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Veröffentlicht: 06.04.2012, 16:30 Uhr

Die Vermögensfrage Das Spiel mit den Zinsdifferenzen

Die Finanzierung vermieteter Immobilien will gut überlegt sein. Lebenspolicen bieten seit ihrer Besteuerung kaum noch Vorteile. Und auch Modelle mit Fonds sind veraltet.

von Volker Looman
© F.A.Z.-Kai „Zu Ostern suchen sie immer nach einer Finanzierung...“

Die Aussetzung der Tilgung spielt bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine große Rolle mehr. Vor zehn Jahren, als es noch Kapitalversicherungen mit steuerfreien Ablaufleistungen gab, gehörte es für Spitzenverdiener zum guten Ton, statt eines Annuitätendarlehens einen Festkredit aufzunehmen und die Tilgung in Versicherungen einzuzahlen. Seit der Besteuerung der Policen ist diese Finanzierung verschwunden. Genauso sind Modelle mit Fondspolicen und Investmentfonds in der Mottenkiste gelandet.

Der Untergang der Finanzierung mit Tilgung über Geldanlagen hat zwei Ursachen. Bei den Policen unterliegt die Hälfte der Zinsen der persönlichen Besteuerung, und die Aktiensparpläne werden mit der Abgeltungsteuer belastet. Dadurch haben die Geschäfte stark an Attraktivität eingebüßt. Die risikofreudigen Anleger sollten das Kind freilich nicht mit dem Bad ausschütten. Wer die Kredite mit spitzem Bleistift durchrechnet, wird bei den aktuellen Zinsen interessante Möglichkeiten entdecken, die Steuerbelastung zu senken. Das macht folgendes Beispiel deutlich.

Ein Anleger will eine Immobilie kaufen, die 500.000 Euro kostet. Davon entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück und 400.000 Euro auf das Gebäude. Die Nebenkosten - die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent und die Notargebühren von 1 Prozent - treiben den Gesamtaufwand um 30.000 Euro auf 530.000 Euro. Das Objekt soll 15 Jahre vermietet werden. Die anfängliche Miete beträgt 2.500 Euro. Die Jahresmiete von 30.000 Euro entspricht, wenn sie zum Objektpreis in Beziehung gesetzt wird, einer Verzinsung von 6 Prozent pro Jahr und ist solide.

Verzinsung ist nicht Rendite

Die Verzinsung entspricht jedoch nicht der Rendite der Immobilie. Sie ist niedriger, weil bei der Berechnung von Renditen vollständige Zahlungsströme verwendet werden. Der Startwert beträgt 530.000 Euro. Die laufenden Erträge liegen bei 2.500 Euro pro Monat und sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Der Endwert wird jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit fallen. Der Anleger hofft, dass der Wert des Grundstückes jedes Jahr um 1 Prozent steigt. Und er befürchtet, dass der Wert des Gebäudes um jährlich 2 Prozent fällt. Folglich wird der Endwert der Immobilie in 15 Jahren nur noch 400.000 Euro betragen. Das führt zu einer Rendite von 5 Prozent vor Steuern. Bei einem steuerpflichtigen Einkommen von 200.000 Euro sinkt der Wert auf 2,8 Prozent pro Jahr.

Man kann darüber streiten, ob dies viel oder wenig ist. Die einen Anleger werden die Nase rümpfen, weil sie höhere Renditen fordern. Die anderen Investoren werden froh sein, nach Steuern auf fast 3 Prozent zu bekommen, weil interessante Alternativen rar sind. Renten bringen in Abhängigkeit der Kategorie - entweder Staaten oder Unternehmen - zwischen 2 und 4 Prozent vor Steuern, und Aktien sind eine andere Klasse. Folglich ist die Rendite der Immobilie nach Steuern solide.

Wenn die Immobilie wie im vorliegenden Fall nicht voll mit Eigenkapital bezahlt wird, stellt sich die Frage nach der optimalen Finanzierung. Empfiehlt sich ein Damnum? Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden? Wie soll der Kredit getilgt werden? Wie wird sich die Rentabilität der Immobilie unter Berücksichtigung der Fremdmittel verändern? Diese Fragen sollten Anleger interessieren, doch die Wirklichkeit sieht oft anders aus. Die meisten fragen lediglich nach dem Zinssatz, weil sie davon ausgehen, dass die Vorteilhaftigkeit vom Nominal- oder Effektivzins abhängt. Das jedoch ist ein Trugschluss.

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