn Jahren, als es noch Kapitalversicherungen mit steuerfreien Ablaufleistungen gab, gehörte es für Spitzenverdiener zum guten Ton, statt eines Annuitätendarlehens einen Festkredit aufzunehmen und die Tilgung in Versicherungen einzuzahlen. Seit der Besteuerung der Policen ist diese Finanzierung verschwunden. Genauso sind Modelle mit Fondspolicen und Investmentfonds in der Mottenkiste gelandet.
Der Untergang der Finanzierung mit Tilgung über Geldanlagen hat zwei Ursachen. Bei den Policen unterliegt die Hälfte der Zinsen der persönlichen Besteuerung, und die Aktiensparpläne werden mit der Abgeltungsteuer belastet. Dadurch haben die Geschäfte stark an Attraktivität eingebüßt. Die risikofreudigen Anleger sollten das Kind freilich nicht mit dem Bad ausschütten. Wer die Kredite mit spitzem Bleistift durchrechnet, wird bei den aktuellen Zinsen interessante Möglichkeiten entdecken, die Steuerbelastung zu senken. Das macht folgendes Beispiel deutlich.
Ein Anleger will eine Immobilie kaufen, die 500.000 Euro kostet. Davon entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück und 400.000 Euro auf das Gebäude. Die Nebenkosten - die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent und die Notargebühren von 1 Prozent - treiben den Gesamtaufwand um 30.000 Euro auf 530.000 Euro. Das Objekt soll 15 Jahre vermietet werden. Die anfängliche Miete beträgt 2.500 Euro. Die Jahresmiete von 30.000 Euro entspricht, wenn sie zum Objektpreis in Beziehung gesetzt wird, einer Verzinsung von 6 Prozent pro Jahr und ist solide.
Verzinsung ist nicht Rendite
Die Verzinsung entspricht jedoch nicht der Rendite der Immobilie. Sie ist niedriger, weil bei der Berechnung von Renditen vollständige Zahlungsströme verwendet werden. Der Startwert beträgt 530.000 Euro. Die laufenden Erträge liegen bei 2.500 Euro pro Monat und sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Der Endwert wird jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit fallen. Der Anleger hofft, dass der Wert des Grundstückes jedes Jahr um 1 Prozent steigt. Und er befürchtet, dass der Wert des Gebäudes um jährlich 2 Prozent fällt. Folglich wird der Endwert der Immobilie in 15 Jahren nur noch 400.000 Euro betragen. Das führt zu einer Rendite von 5 Prozent vor Steuern. Bei einem steuerpflichtigen Einkommen von 200.000 Euro sinkt der Wert auf 2,8 Prozent pro Jahr.
Man kann darüber streiten, ob dies viel oder wenig ist. Die einen Anleger werden die Nase rümpfen, weil sie höhere Renditen fordern. Die anderen Investoren werden froh sein, nach Steuern auf fast 3 Prozent zu bekommen, weil interessante Alternativen rar sind. Renten bringen in Abhängigkeit der Kategorie - entweder Staaten oder Unternehmen - zwischen 2 und 4 Prozent vor Steuern, und Aktien sind eine andere Klasse. Folglich ist die Rendite der Immobilie nach Steuern solide.
Wenn die Immobilie wie im vorliegenden Fall nicht voll mit Eigenkapital bezahlt wird, stellt sich die Frage nach der optimalen Finanzierung. Empfiehlt sich ein Damnum? Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden? Wie soll der Kredit getilgt werden? Wie wird sich die Rentabilität der Immobilie unter Berücksichtigung der Fremdmittel verändern? Diese Fragen sollten Anleger interessieren, doch die Wirklichkeit sieht oft anders aus. Die meisten fragen lediglich nach dem Zinssatz, weil sie davon ausgehen, dass die Vorteilhaftigkeit vom Nominal- oder Effektivzins abhängt. Das jedoch ist ein Trugschluss.
