Die Vermögensfrage Das eigene Dach über dem Kopf ist teuer

Die selbstgenutzten Häuser und Wohnungen sind Anlagen mit vielen Gesichtern. Falls die Eigenheime bar bezahlt werden, sind die Objekte mit festverzinslichen Anleihen vergleichbar. Der Anlagebetrag ist die Immobilie, die Erträge sind die ersparten Mieten, und der Rückfluss ist der Verkaufserlös. Werden die Immobilien mit Hilfe von Krediten bezahlt, führt der Zahlungsstrom in vielen Fällen zu einem Sparvertrag mit hoher Einmalzahlung. Der Investor legt am Anfang seine Ersparnisse auf den Tisch, danach folgen die Sparraten, weil die Kreditraten die Mietvorteile sind, und der Endwert ist das lastenfreie Eigenheim. Irgendwo in der Mitte sind die Objekte anzusiedeln, die erst gekauft, dann vermietet, in der Folge abgezahlt und am Ende selbst genutzt werden.

Die Objekte erfreuen sich vor allem bei jungen Senioren großer Beliebtheit. Die Anleger kaufen im Alter von 50 oder 55 Jahren an einem Ort, der ihnen gut gefällt, ein Haus oder eine Wohnung, vermieten das Objekt eine Zeitlang und ziehen im Ruhestand selbst in das Anwesen. Das Geschäft kann rentabel sein, wenn die Zahlen stimmen, doch in vielen Fällen ist die Anlage durchwachsen.

Die Zinsen sind zu niedrig, die Aktien zu gefährlich

Ein Anleger aus Norddeutschland ist 55 Jahre alt und hat 200.000 Euro auf dem Konto. Er weiß derzeit nicht recht, was er mit dem Geld machen soll. Die Zinsen für Anleihen sind ihm zu niedrig, und der Einstieg in Aktien ist ihm zu gefährlich. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass der Mann einem Traum nachhängt. Er überlegt schon seit Jahren, sich im Alter im Süden der Republik, zum Beispiel in Freiburg oder München, zur Ruhe zu setzen. Die Umsetzung ist in vielen Fällen mit großer Ernüchterung verbunden, weil die Preise im Süden so hoch sind, doch mit der Strategie, heute kaufen, morgen vermieten, übermorgen einziehen, wähnt sich der Anleger auf der Sonnenseite.

Im vorliegenden Fall geht es um eine 150 Quadratmeter große Wohnung, die einschließlich der Nebenkosten etwa 400.000 Euro kostet. Sie soll zehn Jahre für 1250 Euro je Monat vermietet werden. Danach möchte der Anleger die Wohnung schätzungsweise 15 Jahre selbst nutzen. Während der Vermietung kann der Anleger drei Viertel des Kaufpreises mit jährlich 2 Prozent abschreiben. Außerdem sind in dieser Zeit auch die jährlichen Instandhaltungskosten, die mit 2 Prozent der Herstellungskosten veranschlagt werden, als Werbungskosten absetzbar.

Steuerfreie Vorteile statt steuerpflichtige Einnahmen

Neben diesen Objektdaten spielt der Kredit für den Anleger eine wichtige Rolle. Notwendig ist eine Hypothek von 200.000 Euro. Sie soll zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt und bis zum Ruhestand getilgt werden. Momentan kosten Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ungefähr 5 Prozent im Jahr, so dass insgesamt 120 Monatsraten von jeweils 2121 Euro notwendig sind, um die Wohnung während der Vermietung zu entschulden. Die Zinsen sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. In den zehn Jahren wird sich das Bild wandeln. Der Kredit wird getilgt sein. Aus den steuerpflichtigen Einnahmen werden steuerfreie Mietvorteile. Die Abschreibung wird unter den Tisch fallen. Die Instandhaltungskosten werden nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig sein, weil die Eigentumswohnung reine Privatsache sein wird.

Die zehnjährige Vermietung und die fünfzehnjährige Selbstnutzung führen zu einem Spar- und Rentenplan, der 25 Jahre lang ist. Anfangs werden 200.000 Euro eingesetzt. Anschließend müssen jeden Monat rund 1000 Euro - das ist die Differenz zwischen Mieten, Instandhaltungen, Kreditraten und Steuerzahlungen - auf den Tisch gelegt werden. Danach geht es mit 180 Einnahmen von jeweils 750 Euro, dem Saldo der Mietvorteile und Instandhaltungen, in die zweite Halbzeit. Am Ende der Zahlungsreihe steht der Wert der Wohnung, der bei konstantem Verlauf wieder 400.000 Euro betragen wird.

