Die Vermögensfrage Beteiligungen sind zu neuem Leben erwacht

Der Markt der Beteiligungen hat sich verändert. Waren vor Jahren hohe Werbungskosten gefragt, so wird heute Rendite verlangt. Der Verzicht auf die Verlustzuweisungen, die in vielen Fällen zu echten Verlusten führten, weil die Beteiligungen überteuert waren, ist für die Anleger ein Segen. Vor diesem Hintergrund sind Beteiligungen an Liegenschaften und Mobilien, wenn die Zahlen stimmen, sinnvolle Anlagen geworden.

Das Maß aller Dinge sind - wie bei jeder Investition - der Einstiegspreis, die Erträge und der Ausstiegspreis. Darüber hinaus kann die Rentabilität durch die Aufnahme von Krediten gesteigert werden. Hier sollten sich die Anleger jedoch im Zaum halten und sich nicht von hohen Zahlen blenden lassen. Sonst besteht die Gefahr, die Strukturen und die Risiken der Anlage aus dem Auge zu verlieren. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Gute Beteiligungen sind stabile Geschäfte

Ein Anleger ist 50 Jahre alt und verdient 200.000 Euro im Jahr. Der Investor hat durch den Boom an der Börse viel Geld verdient. Nun hat er den Rahm des Depots abgeschöpft und 100.000 Euro ins trockene gebracht, weil er Angst hatte, daß die Kurse sinken. Jetzt stellt sich die Frage, was mit dem Geld passieren soll. Der Mann ist mit Anleihen und Aktien gesegnet, so daß er keine Lust hat, weiter in diese Anlagen zu investieren. Statt dessen überlegt er sich, die 100.000 Euro in Beteiligungen zu stecken und mit Krediten zu verfeinern. Konkret geht es um die Frage, ob er 300.000 Euro - eigene 100.000 Euro und fremde 200.000 Euro - in deutsche Immobilien, ausländische Liegenschaften oder internationale Schiffe stecken soll.

Das Interesse an den Beteiligungen hat Gründe, weil gute Beteiligungen stabile Geschäfte sind. Sowohl die Preise als auch die Erträge hängen nicht vom Kapitalmarkt ab, sondern unterliegen eigenen Gesetzen. Die Einnahmen bewegen sich in der Regel zwischen 8 und 10 Prozent des Startpreises, so daß ordentliche Renditen winken. Außerdem sind Kredite verlockende Hebel, weil die Kosten bei 5 Prozent liegen. Bei diesen Differenzen sind, wenn die Steuervorteile hinzukommen, zweistellige Zinssätze an der Tagesordnung, und das verführt.

Geld fließt zu 100 Prozent in die Liegenschaften

Die erste Mischung ist zum Beispiel ein deutscher Immobilienfonds. Die Beteiligung liegt bei 300.000 Euro. Ein Agio fällt nicht an, so daß das Geld zu 100 Prozent in die Liegenschaften fließt. Die Laufzeit ist auf 15 Jahre angelegt, und in dieser Zeit sollen jährlich 7,5 Prozent ausgeschüttet werden. Das sind jedes Jahr glatt 22.500 Euro. Sie sind zu 75 Prozent steuerpflichtig, weil die Anleger die Gebäudesubstanz abschreiben können. Am Ende der Veranstaltung wird mit einem Verkaufspreis von 300.000 Euro gerechnet. Die Rendite vor Steuern beträgt 7,5 Prozent, und die Verzinsung nach Steuern liegt bei 5 Prozent, weil der Anleger nach der Grundtabelle besteuert wird.

Unter Berücksichtigung des Darlehens steigt die Verzinsung des Eigenkapitals. Der Kredit kostet 5 Prozent im Jahr. Der Anleger will jedes Jahr genau 15.000 Euro an die Bank zurückzahlen. Das führt zu einer Tilgung von 2,5 Prozent, so daß die Schuld nach 15 Jahren auf 92.000 Euro sinkt. Effektiv kostet die Hypothek jährlich 5 Prozent. Wegen der Absetzbarkeit der Zinsen sinken die Kosten nach Steuern auf 2,78 Prozent im Jahr. Wenn die Beteiligung und der Kredit als „verbundenes“ Geschäft betrachtet werden, führt die Zinsdifferenz zu einer Jahresrendite von 7,78 Prozent nach Steuern.

Verlockende Perspektive steuerfreie Ausschüttungen

Ähnlich sind die Auslandsfonds aufgebaut. Schon seit Jahren finden Anleger ihr Glück in Amerika und den Niederlanden. Jetzt sind Anbieter auf dem Markt, die das Geld der Investoren in Frankreich, Österreich, Polen oder Tschechien unterbringen. Die Erträge sind in der Regel höher als in Deutschland und liegen in vielen Fällen bei 8 Prozent im Jahr. Verlockend für die deutschen Anleger ist die Perspektive, daß die Ausschüttungen in Deutschland steuerfrei bleiben, weil die Erträge im Ausland besteuert werden. Im Gegenzug können die Schuldzinsen in Deutschland nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Das ist aber kein Beinbruch, weil letzten Endes nur zählt, wie hoch die Verzinsung nach Steuern ist.

