Die Vermögensfrage Bausparverträge sind für junge Leute ideale Geldanlagen

Anfänger achten bei Geldgeschäften auf den Nominalzins. Fortgeschrittene erstellen Zahlungspläne und zählen die Raten zusammen. Profis suchen den Effektivzins, Barwert oder Endwert. Die drei Kennzahlen weisen in der Regel den Weg in die richtige Richtung, doch Ausnahmen bestätigen die Regel. Das beste Beispiel für die Tatsache, dass es keine Regel ohne Ausnahme gibt, sind die klassischen Bausparverträge. Sie sind Zwitter: Zuerst dienen sie als Geldanlage, später wird daraus ein Kredit. Hier versagen Effektivzinsen, Barwerte und Endwerte ihre Dienste, so dass andere Methoden notwendig sind, um die Vorteilhaftigkeit dieser Verträge bewerten zu können. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein junger Ingenieur möchte sich in einigen Jahren eine Wohnung kaufen. Er rechnet mit Kosten von mindestens 200 000 Euro. Dafür will er, weil sich das Einkommen in jüngster Zeit deutlich erhöht hat, so viel wie möglich sparen. Das sieht auf den ersten Blick einfach aus, doch bei näherem Hinsehen stellt sich die Frage, wie die „optimale“ Kombination aus Geldanlage und Kreditaufnahme aussieht, um in acht oder neun Jahren eine Investition von 200.000 Euro stemmen zu können. Ist das ein Bausparvertrag? Oder ein Banksparplan? Oder ein Investmentfonds?

Der Kundenberater der örtlichen Volksbank rät, wie könnte es anders sein, dem Mann zu einem Bausparvertrag über 200.000 Euro. Der Steuerberater meint jedoch, dass ein Banksparplan besser sei. Und ein Vermittler schwärmt schließlich von Investmentfonds, so dass einige Sachverhalte einer Klärung zugeführt werden sollten, wie es früher in Ostdeutschland hieß. Was heißt vorteilhaft? Wo liegen die Haken der Lösungen? Wie sieht der korrekte Vergleich der drei Varianten aus?

Sparern wird Abgeltungsteuer abgeknöpft

Der Bausparvertrag müsste über eine Summe von 200.000 Euro abgeschlossen werden. Der Lebenslauf des Vertrages beginnt mit der Abschlussgebühr von 2000 Euro. Sie wird in der Regel mit den ersten Raten verrechnet, weil die meisten Sparer gewöhnlich Probleme haben, Gebühren und Kosten bar zu bezahlen. Der Guthabenzins beträgt 1 Prozent pro Jahr. Die Sparrate liegt bei 1000 Euro pro Monat. Die Einzahlungen sind jeweils am Monatsanfang fällig. Sie werden sofort verzinst.

Die Guthabenzinsen werden jeweils am Ende des Jahres kapitalisiert. Bei der Gutschrift der Zinsen ist die Bausparkasse aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, dem Sparer die Abgeltungsteuer abzuknöpfen. Folglich sinkt das Guthaben am Ende jedes Jahres um einen gewissen Betrag. Das Mindestsparguthaben beträgt 50 Prozent der Bausparsumme, im vorliegenden Fall also 100 000 Euro. Die Bausparkasse unterstellt in ihren Modellrechnungen eine Spardauer von acht Jahren und vier Monaten. Das führt nach 100 Monaten zu einem Guthaben von 101.025 Euro. Nun kann der Vertrag, sprich der Kredit, zugeteilt werden.

Ausbezahlt wird die Differenz zur Bausparsumme. Es fällt keine Darlehensgebühr an. Der Nominalzins wird 3,75 Prozent pro Jahr betragen. Er wird während der gesamten Laufzeit des Darlehens fest sein. Die Rate für Zins und Tilgung wird bei 1200 Euro pro Monat liegen und jeweils am Monatsende zur Zahlung fällig sein. Die Tilgung wird sofort verrechnet. An diesen Tagen werden auch die Zinsen dem Darlehenskonto belastet. Die monatliche Zinsgutschrift ist heute in den meisten Bausparkassen gängige Praxis. Dagegen ist im Grunde auch nichts einzuwenden.

Unterschied zur Sparphase

Interessant ist nur der Unterschied zur Sparphase. In der ersten Halbzeit wurden die Zinsen am Ende des Kalenderjahres kapitalisiert, in der zweiten Halbzeit klingelt es jeden Monat auf dem Konto, allerdings zu Lasten des Kunden. Dadurch dauert es fast acht Jahre, bis der Kredit getilgt worden sein wird. Am Ende werden noch 629 Euro zu bezahlen sein. Bei der jährlichen Kapitalisierung der Zinsen wären es nur noch 317 Euro, so dass deutlich wird, wie durch „geschickte“ Zinsusancen mehr Geld verdient werden kann.

