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Veröffentlicht: 02.02.2013, 10:01 Uhr

Die Vermögensfrage Das Eigenheim ist eine Investition auf Zeit

Das eigene Haus als Spar- und Rentenplan zu nutzen, ist eine gute Idee. Dennoch: Die selbstgenutzte Immobilie ist keine Geldanlage für die Ewigkeit, sondern eine Investition auf Zeit.

von Volker Looman, Bremen
© Kai „Und fügen Sie bitte noch eine Scheidungsverbotsklausel ein ...“

Eigenheime gehören in Deutschland, das haben viele Um-fragen bestätigt, zu den beliebtesten Geldanlagen. Das ist kein Wunder. Erstens ist das eigene Dach über dem Kopf ein menschliches Urbedürfnis, und zweitens haben die Verwerfungen auf den Kapitalmärkten auch bei jungen Familien ihre Spuren hinterlassen. So gelten Aktien trotz der jüngsten Höhenflüge als unkalkulierbare Anlagen, und auch Anleihen werfen zur Zeit kaum Zinsen ab. Da erweckt das Eigenheim den Eindruck, ein Höchstmaß an Sicherheit zu bieten. In Verbindung mit den niedrigen Kreditzinsen scheinen Eigenheime also eine runde Sache zu sein.

Die nüchterne Analyse, ob die Sache wirklich rund ist, hängt zwar vom Einzelfall ab, doch die zugehörige Rechentechnik ist einfach. Denn jedes Eigenheim ist unter finanziellen Aspekten ebenso eine Investition wie beispielsweise eine Maschine oder ein Wertpapier. Sie hat einen Preis, sie ist mit laufenden Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Anlage hört mit einem Endwert auf. Daraus lässt sich wie im folgenden Fall die jährliche Rendite der Zahlungen berechnen:

Ein Ehepaar ist 70 Jahre alt, die Frau ist 34 Jahre jung, der Mann ist 36 Jahre alt. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Familie lebt in Oldenburg, einer lebendigen Universitätsstadt, die etwa 162.000 Einwohner hat und sich bei jungen Familien größter Beliebtheit erfreut. Die Eltern interessieren sich für ein neuwertiges Haus, das einschließlich der Grunderwerbssteuer, der Maklercourtage und der Notargebühren etwa 350.000 Euro kostet. Das mag für Bayern und Schwaben ein Schnäppchen sein. Im Norden der Republik aber, gehen die Uhren anders. Hier kosten „schlichte“ Einfamilienhäuser auf dem Land selten mehr als 250.000 Euro. Nur in Universitätsstädten wie Göttingen, Kiel und Oldenburg müssen die Leute tiefer in die Tasche greifen. Hier sind für Eigenheime schnell 300.000 bis 400.000 Euro zu zahlen, von Hamburg ganz zu schweigen. An der Elbe ticken die Uhren noch einmal anders.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen

Unser Beispiel-Paar hat durch Arbeit, sowohl der Vater als auch die Mutter sind berufstätig, und Zuwendungen von Verwandten ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 20 bis 25 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es auch im Norden guter Brauch ist, für mehrere Generationen zu bauen. Da möchten sich die Mieter freilich nicht festlegen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit.

Der monatliche Mietvorteil des Eigenheims beträgt 1000 Euro. Das entspricht einer jährlichen Verzinsung von 3,75 Prozent, weil der „nackte“ Kaufpreis der Immobilie bei 320.000 Euro liegt. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3000 Euro je Jahr veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Genauso wird angenommen, dass der Grundstückswert um 1 Prozent je Jahr steigen wird. Beim Gebäude soll der Wert freilich in die andere Richtung gehen. Hier wird allen Unkenrufen zum Trotz unterstellt, dass das Gebäude normalem Verschleiß unterliegt und jährlich 1 Prozent an Wert verlieren wird. Folglich wird der Endwert - bestehend aus dem „gestiegenen“ Grundstückswert und dem „gefallenen“ Gebäudewert - zum Beispiel in 25 Jahren bei 283.000 Euro liegen.

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen. Notwendig sind 250.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die Hypothek wird auf direktem Weg an die Bank zurückgezahlt. Kombinationen wie Festdarlehen und Bausparverträge oder Investmentfonds sind kein Thema. Die klassische Hypothek wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt bei 3 Prozent. Das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von jeweils 1726 Euro zu bezahlen sind.

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