Hoffnung durch steigende Mieten und Wertzuwächse

Die Rendite des Zahlungsstroms beträgt 1,88 Prozent vor Steuern. Bei einem steuerpflichtigen Einkommen von 100.000 Euro je Jahr klettert die Verzinsung auf 2,02 Prozent. Das ist ein ernüchterndes Ergebnis, und die Ursache liegt in der negativen Zinsdifferenz. Die Wohnung bringt nach Steuern nur 2,13 Prozent, die Hypothek kostet nach Steuern dagegen 2,95 Prozent, so dass von den Erträgen nicht viel übrig bleibt. Das heißt im Klartext, dass die Wohnung ein heikles Geschäft ist, wenn sich die Zahlen nicht ändern.

Hoffnung auf höhere Renditen bieten steigende Mieten und jährliche Wertzuwächse. Wenn die Erträge und der Wert zum Beispiel jedes Jahr um ein Prozent steigen, wird die Rendite auf 3,23 Prozent klettern. Bei einem Anstieg von 2 Prozent sind 4,32 Prozent denkbar, und bei einer Dynamik von 3 Prozent kann der Anleger von 5,31 Prozent träumen. In der Vergangenheit waren jährliche Zuwächse von 2 bis 3 Prozent keine Seltenheit. Doch es steht in den Sternen, ob sich diese Entwicklung in den nächsten 25 Jahren fortsetzen wird. In guten Lagen sind solche Zuwächse möglich, doch die Gefahr, auf die Nase zu fallen, wird in Zukunft erheblich höher als in der Vergangenheit sein, weil viele Märkte gesättigt sind.

Wohnungen ohne Dynamik sind fragwürdige Anlagen

Zuwächse von 2 bis 3 Prozent je Jahr sind bei vielen Wohnungen in Süddeutschland sogar die Voraussetzung, um im Vergleich zu anderen Anlagen nicht ins Hintertreffen zu geraten. Die Ursache sind die hohen Preise, so dass es eine Überlegung wert ist, auf den Kauf der Wohnung zu verzichten, in den nächsten 25 Jahren zur Miete zu leben und das Geld in Anleihen und Aktien zu stecken. Werden das Kapital und die zukünftigen Sparraten zu gleichen Teilen in festverzinsliche Wertpapiere und börsennotierte Aktien investiert, sind vor Steuern jährliche Renditen von 4 und 8 Prozent möglich. Davon bleiben bei einer Abgeltungssteuer von 25 Prozent noch 3 und 6 Prozent übrig, so dass der Mischzins bei 4,75 Prozent im Jahr liegt.

Natürlich gibt es keine Garantie, dass diese Verzinsung über 25 Jahre erzielt werden kann, doch falls so viel Ertrag erwirtschaftet werden kann, sind Wohnungen ohne Dynamik fragwürdige Anlagen. Die vorhandenen 200.000 Euro und die künftigen 120 Sparraten von jeweils 1000 Euro bescheren dem Anleger nach zehn Jahren bei einem Jahreszins von 4,75 Prozent ein Vermögen von 470.000 Euro. Wird der Betrag weitere 15 Jahre zu 4,75 Prozent angelegt und werden aus dem Topf monatlich 1250 Euro entnommen, um die Miete bezahlen zu können, endet die Geschichte mit einem Guthaben von 619.000 Euro. Das sind 219.000 Euro mehr als bei dem Eigenheim ohne Miet- und Wertsteigerung.

2,5 Prozent im Jahr sind kein Pappenstiel

Soll das Depot wie die Immobilie mit 400.000 Euro enden, könnte der Anleger jeden Monat weitere 845 Euro entnehmen und zum Beispiel seine Rente aufbessern. Das ist im Vergleich zu dem Eigenheim ein großer Vorteil, so dass der Erwerb der Immobilie gut überlegt sein wird. Die Entscheidung wird letzten Endes von drei Fragen abhängen. Wird der Anleger reich genug sein, um sich im Ruhestand den Luxus leisten zu können, 400.000 Euro in der Wohnung zu vergraben? Kann die Wohnung angemietet werden? Wie hoch sind die Miet- und Wertsteigerungen des Objekts?

Falls der Anleger das Kapital im Alter braucht, um die Rente aufzubessern, sollte er den Traum, die Wohnung zu kaufen, am besten sofort begraben. Wenn genügend Geld vorhanden ist, wenn das Anwesen nur gekauft werden kann und wenn der Investor die Wohnung um jeden Preis haben will, wird Geld im wahrsten Sinne des Wortes keine Rolle spielen. Dann verzichtet der Mann im Vergleich zu den Anleihen und Aktien zwar auf 80.000 Euro, doch das ist eben der Preis für die Wohnung. Unter dem Aspekt der Rentabilität rechnet sich die Wohnung aber erst ab einer Dynamik von 2,5 Prozent im Jahr, und das ist kein Pappenstiel.