Nun steht der Hausbesitzer vor der Frage, was von dem Bausparvertrag zu halten ist. In der Diskussion mit dem Steuerberater kommen unterschiedliche Argumente auf den Tisch. Der Mieter findet vor allem den Darlehenszins von 3,75 Prozent attraktiv. Darüber hinaus hat der Bankberater auch von staatlichen Vorteilen berichtet, die beim Bausparen eingeräumt werden, doch richtig verstanden hat er die Geschichte nicht. Da fällt der elterliche Hinweis, dass Bausparen einfach, praktisch und sicher sei, deutlich mehr ins Gewicht. Der Steuerberater neigt von Berufs wegen zur Nörgelei. Er beklagt die Abschlussgebühr und kritisiert den „niedrigen“ Guthabenzins von 1 Prozent.

Der Fall ist ein Paradebeispiel, dass viele Leute vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sehen und zum Schluss aus dem Bauch heraus entscheiden. In diesem Fall geht es - wie beim Vergleich aller Geldgeschäfte - zunächst einmal darum, so schnell wie möglich einen Zahlungsstrom auf die Beine zu stellen. Der Bausparvertrag beginnt ohne Soforteinzahlung. In der Sparphase sind 100 Raten von jeweils 1000 Euro zu bezahlen. Danach fließen 95 Tilgungen von jeweils 1200 Euro. Die Restschuld am Ende der Laufzeit beträgt 629 Euro.

„Homogener“ Kapitalmarkt existiert in der Wirklichkeit nicht

Der Versuch, die Zahlungen zu einer Kennzahl zu verdichten, werden mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder Additionen und Subtraktionen sein. Im vorliegenden Fall bietet sich zum Beispiel an, die Einzahlungen und Auszahlungen zu saldieren: Sparraten (100.000 Euro) plus Tilgungen (114.000 Euro) plus Restschuld (629 Euro) minus Bausparguthaben (101.025 Euro) minus Bauspardarlehen (98.975 Euro) ergeben einen „Aufwand“ von 14.629 Euro.

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Das Ergebnis ist nach den Gesetzen der Mathematik richtig. Nur strebt der praktische Nährwert dieser Zahl gegen null. Hier wird mit aller Gewalt versucht, für ein Finanzgeschäft, das zuerst Geldanlage und später Kredit ist, eine „gemeinsame“ Kennzahl zu finden. Das ist der berühmte Kunstschuss durchs Knie ins Auge. Der Mann legt in den ersten Jahren monatlich Geld zu 1 Prozent pro Jahr an. Danach beendet er den Sparvertrag und nimmt einen Kredit auf, der 3,75 Prozent pro Jahr kostet.

Bei der Addition wird der Unterschied zwischen Geldanlage und Geldaufnahme geplättet. Vor diesem Hintergrund hat es auch keinen Zweck, die Geschäfte mit Hilfe von Effektivzinsen zu messen. Erstens sind bei solchen Zahlungsströmen aufgrund des Vorzeichenwechsels zur Halbzeit negative und positive Ergebnisse möglich, und selbst ein Wert von plus 3 Prozent würde den Anleger in die Irre führen, weil die Zahl besagt, dass der Eigenheimer zuerst Geld zu 3 Prozent anlegt und später Geld zu 3 Prozent aufnimmt. Dieser „homogene“ Kapitalmarkt, auf dem die Zinssätze für Anlagen und Kredit gleich hoch sind, existiert in der Wirklichkeit aber nicht, so dass auch der Effektivzins keine brauchbare Kennziffer ist. Genauso scheiden der Barwert und der Endwert aus, weil sie sich aus dem Effektivzins ableiten.

„Kritischer“ Darlehenszins

Entscheidend für die sinnvolle Analyse und Bewertung dieses Falles ist die Einsicht, dass der Sparvertrag und der Kredit nicht miteinander gemischt werden dürfen, weil sie zeitlich nacheinander abgewickelt werden. Geldanlage ist Geldanlage, und Geldaufnahme ist Geldaufnahme. Aus diesem Grund kann das Problem nur mit Hilfe des „kritischen“ Darlehenszinses gelöst werden. Ausgangspunkt dieses Vergleichs sind die Bewegungen bei der Bausparkasse: 100 Sparraten à 1000 Euro, 95 Tilgungsraten à 1200 Euro und eine Schlussrate à 629 Euro.

