Die Vermögensfrage Das Eigenheim als verlockende Anlage

Eigenheime gehören im Augenblick zu den beliebtesten Geldanlagen. Das ist kein Wunder, weil die Finanzkrise auch bei jungen Leuten tiefe Spuren hinterlassen hat. Anleihen werfen kaum noch Zinsen ab, die Börsen gelten als unberechenbare Spielhöllen, und die Kreditzinsen sind im Keller. Da vermittelt das eigene Dach über dem Kopf gewisse Sicherheit. Trotzdem taucht von Zeit zu Zeit die Frage auf, wie sich das Eigenheim rechnet, vor allem in Zeiten extremer Verwerfungen auf den Kapitalmärkten und niedriger Kreditzinsen wie im Moment. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten eine Investition wie eine Maschine oder ein Wertpapier ist. Sie hat einen Preis, sie ist mit laufenden Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Geschichte hört mit einem Endwert auf. Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen.

Ein Ehepaar ist 65 Jahre alt, die Frau ist 30 Jahre jung, der Mann ist 35 Jahre alt. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Familie lebt in einer bayerischen Kreisstadt, und die Eltern interessieren sich für ein Haus, das einschließlich der Grunderwerbssteuer und der Notargebühren etwa 400.000 Euro kostet. Das mag für Preußen und Rheinländer viel Geld sein, aber im Süden gehen die Uhren anders. Hier kosten normale Einfamilienhäuser in mittleren Städten mindestens 300.000 Euro, und Eigenheime in Universitätsstädten wie Augsburg, Bayreuth, Regensburg oder Würzburg sind unter 500.000 Euro kaum zu bekommen, von München ganz zu schweigen.

Der Traum vom Eigenheim

Das Paar hat durch Arbeit, sowohl der Mann als auch die Frau sind berufstätig, und Zuwendungen beider Elternhäuser ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt. Folglich ist ein Kredit von 300.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 30 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es auch in Bayern guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Da möchten sich die Mieter freilich nicht festlegen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit.

Der monatliche Mietvorteil des Eigenheims beträgt 1200 Euro. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 3000 Euro im Jahr veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Genauso wird unterstellt, dass der Grundstückswert um 1 Prozent im Jahr steigen wird. Beim Gebäude soll der Wert freilich in die andere Richtung gehen. Hier wird allen Unkenrufen zum Trotz unterstellt, dass das Gebäude normalem Verschleiß unterliegt und jährlich 1 Prozent an Wert verlieren wird. Folglich wird der Endwert - bestehend aus dem gestiegenen Grundstückwert und dem gefallenen Gebäudewert - in 30 Jahren bei 345.000 Euro liegen.

Eine Tilgungsrate von mindestens 5 Prozent ist ratsam

Der zweite Teil des Eigenheims ist das Darlehen. Notwendig sind 300.000 Euro. Bei der Gestaltung gelten einfache Regeln. Der Kredit soll innerhalb von 15 Jahren getilgt werden. Der Zins soll während der Laufzeit fest sein. Die Hypothek wird auf direktem Weg an die Bank zurückgezahlt. Kombinationen wie Festdarlehen und Bausparverträge oder Investmentfonds sind kein Thema. Vor diesem Hintergrund gibt es nur die klassische Hypothek. Sie wird zum Kurs von 100 Prozent ausgezahlt. Der jährliche Nominalzins liegt im Augenblick bei 3,5 Prozent, und das bedeutet für das Ehepaar, dass insgesamt 180 Raten von jeweils 2145 Euro auf den Tisch der Bank zu blättern sind.

Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 400.000 Euro ein und nimmt 300.000 Euro auf. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 30 Raten, die bei 3000 Euro beginnen und jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Die Bank verlangt für den Kredit insgesamt 15 Jahresraten à 25.740 Euro. Der Lohn der Aufwendungen sind 30 ersparte Jahresmieten, beginnend bei 14.400 Euro und endend bei 19.217 Euro. Hinzu kommen die 345.000 Euro beim Verkauf des Eigenheims.