Zwei wertvolle Informationen
Das erste Finanzierungsmodell ist ein klassisches Annuitätendarlehen. Der Anleger nimmt die 300. 000 Euro zum Kurs von 100 Prozent auf. Der Nominalzins von 4 Prozent wird 15 Jahre festgeschrieben. In dieser Zeit sollen die Schulden voll getilgt werden. Das führt zu 180 Raten von jeweils 2.219 Euro. Die Höhe der Zahlungen bleibt konstant. Allerdings ändert sich die Zusammensetzung der Raten. Anfangs sind die Zinsen hoch, doch die Aufwendungen sinken im Laufe der Zeit. Folglich werden die Tilgungen gegen Ende der Laufzeit höher.
Die Änderung der Zusammensetzung hat Auswirkungen auf Steuern. Die Zinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Dadurch winken jährliche Steuervorteile. Sie sind am Anfang hoch und am Ende niedrig. Im vorliegenden Fall beträgt die Steuererstattung im ersten Jahr 5.199 Euro und im letzten Jahr noch 250 Euro. Wenn die Erstattungen des Finanzamtes in den Zahlungsstrom der Finanzierung eingestellt werden, kommt für den Kredit nach Steuern ein Effektivzins von 2,27 Prozent heraus.
Die Zahl von 2,3 Prozent liefert Fachleuten zwei wertvolle Informationen. Erstens ist der Abstand zur Rendite der Immobilie gering. Das Objekt bringt 2,8 Prozent, der Kredit kostet 2,3 Prozent. Dadurch klettert die Rentabilität der Kombination - Immobilie plus Kredit - auf 3,2 Prozent pro Jahr. Zweitens liefert der Preis des Kredites den Hinweis, dass sich die Aussetzung - besser die Umleitung - der Rückzahlung nur lohnt, wenn die Geldanlage, in welche die Tilgung gesteckt wird, mehr als 2,3 Prozent pro Jahr erbringt.
Vier Bausteine
Das ist bei den beliebten Kombinationen aus Festdarlehen und Bausparverträgen nicht sofort erkennbar. Die Verknüpfung lockt in erster Linie durch günstige Zinsen. Die Festdarlehen kosten im Augenblick nicht mehr als 3 Prozent pro Jahr, und der Bausparvertrag wirft in der Sparphase eine Verzinsung von 1 Prozent pro Jahr ab. Nach der Zuteilung liegt der Kreditzins bei 3,75 Prozent pro Jahr. Die Saldierung der Soll- und Habenzinsen mag bei manchen den Eindruck erwecken, dass die Kosten vor Steuern unter 3 Prozent liegen, doch das stimmt nicht, wie ein Blick auf den Zahlungsstrom zeigt.
Der Bausparvertrag über 300.000 Euro beginnt mit der Abschlussgebühr von 1 Prozent. Sie wird nicht bar bezahlt, sondern mit Sparraten von jeweils 1.700 Euro verrechnet. Der Habenzins von 1 Prozent pro Jahr und die jährliche Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent erfordern 90 Raten, um nach siebeneinhalb Jahren auf ein Guthaben von 154.000 Euro zu kommen. Parallel zu den 90 Sparraten sind 90 Zinsraten für die Hypothek fällig. Sie kostet 3 Prozent pro Jahr, so dass Raten von jeweils 750 Euro hinzukommen.
Mit Zuteilung des Bausparvertrages wird der Festkredit abgelöst. In der Folge sind für die Verzinsung und die Tilgung des Bausparkredites weitere 90 Raten fällig. Sie liegen bei 1.850 Euro pro Monat. Nach insgesamt 15 Jahren ist ein Rest von 1.200 Euro offen. Das heißt, dass die Finanzierung der Bausparkasse aus vier Bausteinen besteht. Der Auszahlungsbetrag liegt bei 300. 000 Euro. Danach sind 90 Raten zu 2.450 Euro fällig, anschließend 90 Raten zu 1.850 Euro. Beendet wird die Kette mit 1.200 Euro. Das ergibt jährliche Effektivzinsen von 3,9 Prozent vor Steuern und 2,2 Prozent nach Steuern.
