Die Vermögensfrage Das Eigenheim ist eine Investition auf Zeit

Eigenheime gehören in Deutschland, das haben viele Um-fragen bestätigt, zu den beliebtesten Geldanlagen. Das ist kein Wunder. Erstens ist das eigene Dach über dem Kopf ein menschliches Urbedürfnis, und zweitens haben die Verwerfungen auf den Kapitalmärkten auch bei jungen Familien ihre Spuren hinterlassen. So gelten Aktien trotz der jüngsten Höhenflüge als unkalkulierbare Anlagen, und auch Anleihen werfen zur Zeit kaum Zinsen ab. Da erweckt das Eigenheim den Eindruck, ein Höchstmaß an Sicherheit zu bieten. In Verbindung mit den niedrigen Kreditzinsen scheinen Eigenheime also eine runde Sache zu sein.

Die nüchterne Analyse, ob die Sache wirklich rund ist, hängt zwar vom Einzelfall ab, doch die zugehörige Rechentechnik ist einfach. Denn jedes Eigenheim ist unter finanziellen Aspekten ebenso eine Investition wie beispielsweise eine Maschine oder ein Wertpapier. Sie hat einen Preis, sie ist mit laufenden Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Anlage hört mit einem Endwert auf. Daraus lässt sich wie im folgenden Fall die jährliche Rendite der Zahlungen berechnen:

Ein Ehepaar ist 70 Jahre alt, die Frau ist 34 Jahre jung, der Mann ist 36 Jahre alt. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Familie lebt in Oldenburg, einer lebendigen Universitätsstadt, die etwa 162.000 Einwohner hat und sich bei jungen Familien größter Beliebtheit erfreut. Die Eltern interessieren sich für ein neuwertiges Haus, das einschließlich der Grunderwerbssteuer, der Maklercourtage und der Notargebühren etwa 350.000 Euro kostet. Das mag für Bayern und Schwaben ein Schnäppchen sein. Im Norden der Republik aber, gehen die Uhren anders. Hier kosten „schlichte“ Einfamilienhäuser auf dem Land selten mehr als 250.000 Euro. Nur in Universitätsstädten wie Göttingen, Kiel und Oldenburg müssen die Leute tiefer in die Tasche greifen. Hier sind für Eigenheime schnell 300.000 bis 400.000 Euro zu zahlen, von Hamburg ganz zu schweigen. An der Elbe ticken die Uhren noch einmal anders.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen

Unser Beispiel-Paar hat durch Arbeit, sowohl der Vater als auch die Mutter sind berufstätig, und Zuwendungen von Verwandten ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 20 bis 25 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es auch im Norden guter Brauch ist, für mehrere Generationen zu bauen. Da möchten sich die Mieter freilich nicht festlegen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit.

Der monatliche Mietvorteil des Eigenheims beträgt 1000 Euro. Das entspricht einer jährlichen Verzinsung von 3,75 Prozent, weil der „nackte“ Kaufpreis der Immobilie bei 320.000 Euro liegt. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3000 Euro je Jahr veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Genauso wird angenommen, dass der Grundstückswert um 1 Prozent je Jahr steigen wird. Beim Gebäude soll der Wert freilich in die andere Richtung gehen. Hier wird allen Unkenrufen zum Trotz unterstellt, dass das Gebäude normalem Verschleiß unterliegt und jährlich 1 Prozent an Wert verlieren wird. Folglich wird der Endwert - bestehend aus dem „gestiegenen“ Grundstückswert und dem „gefallenen“ Gebäudewert - zum Beispiel in 25 Jahren bei 283.000 Euro liegen.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen. Notwendig sind 250.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die Hypothek wird auf direktem Weg an die Bank zurückgezahlt. Kombinationen wie Festdarlehen und Bausparverträge oder Investmentfonds sind kein Thema. Die klassische Hypothek wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt bei 3 Prozent. Das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von jeweils 1726 Euro zu bezahlen sind.