Die Verknüpfung der einzelnen Zahlen führt zu einem Zahlungsplan, der mit dem Startkapital von 100.000 Euro beginnt. Dann folgen 15 Ausgaben, die bei 14.336 Euro einsetzen und im Laufe der Zeit auf 12.632 Euro sinken. Danach wechselt der Zahlungsstrom das Vorzeichen. Die Hypothek ist getilgt. Die Ausgaben für die Instandhaltung laufen weiter, doch die Ausgaben sind niedriger als die Mietvorteile. Dadurch wirft das Eigenheim fortan Erträge in Form der ersparten Mieten ab. Sie starten bei 12.235 Euro und klettern bis auf 15.213 Euro. Der Schlusspunkt ist der Endwert des Hauses von 345.000 Euro. Die Struktur des Zahlungsplans ist mit einem Spar- und Rentenplan vergleichbar. Das Ehepaar legt zuerst den Startbetrag und 15 Jahresraten an. Danach werden dem Topf wieder 15 Beträge entnommen, und weil die Entnahmen bescheiden sind, bleibt am Ende der Veranstaltung ein stattlicher Betrag übrig.

Schmerzen fürs Gewohnheitstier

Die Rendite dieses Eigenheims beträgt 2,8 Prozent im Jahr. Das Resultat ist eine Verzinsung nach Steuern, weil Abgaben bei diesem Spar- und Rentenplan keine Rolle spielen. Die Beurteilung des Ergebnis ist Ansichtssache und bietet Stoff für leidenschaftliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und gewissen Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2,8 Prozent, die bei dem Geschäft winken, hoch erfreut sein. Besonders zu einer Zeit, in welcher Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der weniger nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung, weil die Alternativen dürftig sind. Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment vielleicht 2 bis 3 Prozent im Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungssteuer keine 2 Prozent übrig, so dass sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Versicherungen nicht verstecken muss.

Wer sich für das Eigenheim als ersten Baustein der Altersvorsorge entscheidet, sollte freilich Nägel mit Köpfen machen und die Sache nicht aufschieben. Warten lohnt sich nicht. Die Zinsen sind auf einem Stand angelangt, der im wahrsten Sinne des Wortes märchenhaft ist. Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind für 2,5 Prozent zu bekommen, und Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren kosten 3 Prozent. Bei diesen Sätzen sollten Mieter, die ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen und sich das auch leisten können, wirklich nicht länger warten.

Zuschlagen bedeutet freilich nicht einfach zu unterschreiben. Auch die billigen Kredite sollten nach Möglichkeit schnell getilgt werden, um nach dem 50. Geburtstag noch Geld für die freie Altersvorsorge anzusparen. Der dezente Hinweis bedeutet in Zahlen, dass die anfängliche Tilgung auf mindestens 4 bis 5 Prozent eingestellt werden sollte. Die Verknüpfung von niedriger Anfangstilgung und jährlicher Sondertilgungen ist mit Vorsicht zu genießen. Sie ist auf der einen Seite attraktiv, weil die Eigenheimer das Gefühl haben, sich gewisse Freiheiten zu bewahren, doch die Flexibilität ist auf der anderen Seite die Achillesferse der Finanzierung. Die meisten Eigenheimer bringen, da sollten sich die Leute nichts vormachen, die Disziplin für die Sondertilgungen nicht auf. Daher lautet das Motto kurz und bündig: Die Tilgung sollte 5 Prozent im Jahr betragen. Die hohe Belastung mag Schmerzen auslösen, doch der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Wer solche Raten packt, sollte sie sich auch gönnen, und wer diese Raten nicht verkraftet, sollte auf das Eigenheim besser verzichten.