Das dritte Finanzierungsmodell ist die klassische Verknüpfung von Kredit und Geldanlage. Aufgenommen wird ein Darlehen von 300.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Der jährliche Nominalzins beträgt - wie beim Annuitätendarlehen - 4 Prozent. Folglich muss der Anleger 180 Raten von jeweils 1.000 Euro bezahlen. Die Tilgung fließt in eine Fondspolice, die zu gleichen Teilen aus Anleihen und Aktien besteht. Hier wird eine jährliche Rendite von 4 Prozent vor Steuern erwartet, so dass 180 Monatsprämien von je 1.222 Euro nötig sind, um in 15 Jahren die erforderliche Ablaufleistung von 300.000 Euro zu erreichen.
Der Zahlungsstrom vor Steuern besteht aus den Zinsraten (1.000 Euro) und den Versicherungsprämien (1.222 Euro), so dass jeden Monat 2.222 Euro anfallen. Der Startwert liegt bei 300.000 Euro, der Endwert bei null Euro, weil sich die Restschuld und das Versicherungsguthaben aufheben. Das ergibt einen jährlichen Effektivzins von 4,12 Prozent pro Jahr.
Der Pfiff der Kombination besteht in der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen und in der mäßigen Ertragsbesteuerung. Es ist nur die Hälfte der Zinsen zu versteuern, und die Steuer, keine Abgeltungsteuer, sondern Einkommensteuer, fällt erst am Laufzeitende der Police an. Das führt zu einer Steuerersparnis, und es verschieben sich die Steuern auf der Zeitachse. So sinkt der jährliche Effektivzins der Kombination auf 1,6 Prozent.
Klare Rangfolge
Damit liegt die Aussetzung der Tilgung auf dem ersten Platz. Es folgt die Kombination der Bausparkasse mit 2,2 Prozent. Das Annuitätendarlehen belegt mit 2,3 Prozent den dritten Platz. So klar die Reihenfolge ist, so klein sind die Differenzen. Wenn die Zahlungsströme der drei Modelle mit jeweils 1,6 Prozent abgezinst werden, beträgt der Barwert der dritten Lösung null Euro. Die Kapitalwerte der beiden Alternativen liegen bei minus 13.000 Euro und minus 15.000 Euro.
Die Barwerte dürften die besten Kennzahlen sein, um dem Anleger zu zeigen, wie hoch die Unterschiede in Euro sind. Es geht um Finanzierungen mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Das Annuitätendarlehen ist wegen des festen Zinses eine sichere Sache. Auch der Zins des Festdarlehens ist garantiert. Nur die Ablaufleistung der Police ist ungewiss. Der Anleger hofft auf eine Rendite von 3,2 Prozent nach Steuern, und diese Hoffnung ist in Geld ungefähr 15.000 Euro wert. Sollten die Anleihen und Aktien die gewünschte Rendite von 4 Prozent erbringen, wird die Rechnung aufgehen. Bei geringeren Erträgen wird der Vorteil sinken.
Die Kapitalwerte zeigen deutlich, dass die alte Aussetzung der Tilgung weiterhin Vergünstigungen bietet. Nur sind die Vorteile im Gegensatz zu früheren Zeiten gering geworden. Die Kombination der Bausparkasse ist von der Sicherheit mit der Lösung der Bank vergleichbar. Hier hat der Anleger zwei sichere Zinsen. In der ersten Halbzeit ist der Zinssatz der Bank fest, und in der zweiten Halbzeit ist der Zinssatz der Bausparkasse fest. Das führt zu einem Modell, dessen Kosten mit dem Annuitätendarlehen vergleichbar sind. Sollte sich der Anleger für die Lösung Bank und Geldanlage entscheiden, wäre es zweckmäßig, die ganze Geldanlage in Frage zu stellen. Das kleine Paket - nur die Police - bringt 3,2 Prozent. Das große Paket - Immobilie, Kredit, Police - wirft eine Rendite von 3,6 Prozent ab. Die Differenz ist kaum der Rede wert, aber der Unterschied der Risiken ist gewaltig!
Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.
