Die Vermögensfrage Bausparvertrag mit Festkredit ist teure Kombination

Es ist allgemein bekannt, dass Festkredite und Bausparverträge stumpfe Waffen im Kampf gegen hohe Zinsen sind. Trotzdem schließen Privatleute jeden Tag solche Kombinationen ab. Sie vertrauen darauf, dass die hohen Zinsen der aktuellen Darlehen und die niedrigen Zinsen der künftigen Bausparkredite unter dem Strich zu vorteilhaften Gesamtpreisen führen. Das ist in den meisten Fällen ein Trugschluss, weil die Anleger übersehen, dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge viel Geld auf der Strecke bleibt.

Die Habenzinsen der Bausparverträge betragen etwa ein Prozent, und die Sollzinsen der Kredite liegen bei ungefähr 5 Prozent im Jahr. Die Differenz von 400 Basispunkten führt bis zur Zuteilung der Bausparverträge zu hohen Verlusten, so dass voraussehbar ist, dass die Verknüpfung eines Bausparvertrages und eines Festdarlehens selten 3 oder 4 Prozent, sondern vielfach 5 oder 6 Prozent kostet. Was sollen aber Privatleute machen, wenn sie merken, dass sie auf Abwege geraten sind? Sollen sie die bestehende Finanzierung durchhalten oder sollen sie die beiden Verträge auflösen und das Kreditgebäude auf der grünen Wiese neu errichten?

Wenn die Hausbank das große Geschäft wittert

Die Möglichkeiten werden am Beispiels eines Anwaltes deutlich, der vor einem Jahr noch 150.000 Euro für die Bezahlung seines Eigenheims brauchte. Die einfachste Lösung wären die Aufnahme einer klassischen Hypothek und die direkte Tilgung der Schuld gewesen. Das war dem Juristen aber zu billig. Die Hausbank witterte das große Geschäft. Sie bot dem Rechtsanwalt an, die Fremdmittel auf zwei Verträge von je 100.000 Euro zu verteilen. Der erste Vertrag hat einen Zinssatz von 4,5 Prozent, der vier Jahre gilt. Parallel zu diesem Vertrag wurde ein Bausparvertrag über 100.000 Euro und einer Soforteinzahlung von 50.000 Euro offeriert. Nach der Zuteilung soll der Kredit nur 1,95 Prozent im Jahr kosten.

Auch der zweite Kreditvertrag lautet über 100.000 Euro. Nur wird bei dieser Lösung der Bausparvertrag mit normalen Raten gefüttert, so dass bis zur Zuteilung des Bausparkredites rund acht Jahre verstreichen werden. Solange gilt für das Vorausdarlehen ein Zinssatz von 5 Prozent im Jahr; danach wird er auf 3,75 Prozent je Jahr sinken. Insgesamt war der Anwalt von dem Paket so entzückt, dass er zugriff und die Verträge unterzeichnete: Kreditzinsen von 1,95 und 3,75 Prozent waren in seinen Augen wahre Schnäppchen. Die Freude währte nicht lange, weil ihm ein Wirtschaftsprüfer darlegte, dass die wahren Kosten rund 6 Prozent betragen.

Bausparguthaben schon auf 50.500 Euro angewachsen

Grundlage der Kalkulation sind der aktuelle Status und die künftigen Zahlungsströme. Der erste Kredit steht bei 100.000 Euro. Die Sollzinsen von 4,5 Prozent müssen noch drei Jahre bezahlt werden, so dass folglich 36 Raten von jeweils 375 Euro fällig sind. Parallel dazu ist das Bausparguthaben auf 50.500 Euro angewachsen. Es wird bis zur Zuteilung in drei Jahren auf 52.030 Euro klettern. Danach wird die Differenz zwischen Kredit und Guthaben als Bauspardarlehen weitergeführt. Die Raten für Zins und Tilgung werden bei 800 Euro im Monat liegen. Durch den niedrigen Sollzins von 1,95 Prozent und die hohen Tilgungen wird die Laufzeit nur 63 Monate betragen, so dass der erste Teil der Finanzierung in achteinviertel Jahren beendet sein wird.

So schnell wird der zweite Teil der Finanzierung nicht vom Tisch sein. Das liegt an dem Umstand, dass bei dem zweiten Bausparvertrag das Mindestsparguthaben in kleinen Happen angespart wird. In dem Vertrag stecken erst 6000 Euro. Daher wird es noch sieben Jahre dauern, bis die benötigten 50.000 Euro auf dem Konto stehen werden. Hierfür sind noch 84 Sparraten von jeweils 500 Euro nötig. Bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens sind die Sollzinsen für den Vorauskredit zu bezahlen. Sie liegen bei 5 Prozent im Jahr, so dass insgesamt 84 Zinsraten fällig sind. Anschließend wird das Festdarlehen durch den Bausparkredit abgelöst. Es wird ein Sollzins von 3,75 Prozent gelten, und die monatlichen Raten für Zins und Tilgung werden 600 Euro betragen. Sie müssen acht Jahre bezahlt werden.