Wie ein großer Spar- und Rentenplan

Das sind die wichtigsten Werte, und diese Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 350.000 Euro ein und nimmt 250.000 Euro auf. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 300 monatlichen Raten, die bei 250 Euro beginnen und pro Jahr um 1 Prozent ansteigen. Die Bank verlangt für den Kredit insgesamt 180 Monatsraten von jeweils 1726 Euro. Der Lohn der Aufwendungen sind 300 ersparte Monatsmieten, beginnend bei 1000 Euro und endend bei 1282 Euro. Hinzu kommen 283.000 Euro beim Verkauf des Eigenheims.

Die Verknüpfung der einzelnen Zahlen führt zu einem Zahlungsplan, der mit dem Startkapital von 100.000 Euro beginnt. Dann folgen 180 Ausgaben, die bei 976 Euro einsetzen und im Laufe der Zeit auf 864 Euro sinken. Danach wechselt der Zahlungsstrom das Vorzeichen. Die Hypothek ist getilgt. Die Ausgaben für die Instandhaltung laufen weiter, doch die Ausgaben sind niedriger als die Mietvorteile. Folglich wirft das Eigenheim nun „Erträge“ in Form der ersparten Mieten ab. Sie starten bei 871 Euro und klettern bis auf 953 Euro. Der Schlusspunkt ist der Endwert des Hauses von 283.000 Euro.

Die Struktur des Zahlungsplans ist mit einem großen Spar- und Rentenplan vergleichbar. Das Ehepaar legt zuerst den Startbetrag und 180 Monatsraten an. Danach werden dem Topf wieder 120 Beträge entnommen, und weil die Entnahmen bescheiden sind, bleibt am Ende der Veranstaltung ein stattlicher Betrag übrig. Die Rendite dieses Eigenheims beträgt 2 Prozent je Jahr. Das Resultat ist eine Verzinsung nach Steuern, weil Abgaben bei diesem Spar- und Rentenplan keine Rolle spielen. Das Ergebnis ist Ansichtssache und bietet Stoff für endlose Diskussionen. Manche Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und gewissen Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, hoch erfreut sein. Andere Anleger hingegen wenden sich, die Hände über dem Kopf zusammenschlagend, von diesem Resultat ab und setzen auf Miete und Aktien.

Anlagen auflösen, Kredite minimieren, Tilgung maximieren

Wer sich für das Eigenheim als den ersten Baustein der Altersvorsorge entscheidet, sollte Nägel mit Köpfen machen und die Sache nicht aufschieben. Warten lohnt sich nicht. Die Zinsen sind auf einem Stand angelangt, der traumhaft ist. Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind für 2 Prozent zu bekommen, und Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren kosten 2,5 Prozent. Bei diesen Sätzen sollten Mieter, die ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen und sich das auch leisten können, wirklich nicht länger warten.

Zuschlagen bedeutet freilich nicht gleich einfach unterschreiben. Auch die „billigen“ Kredite sollten nach Möglichkeit schnell getilgt werden, um nach dem 50. Geburtstag noch Geld für die „freie“ Altersvorsorge anzusparen ist. Der dezente Hinweis bedeutet in Zahlen, dass die anfängliche Tilgung auf mindestens 5 Prozent eingestellt werden sollte.

Die Verknüpfung von niedriger Anfangstilgung und jährlicher Sondertilgungen, dem aktuellen Klassiker bei Hypotheken mit langer Zinsbindung, ist mit größter Vorsicht zu genießen. Sie ist auf der einen Seite attraktiv, weil die Eigenheimer das Gefühl haben, sich gewisse Freiheiten zu bewahren. Doch diese Flexibilität ist auf der anderen Seite die Achillesferse der Finanzierung. Die meisten Eigenheimer bringen, da sollten sich die Leute nichts vormachen, die Disziplin für die Sondertilgungen nicht auf. Daher lautet das Motto vor der Verschuldung: Anlagen auflösen, Kredite minimieren, Tilgung maximieren. Die „hohe“ Belastung mag Schmerzen auslösen, doch der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Wer solche Raten packt, sollte sie sich auch gönnen, und wer diese Raten nicht verkraftet, sollte auf das Eigenheim besser verzichten.