Im vorliegenden Fall spült die Beteiligung, wenn die laufende Verzinsung bei 8 Prozent liegt, jedes Jahr genau 24 000 Euro aufs Konto des Anlegers. In 15 Jahren soll die Beteiligung zum Startpreis, also für 300.000 Euro, veräußert werden. Die Rendite beträgt sowohl vor Steuern als auch nach Steuern jeweils 8 Prozent. Dagegen steht der Kredit mit seinen 5 Prozent im Jahr. Hier werden wie im ersten Fall jährlich 15.000 Euro bezahlt, so daß die Restschuld im Laufe der Zeit wieder auf 92.000 Euro sinkt. Dadurch entsteht ein Zahlungsstrom, der denkbar einfach ist. Anfangs werden 100.000 Euro investiert, dann fließen 14 Raten zu jeweils 9000 Euro, und am Ende kommen 217.000 Euro zurück. Das ergibt eine Rendite von 11,9 Prozent im Jahr.

Sind Schiffe wirklich die wahren Dukatenesel?

Am höchsten ist die Verzinsung bei Schiffen. Die schwimmenden Transporter können Erträge von 10 Prozent im Jahr abwerfen, wenn die Charterverträge in Ordnung sind. Die nominalen Rückflüsse sind höher als 10 Prozent, weil die Mobilien laufendem Verschleiß unterliegen. In der Schiffahrt wird damit gerechnet, daß Containerschiffe nach 15 Jahren drei Viertel ihres Wertes verloren haben. Dadurch würde in diesem Fall der Wert von 300.000 auf 75.000 Euro sinken. Der Lohn sind Ausschüttungen von 35.000 Euro im Jahr.

Die hohen Erträge führen schnell zu der Annahme, daß die Schiffe wahre Dukatenesel seien. Beliebt ist der Trick, die Erträge und den Restwert zu addieren, die Summe durch die Laufzeit zu teilen und das Ergebnis mit der Beteiligung zu vergleichen. Bei dieser Rechnung kommen mehr als 13 Prozent heraus. Doch die Betrachtung stimmt nicht ganz, weil die Verzinsung wegen der Abnutzung lediglich 10 Prozent beträgt. Die Erträge sind durch die Besteuerung der Tonnage frei von Abgaben. Die Zinsdifferenz zu dem Kredit ist durch die Steuerfreiheit hoch. Wegen der Differenz von 500 Basispunkten steigt die Rendite auf 18 Prozent je Jahr.

Deutsche Immobilien Sparbrief mit Zinsansammlung

Die Analyse der drei Angebote legt den Schluß nahe, daß die dritte Beteiligung am lukrativsten ist. Das ist auf den ersten Blick richtig. Wichtig ist aber der Blick hinter die Kulissen. Die drei Zahlungsströme weichen stark voneinander ab, so daß sich die Frage stellt, wie der richtige Vergleich aussieht. Bei jedem Modell muß der Investor am Anfang genau 100.000 Euro auf den Tisch legen. Bei den deutschen Immobilien kommen jährliche Beträge von 4500 Euro zurück, die im Laufe der Zeit auf 2300 Euro sinken. Die ausländischen Liegenschaften werfen konstante Erträge von 9000 Euro ab. Die internationalen Schiffe fahren im Jahr Erträge von 20.000 Euro ein. Dafür gibt es nach 15 Jahren keine Abfindung, weil sich Restwert und Restschuld aufheben. Bei den Immobilien kommen noch Beträge von jeweils 208 000 Euro zurück.

Bei nüchterner Betrachtung der Dinge sind die deutschen Immobilien im vorliegenden Fall ein Sparbrief mit Zinsansammlung. Der Anleger legt 100.000 Euro an und bekommt nach 15 Jahren rund 208.000 Euro zurück. Die ausländischen Liegenschaften sind ein sogenannter Zerobonds mit ein bißchen Ausschüttung. Das Startkapital von 100.000 Euro wächst innerhalb von 15 Jahren auf 208.000 Euro an, und jedes Jahr gibt es noch einen kleinen Schnaps von 9000 Euro. Im Vergleich zu den Immobilien laufen die Schiffe aus dem Ruder. Der Einsatz beträgt 100.000 Euro; dafür gibt es 15 Rückzahlungen zu je 20.000 Euro. Dann ist die Fahrt zu Ende.

Wer immer Geld braucht, fährt mit Schiffen am besten

Die unterschiedlichen Rückflüsse zeigen in aller Deutlichkeit, daß die Immobilien nichts für Anleger sind, die auf die jährlichen Überschüsse angewiesen sind. Da bieten die Schiffe handfeste Vorteile. Wer die jährlichen Rückflüsse nicht braucht, wird das Geld in anderen Anlagen wieder investieren. Sollte dort eine Verzinsung von jährlich 4 Prozent erzielbar sein, dürfte das Erstaunen groß sein. Auf dem ersten Konto werden etwa 232.000 Euro liegen. Im zweiten Topf beträgt das Endguthaben rund 388.000 Euro. Das dritte Depot wird mit 383.000 Euro geschlossen.

Das heißt im Klartext: Wer laufend Geld braucht, fährt mit den Schiffen am besten. Soll das Geld aber wieder angelegt werden, sind die ausländischen Liegenschaften die erste Wahl. Die deutschen Immobilien sind in diesem Fall weder Fisch noch Fleisch, so daß Anleger andere Kost vorziehen sollten.