Niedrige Sollzinsen verhießen Kosten von 3 Prozent

Maßgebend für die Berechnung des Effektivzinses ist der saldierte Zahlungsstrom aller Verträge. Die heutige Schuld liegt bei effektiv 143.500 Euro. Anschließend sind 36 Raten von jeweils 1292 Euro fällig. Nach der Zuteilung des ersten Bausparvertrages folgen 48 Raten von je 1717 Euro. Mit der Zuteilung des zweiten Bausparvertrages kommen 15 Raten von je 1400 Euro an die Reihe. Abgerundet wird der Zahlungsstrom durch 82 Raten von jeweils 600 Euro. Die insgesamt 181 Zahlungen ergeben unter dem Strich einen Effektivzins von 6 Prozent im Jahr und führen bei dem Anwalt zu großer Enttäuschung.

Die Frustration ist verständlich, da die niedrigen Sollzinsen der Bausparkasse effektive Kosten von 3 bis 3,5 Prozent verhießen. Diese Möglichkeit bestand aber von Anfang an nicht, weil die Zinsdifferenzen zwischen Guthaben und Krediten negativ sind. Bei dem ersten Bausparvertrag werden 50.000 Euro mit einem und 4,5 Prozent verzinst, so dass der jährliche Verlust rund 1750 Euro beträgt. Noch höher ist der Schaden beim zweiten Vertrag, weil die Differenz auf 400 Basispunkte klettert.

Kündigung und Umstieg als einfachste Lösung

So klar nun geworden ist, wie hoch die wahren Kosten sind, so unklar ist zunächst die Antwort, was der Anwalt machen soll. Ein Blick auf die aktuellen Kreditpreise zeigt, dass Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren ungefähr 5,3 Prozent im Jahr kosten. Das heißt im Klartext, dass das Finanzierungspaket, das aus vier Bausteinen besteht, im Vergleich zu einem schlichten Annuitätenkredit um 70 Basispunkte oder um 5300 Euro zu teuer ist.

Die einfachste Lösung sind die Kündigung der Verträge und der Umstieg auf ein Darlehen mit laufender Tilgung. Die Auflösung der Bausparverträge ist kein Problem; die Guthaben sind nach Abzug geringer Strafzinsen innerhalb weniger Tage auf dem Konto. Heikel ist die Ablösung der beiden Festkredite. Sie stammen in der Regel nicht von der Bausparkasse, sondern von der Bank Und das Institut wird, sofern es überhaupt zu Vertragsänderungen bereit sein wird, auf die Zahlung einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigungen pochen. Die Forderung ist auf den ersten Blick berechtigt, doch bei genauem Hinsehen stellt sich die Frage, wie hoch angemessene Kosten sind.

Umstieg nur bei Kosten unter 5000 Euro ratsam

Wenn der Anwalt bei der Bank bleibt und lediglich die Kredite tauschen möchte, droht ihm die Gefahr, dass er zweimal bezahlen muss. Die Bank holt sich die erste Marge, in dem sie die alten Kredite mit einer Vorfälligkeitsentschädigung abrechnet, und sie holt sich die zweite Marge, wenn sie dem Anwalt einen neuen Kredit anbietet. In diesem Fall würden schnell Kosten von 8000 bis 9000 Euro entstehen, so dass der Vorteil des Rechtsanwaltes, der lediglich 5000 Euro beträgt, im Handumdrehen zunichte wäre.

Lohnenswert ist der Umstieg nur dann, wenn die Kosten unter 5000 Euro liegen. Das setzt zwei Dinge voraus. Der Anwalt muss der Bank die Stange halten, und diese muss bei der Abrechnung der alten Kredite die Marge herausrücken. Sonst wird sich die ganze Sache für den Anwalt nicht lohnen. Die Zinssätze für die Wiederanlage sind um 75 bis 100 Basispunkte zu erhöhen, so dass die Entschädigung sinkt. Dafür bezahlt der Anwalt bei dem Folgekredit die übliche Marge. Wenn die Bank auf diesen Vorschlag nicht eingeht, ist es vorteilhafter, die vier Verträge ohne Änderung fortzuführen, künftig aber der Realität ins Auge zu blicken, dass Festdarlehen und Bausparverträge in vielen Fällen teuere Kombinationen sind.