Darlehen sollten abgelöst und umgestellt werden dürfen

Die Kombination von Krediten mit Bausparverträgen und Investmentfonds ist eine heikle Sache. In den meisten Fällen werden den Anlegern unrealistische Zinsdifferenzen aufgetischt. Die Renditen von Bausparverträgen streben wegen der Abschlussgebühr und Magerzinsen gegen null, und die Verzinsung von Investmentfonds bleibt, auch wenn an den Börsen in jüngster Zeit wieder Champagner getrunken wird, eine Wette auf die Zukunft, der Privatleute selten gewachsen sind. Kurzum: Die Verknüpfung von Krediten und Aktien kann sich hier und da rechnen, doch die Nerven der Anleger sind für die Berg- und Talfahrten in der Regel zu schwach.

Die einfachste Lösung sind herkömmliche Annuitätendarlehen mit Festzins. So einfach die Verträge sind, so schwierig ist aber der Ausstieg, wenn nichts vereinbart wird. Banken haben von Natur aus kein Interesse, in ihre Kreditverträge irgendwelche Klauseln einzubauen, wie Ausstiege oder Veränderungen zu regeln sind. Die heutigen Ratenwechsel und Sondertilgungen sind, um das in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, nicht die Lösung des Problems. Statt dessen geht es um die Überlegung, wie ein Kreditvertrag trotz der Zinsfestschreibung verändert oder beendet werden kann.

Bei den heutigen Verhältnissen ist Flexibilität das oberste Gebot. Einerseits bangen viele Menschen um ihren Arbeitsplatz und geht die Hälfte aller Ehen in die Brüche, andererseits taucht immer das Problem auf, dass Privatleute durch Erbschaften zu Geld kommen, welches besser in der Tilgung der Kredite als in alternativen Anlagen angelegt ist. Daher sollten in jedem Kreditvertrag konkrete Absprachen enthalten sein, dass Darlehen abgelöst und umgestellt werden dürfen. Das ist der mit Abstand wichtigste Punkt zwischen den Partnern.

Auch in Krisenzeiten ist das Eigenheim kein sicherer Hafen

Hinzu kommt die Vereinbarung, wie zu rechnen ist. Es versteht sich von selbst, dass die Auflösung von Kreditverträgen nicht zu Lasten der Bank gehen darf. Wer den Vertrag ändern oder beenden will, muss den Schaden ersetzen. Es ist aber kein Hexenwerk, diesen Betrag zu berechnen. Nur müssen die Spielregeln vor Abschluss des Vertrages feststehen. Es ist beispielsweise denkbar, dass für die Wiederanlage die Renditen öffentlicher Anleihen gelten. Genauso ist denkbar, dass die Zinssätze für Hypotheken-Pfandbriefe verwendet werden. Die Werte werden auf den Wirtschaftsseiten der Tageszeitungen veröffentlicht, so dass es sich also anbietet, eine Quelle zu vereinbaren, die für beide Seiten einsehbar ist. Sonst kommt bei der Auflösung schnell der Verdacht auf, die Zinssätze seien in den Hinterzimmern dunkler Kneipen ausgewürfelt worden.

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Trotz dieser Vorsichtsmaßnahmen ist das Eigenheim keine risikofreie Anlage. Die Immobilienpreise sind zum Teil in astronomische Höhen gestiegen. Das Verhältnis von Mietvorteil zu Kaufpreis ist in vielen Fällen aus dem Ruder gelaufen. Das größte Risiko beim Eigenheim bleiben allerdings die Besitzer. Arbeitslosigkeit, Mobilität und Scheidung können für heftige Verwerfungen sorgen und das Eigenheim in eine Investitionsruine verwandeln. Genauso heikel wird es, wenn die eigene Finanzkraft überschätzt wird. Betriebskosten von etwa 300 Euro, Instandhaltungskosten von rund 250 Euro und Kreditraten von genau 1726 Euro bedeuten im vorliegenden Fall einen Gesamtaufwand von 2276 Euro pro Monat. Das setzt einen Nettoverdienst von 4552 Euro voraus, wenn die berühmte 50-Prozent-Grenze nicht überschritten werden soll.

Wie viele Ehepaare verdienen im Nordosten der Republik zusammen 9000 Euro je Monat, und wie viele Ehepaare ziehen 25 Jahre lang an einem Strang? Damit wird deutlich, dass das Eigenheim auch in Krisenzeiten kein sicherer Hafen ist.