Die Vermögensfrage Das Eigenheim ist in vielen Fällen ein teures Vergnügen

Die selbstgenutzten Häuser und Wohnungen sind Geldanlagen mit vielfältigen Gesichtern. Falls diese Eigenheime bar bezahlt werden, sind die Objekte festverzinslichen Wertpapieren ähnlich. Der Anlagebetrag ist die Immobilie, die Erträge sind die Mietvorteile, und der Rückfluss ist der Verkaufserlös. Werden diese Immobilien mit Hilfe von Krediten bezahlt, führt der Zahlungsstrom in der Regel zu einem Sparvertrag mit hoher Anfangszahlung. Der Investor blättert zu Beginn seine Ersparnisse auf den Tisch, danach folgen die Sparraten, weil die Zinsen und die Tilgung höher als die Mietvorteile sind, und der Endwert ist das lastenfreie Eigenheim.

Irgendwo in der Mitte sind die Objekte anzusiedeln, die zuerst gekauft, dann vermietet, in der Folge abgezahlt und am Ende selbst genutzt werden. Die Objekte erfreuen sich zur Zeit bei jungen Senioren großer Beliebtheit, weil sie händeringend nach sicheren Anlagen suchen. Die Privatleute kaufen im Alter von 50 oder 55 Jahren an einem Ort, der ihnen gut gefällt, ein Haus oder eine Wohnung, vermieten das Objekt eine Zeitlang und ziehen im Ruhestand selbst in das Anwesen. Das Geschäft kann rentabel sein, wenn die Zahlen stimmen, doch in vielen Fällen sind die Renditen dieser Anlagen bescheiden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Große Ernüchterung in vielen Fällen

Ein Anleger aus dem Rheinland ist 55 Jahre alt und hat 300 000 Euro auf dem Konto. Er weiß im Augenblick nicht so recht, was er mit dem Geld machen soll. Die Zinsen für Anleihen sind ihm zu niedrig, und der Einstieg in Aktien ist ihm zu gefährlich. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass der Mann einem Traum nachhängt. Er überlegt schon seit Jahren, sich im Alter in Hamburg, zum Beispiel an der Alster oder der Elbe, zur Ruhe zu setzen.

Die Umsetzung ist in vielen Fällen mit großer Ernüchterung verbunden, weil die Preise in Hamburg in den letzten Monaten explodiert sind, doch mit der Strategie heute kaufen, morgen vermieten, übermorgen einziehen wähnt sich der Anleger auf der Sonnenseite. Im vorliegenden Fall geht es um eine 100 Quadratmeter große Wohnung in einem Elbvorort. Die nominalen Daten sind in Tabelle 1 zu sehen. Die Immobilie kostet einschließlich der üblichen Spesen etwa 550 000 Euro. Für solche Preise gibt es in Dithmarschen und Ostfriesland hinter den Deichen halbe Höfe, doch in Hamburg gehen die Uhren anders. Hier werden in guten Lagen - ähnlich wie in München - durchaus Preise von 5000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

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Die Wohnung soll zehn Jahre lang vermietet werden. Die anfängliche Miete beträgt 1500 Euro und soll, wie in Hamburg üblich, jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Danach möchte der Anleger die Wohnung voraussichtlich 15 Jahre lang selbst nutzen. Während der Vermietung kann der Anleger vier Fünftel des Kaufpreises (550 000 Euro) mit jährlich 2 Prozent abschreiben. Außerdem sind in dieser Zeit auch die jährlichen Instandhaltungskosten, die mit 1 Prozent der Gebäudekosten (400 000 Euro) veranschlagt werden, als Werbungskosten absetzbar.

Neben diesen Objektdaten spielt der Kredit in Tabelle 2 für den Anleger eine wichtige Rolle. Notwendig ist eine Hypothek von 250 000 Euro. Sie soll zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt und bis zum Ruhestand getilgt werden. Momentan kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung etwa 3 Prozent pro Jahr, so dass insgesamt 120 Monatsraten von jeweils 2414 Euro notwendig sind, um die Wohnung während der Vermietung in voller Höhe zu entschulden. Die Zinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. In zehn Jahren wird sich das Bild gewandelt haben. Der Kredit wird getilgt sein. Aus den steuerpflichtigen Einnahmen werden steuerfreie Mietvorteile. Die Abschreibung wird unter den Tisch fallen. Die Instandhaltungskosten werden nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig sein, weil die Eigentumswohnung reine Privatsache sein wird.

Nicht von Werten, sondern von Preisen sprechen

Die zehnjährige Vermietung und die fünfzehnjährige Selbstnutzung führen, wie in Tabelle 3 zu sehen ist, zu einem Spar- und Rentenplan, der 25 Jahre lang ist. Anfangs werden 300 000 Euro eingesetzt. Anschließend müssen jedes Jahr zwischen 14 000 und 16 000 Euro - das ist die Differenz zwischen den Mieten, Betriebskosten, Kreditraten und Steuerzahlungen - auf den Tisch gelegt werden. Danach geht es mit 15 Einnahmen von 17 000 bis 20 000 Euro, den Salden der Mietvorteile und Instandhaltungen, in die zweite Halbzeit. Am Ende der Zahlungsreihe steht der Wert der Wohnung, der bei etwa 522 000 Euro liegen wird, wenn beim Verkauf in 25 Jahren rund 20 Jahresmieten erlöst werden.