Flexibilität ist bei Kreditverträgen das oberste Gebot

Die Kombination von Krediten mit Bausparverträgen und Investmentfonds ist eine heikle Sache. In den meisten Fällen werden den Anlegern unrealistische Zinsdifferenzen aufgetischt. Die Renditen von Bausparverträgen streben wegen der Abschlussgebühr und Magerzinsen gegen null, und die Verzinsung der Investmentfonds nähert sich unter Berücksichtigung der Ausgabeaufschläge, Steuern und Verwaltungskosten dem Effektivzins der Darlehen, so dass sich die Verknüpfung von Anlagen und Krediten in der Regel nicht lohnt.

Die einfachste Lösung sind herkömmliche Annuitätendarlehen mit Festzins. So einfach die Verträge sind, so schwierig ist aber der Ausstieg, wenn nichts vereinbart worden ist. Banken haben von Natur aus kein Interesse, in ihre Kreditverträge irgendwelche Klauseln einzubauen, wie Ausstiege oder Veränderungen zu regeln sind. Die heutigen Ratenwechsel und Sondertilgungen sind, um das in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, nicht die Lösung des Problems. Gemeint ist die Frage, wie der Kreditvertrag trotz Zinsfestschreibung verändert oder beendet werden kann.

Bei den heutigen Verhältnissen ist Flexibilität oberstes Gebot. Auf der einen Seite bangen viele Menschen um ihren Arbeitsplatz und geht die Hälfte aller Ehen in die Brüche, und auf der anderen Seite taucht immer das Problem auf, dass die Anleger durch Erbschaften oder Sparverträge zu Geld kommen, das in der Tilgung der Kredite besser als in alternativen Anlagen angelegt ist. Daher sollten in jedem Kreditvertrag konkrete Absprachen enthalten sein, dass Darlehen abgelöst und umgestellt werden dürfen. Das ist der mit Abstand wichtigste Punkt zwischen den Partnern.

Astronomische Höhen

Hinzu kommt die Vereinbarung, wie zu rechnen ist. Es versteht sich von selbst, dass die Auflösung von Kreditverträgen nicht zu Lasten der Bank gehen darf. Wer den Vertrag ändern oder beenden will, muss den Schaden ersetzen. Es ist aber kein Hexenwerk, diesen Betrag zu berechnen. Nur müssen die Spielregeln vor Abschluss des Vertrages feststehen. Es ist zum Beispiel denkbar, dass für die Wiederanlage die Renditen öffentlicher Anleihen gelten. Genauso ist denkbar, dass die Zinssätze für Hypotheken-Pfandbriefe verwendet werden. Die Werte werden auf den Wirtschaftsseiten der Tageszeitungen veröffentlicht, so dass es sich anbietet, eine Quelle zu vereinbaren, die für beide Seiten einsehbar ist. Sonst kommt bei der Auflösung schnell der Verdacht auf, dass die Zinssätze in den Hinterzimmern dunkler Kneipen ausgewürfelt worden seien.

Trotz dieser Vorsichtsmaßnahmen ist das Eigenheim keine risikofreie Anlage. Die Immobilienpreise sind zum Teil in astronomische Höhen gestiegen. Das Verhältnis von Mietvorteil zu Kaufpreis ist in vielen Fällen aus dem Ruder gelaufen, und das größte Risiko beim Eigenheim bleiben die Besitzer. Arbeitslosigkeit, Mobilität und Scheidung können für heftige Verwerfungen sorgen und das Eigenheim in eine Investitionsruine verwandeln.

Genauso heikel ist die Überschätzung der eigenen Finanzkraft. Betriebskosten von 350 Euro, Instandhaltungskosten von 250 Euro und Kreditraten von 2145 Euro bedeuten im vorliegenden Fall einen Gesamtaufwand von 2745 Euro im Monat. Das setzt einen Nettoverdienst von 5490 Euro voraus, wenn die magische 50-Prozent-Grenze nicht überschritten werden soll. Wie viele Ehepaare verdienen aber zusammen 10.000 oder 11.000 Euro im Monat? Damit wird deutlich, worauf Fachleute auch in Krisenzeiten völlig zu Recht hinweisen. Das Eigenheim ist nur dann eine sichere Burg, wenn die Kirche im Dorf bleibt.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.