Die Zahlungsreihe wird auf eine Alternative übertragen. Das können zum Beispiel der Sparplan und das Darlehen einer Bank sein. Genauso ist es aber auch denkbar, dass die Sparraten in einen Investmentfonds fließen und der Kredit in acht Jahren im Freundeskreis aufgetrieben wird. Zunächst wird ermittelt, wie hoch das Guthaben am Ende der Sparzeit sein wird, dann folgt die Berechnung des „kritischen“ Sollzinses.

Bei einem Anlagezins von 3 Prozent klettert das Guthaben unter Berücksichtigung der Abgeltungsteuer im Laufe der Zeit auf 109 785 Euro. Daraus ergibt sich der Kredit von 90 215 Euro. Wenn dieses Darlehen mit den identischen Rückzahlungen der Bausparkasse getilgt wird, sind bei monatlicher Zins- und Tilgungsverrechnung nominal 6,22 Prozent darstellbar. Der Wert mündet für Fachleute in einen effektiven Kreditzins von 6,55 Prozent pro Jahr.

Richtwerte für die Geldaufnahme

Die Kennzahl bedeutet, dass der Hausbesitzer für ein freies Bankdarlehen in acht Jahren und vier Monaten, wenn der „zinsgünstige“ Bausparkredit zugeteilt werden soll, maximal 6,6 Prozent bezahlen darf. Sollte das Zinsniveau für Kredite mit einer Tilgungsdauer von knapp acht Jahren zu diesem Zeitpunkt über 7 Prozent liegen, ist die Bausparkasse besser, und die Bank ist vorteilhafter, wenn der Preis für Darlehen in acht Jahren unter 6 Prozent liegen wird.

Mit Hilfe derartiger „Zinswaagen“ kann sich jeder Anleger eine Übersicht aufstellen, wie teuer die Kredite in Zukunft sein dürfen, wenn die Sparraten bis zur Kreditaufnahme zu unterschiedlichen Sätzen angelegt werden. Sie liefert Richtwerte für die Geldaufnahme in acht Jahren. Sobald die Renovierung des Hauses vorgezogen oder aufgeschoben wird, gelten andere Zahlen. Im vorliegenden Fall wird deutlich, dass der Bausparvertrag in erster Linie für Anleger in Frage kommt, die hohen Wert auf Sicherheit legen.

Momentan liegt der Zinssatz für Sparverträge mit einer Laufzeit von acht Jahren bei höchstens 1,5 Prozent pro Jahr. Das beschert dem Anleger nach 100 Monaten ein Guthaben von 104.766 Euro. Das Darlehen von 95.234 Euro führt bei 95 monatlichen Tilgungsraten à 1200 Euro zu einem kritischen Effektivzins von 4,98 Prozent.

Besser als ihr Ruf

In den letzten Jahren sind Eigenheimer mit niedrigen Kreditzinsen von 3 bis 4 Prozent verwöhnt worden. Im Augenblick kosten Darlehen mit einer Laufzeit und Zinsbindung von jeweils acht Jahren unter 3 Prozent pro Jahr. Es gibt keine Garantie, dass diese Sätze in Zukunft so niedrig bleiben. Aus diesem Grund ist es kein Wunder, dass das Bausparen mit dem garantierten Darlehenszins von 3,75 Prozent immer noch viele Anhänger hat. Bei jungen Leuten haben die Bausparkassen aber kein leichtes Spiel. Hier sind die In-vestmentfonds mit ihren Renten- und Aktiensparplänen starke Konkurrenten geworden.

Bei jährlichen Renditen von 3 oder 4 Prozent, die in Musterrechnungen gerne unterstellt werden, geraten die Bausparkassen ins Hintertreffen, weil die späteren Kreditzinsen auf 8 oder 9 Prozent steigen könnten. Prognosen sind aber Prognosen, und vor Gericht, auf hoher See und bei Geldanlagen ist der Anleger auf höheren Zuspruch angewiesen. Daher sind Bausparkassen besser als ihr Ruf. Tausende von Anlegern lecken nach der Finanzmarktkrise ihre Wunden und haben von Anleihen und Aktien die Nase voll. In solchen Zeiten bleibt der klassische Bausparvertrag - erst Schein auf Schein, dann Stein auf Stein - für viele Sparer aus gutem Grund die ideale Geldanlage.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen