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Veröffentlicht: 10.02.2013, 10:21 Uhr

Die Vermögensfrage Das Haus finanziert man am besten mit einfachen Krediten

Die Verknüpfung mit Bausparverträgen und Aktienanlagen ist mit Vorsicht zu genießen. Das ist teurer oder von steigenden Aktienkursen abhängig.

von Volker Looman, Bremen
© Kai „Kann ich Sie mal unter vier Augen sprechen, Schmidt?...“

Festdarlehen sind im wahrsten Sinne des Wortes feste Bestandteile bei der Finanzierung selbstgenutzter Häuser und Wohnungen. Kritiker bemängeln zwar seit Jahren, dass sich die Kombination mit Bausparverträgen und Investmentfonds wegen der Kosten und Risiken nicht lohne. Die Kritik lässt Banken, Bausparkassen und Fondsgesellschaften aber kalt. Die Anbieter bezeichnen ihre Lösung als einfach, praktisch und gut. Die flotten Sprüche sind mit Vorsicht zu genießen. Die Pakete können in bestimmten Fällen sinnvoll sein. In der Regel sind Kombinationen aber teurer oder gefährlicher als klassische Annuitätendarlehen. Die Ursachen werden in folgenden Beispielen deutlich.

Für die Finanzierung eines Eigenheims werden 250.000 Euro benötigt. Davon werden drei Fünftel oder 150.000 Euro mit Hilfe einer traditionellen Hypothek dargestellt. Der Festzins beträgt 2,75 Prozent. Die Tilgung liegt bei 2 Prozent. Die Konditionen gelten zehn Jahre. Die restlichen beiden Fünftel bestehen aus zwei Verträgen. Das ist auf der einen Seite ein Festdarlehen, und das ist auf der anderen Seite ein Bausparvertrag oder ein Aktiensparplan. Die Ansparzeit des Bausparvertrages liegt bei achteinviertel Jahren, und die Tilgungszeit des Bausparkredites beträgt acht Jahre. Der Festkredit besteht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Insgesamt läuft diese Kombination also 16 Jahre und drei Monate.

Kaum Zinsen beim Bausparvertrag

Der Bausparvertrag beginnt mit der Abschlussgebühr von 1000 Euro. In den meisten Fällen werden die Kosten mit den ersten Sparraten verrechnet. Sie liegen im vorliegenden Fall bei 500 Euro im Monat. Folglich verschwinden die erste und die zweite Rate in den Taschen des Vertreters. Danach fließen die Raten in den Spartopf der Kasse. Dort werden sie mit 1 Prozent im Jahr verzinst. Nach acht Jahren und drei Monaten stehen auf dem Konto, wenn die Raten regelmäßig bezahlt worden sind, 50.484 Euro.

Die Summe sieht auf den ersten Blick unverdächtig aus. Wer sich aber einen Taschenrechner schnappt und die gezahlten Raten addiert, wird den Betrag mit gewissem Stirnrunzeln zur Kenntnis nehmen. An die Bausparkasse wurden 99 Raten à 500 Euro oder in der Summe 49.500 Euro überwiesen. Dafür stehen 50.484 Euro auf dem Konto. Das ist ein Zuwachs von gerade mal 984 Euro und sollte kleinen und großen Sparfüchsen vor Augen führen, dass es bei diesem Vertrag kaum Zinsen gibt. Mathematisch interessierten Anlegern sei verraten, dass die jährliche Rendite des Sparvertrags bei 0,5 Prozent liegt.

Höhere Zinsen beim Darlehen

Im selben Zeitraum fallen für das Festdarlehen aber Sollzinsen von 2,64 Prozent im Jahr an. Das sind 220 Euro im Monat, und diese Beträge sind nicht irgendwann, sondern gleich zu bezahlen, weil der Kredit heute benötigt wird. Sonst wäre die Finanzierung des Eigenheims nicht möglich. Nach achteinviertel Jahren kann der Vorauskredit abgelöst werden, weil die Bausparkasse ihr Darlehen zuteilen wird. Dieser Kredit wird, das steht bereits heute fest, nominal 3,75 Prozent im Jahr kosten. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung liegt bei 600 Euro. Das führt für den Kreditnehmer zu einer Laufzeit von acht Jahren. Folglich läuft die Kombination etwas mehr als 16 Jahre.

Nun stellt sich die Frage, wie viel die Kombination kostet. Da gibt es die einen Betrachter, welche die Raten im Schweiße ihres Angesichts addieren. Oberstudienräte zum Beispiel werden mittels Solartaschenrechnern zu dem Ergebnis kommen, dass der Hausbesitzer insgesamt 128.880 Euro bezahlt haben wird. Das ist rechnerisch und sachlich richtig, doch das Ergebnis ist nicht einmal in Ansätzen brauchbar, weil bei der Addition die genauen Zeitpunkte, zu denen die Raten fällig sind, nicht berücksichtigt werden.

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