Die Rendite des Zahlungsstroms beträgt 2,9 Prozent vor Steuern. Bei einem steuerpflichtigen Einkommen von 150 000 Euro pro Jahr sinkt die Verzinsung auf 2,8 Prozent. Das Ergebnis ist kein Anlass zum Jubeln, und die Ursache liegt in der negativen Zinsdifferenz. Die Wohnung bringt nach Steuern nur 2,9 Prozent, die Hypothek kostet nach Steuern dagegen 3 Prozent, so dass von den Erträgen nicht viel übrig bleibt. Das heißt im Klartext, dass die Wohnung für ehrbare Kaufleute, die das Rechnen nicht verlernt haben, ein träges Geschäft ist, wenn sich die Zahlen nicht ändern.

Hoffnung auf höhere Renditen bieten in erster Linie steigende Endwerte. Wenn das Objekt in 25 Jahren zum Beispiel für 25 Jahresmieten verkauft werden kann, wird die Rendite auf 3,5 Prozent klettern. In guten Lagen sind solche Zuwächse möglich, doch die Gefahr, auf die Nase zu fallen, wird in Zukunft erheblich höher als in der Vergangenheit sein, weil viele Märkte gesättigt sind. Daher sollten die Privatleute auch Blicke in die andere Richtung werfen. Wenn die Immobilie zum Beispiel lediglich für 15 Jahresmieten verkaufbar sein wird, werden am Ende der Veranstaltung nur 2 Prozent herausspringen.

Die nüchterne Überlegung, dass Immobilien an Wert verlieren, ist in vielen Haushalten nicht salonfähig. Daher sollten die Anleger vielleicht nicht von Werten, sondern von Preisen sprechen. Bei dieser Formulierung wird die Tatsache, dass Häuser und Wohnungen über einen Zeitraum von 25 Jahre normalem Verschleiß unterliegen, eher zu verkraften sein. Die Differenz von 500 000 zu 392 000 Euro entspricht einem Minus von 1 Prozent pro Jahr und ist die Hälfte der amtlichen Abschreibung.

Keine Garantie für konstante ZInsen

Die bescheidene Rendite von 2 Prozent pro Jahr ist je nach Blickwinkel auf den hohen Einstiegspreis oder die niedrige Anfangsmiete zurückzuführen. Das ungünstige Verhältnis ist auf jeden Fall eine Überlegung wert, auf den Kauf der Wohnung zu verzichten, in den kommenden 25 Jahren zur Miete zu leben und das Geld in Anleihen und Aktien zu stecken. Werden das vorhandene Kapital und die zukünftigen Sparraten zu gleichen Teilen in festverzinsliche Wertpapiere und börsennotierte Aktien investiert, sind vor Steuern jährliche Renditen von 3 und 6 Prozent möglich. Davon bleibt nach Abzug der Abgeltungssteuer ein Mischzins von 3,9 Prozent pro Jahr übrig.

Natürlich gibt es keine Garantie, dass die Verzinsung über 25 Jahre erzielt werden kann, doch falls der Ertrag erwirtschaftet werden kann, sind Wohnungen ohne Dynamik fragwürdige Anlagen. Die vorhandenen 300 000 Euro und die künftigen Sparraten bescheren dem Anleger nach 10 Jahren bei einem Jahreszins von 3,9 Prozent ein Vermögen von 635 000 Euro. Wird der Betrag weitere 15 Jahre zu 3,9 Prozent angelegt und werden aus dem Topf monatlich 1250 Euro entnommen, um die Miete bezahlen zu können, endet die Geschichte mit einem Guthaben von 785 000 Euro. Das sind 263 000 Euro mehr als beim Verkauf der Wohnung zum Zwanzigfachen der Jahresmiete.

Soll das Depot wie die Immobilie mit 522 000 Euro enden, könnte der Anleger jeden Monat weitere 1000 Euro entnehmen, um zum Beispiel die Rente aufzubessern. Das ist im Vergleich zu dem Eigenheim ein großer Vorteil, so dass der Erwerb der Immobilie gut überlegt sein will. Die Entscheidung wird letzten Endes von drei Fragen abhängen. Wird der Anleger reich genug sein, um sich im Ruhestand den Luxus leisten zu können, 550 000 Euro in der Wohnung zu vergraben? Kann die Wohnung angemietet werden? Wie hoch sind die Miet- und Wertsteigerungen des Objekts? Falls der Anleger das Kapital im Alter braucht, um die Rente aufzubessern, sollte er den Traum, die Wohnung zu kaufen, am besten sofort begraben. Falls genügend Geld vorhanden, sofern das Anwesen nur gekauft werden kann und wenn der Investor die Wohnung um jeden Preis haben will, wird Geld im wahrsten Sinne des Wortes keine Rolle spielen. Dann verzichtet der Mann im Vergleich zu den Anleihen und Aktien zwar auf Geld, doch das ist eben der Preis für die Wohnung. Unter dem Aspekt der Rentabilität rechnet sich die Wohnung aber erst ab einer Dynamik von 2 bis 3 Prozent pro Jahr, und das ist kein Pappenstiel.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.