04.02.2007 · Wer einen Kredit braucht, schaut häufig auf den Normalzins. Das ist verständlich, aber auch nicht ungefährlich. Denn viel wichtiger als die Konditionen ist die Frage, wie die Schulden getilgt werden können.
Von Volker Looman, Reutlingen
© F.A.Z.-Kai
Beim Vergleich von Krediten schauen die meisten Anleger auf den Nominalzins. Das ist auf der einen Seite verständlich, auf der anderen Seite aber auch gefährlich, weil die Überlegung, wie die Schulden getilgt werden sollen, viel wichtiger ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Kredite für die Bezahlung selbstgenutzter oder vermieteter Objekte aufgenommen werden sollen. In beiden Fällen ist die Frage, wie hoch die Habenzinsen für Geldanlagen und Sollzinsen für Kredite nach Steuern sind, von entscheidender Bedeutung.
Anleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bringen im Augenblick zwischen 4 und 4,25 Prozent; Kredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren kosten zur Zeit zwischen 4,5 und 4,75 Prozent. In dieser Situation ist es ratsam, jede Hypothek direkt an die Bank zurückzuzahlen. Die alternative Lösung - Aufnahme des Kredits und Anlage der Tilgung in Anleihen - kann sich für den Anleger nicht rechnen, weil die Zinsdifferenz sowohl vor als auch nach Steuern negativ ist.
Wie vorteilhaft sind Bausparverträge wirklich?
Anders sieht die Rechnung aus, wenn die Anleger auf Aktien setzen und auf Renditen hoffen, die nach Steuern bei 5 oder 6 Prozent liegen. Jetzt ist die Zinsdifferenz positiv, so dass sich die Aussetzung der Tilgung lohnt. Eine Sonderstellung bei der Überlegung, wie Hypotheken zu tilgen sind, nehmen Bausparverträge ein. Normalerweise werden die Verträge zur Bezahlung selbstgenutzter Immobilien eingesetzt, doch auch bei der Finanzierung vermieteter Objekte stehen die Anleger vor der Frage, wie vorteilhaft Bausparverträge sind. Die Vertreter der Kassen haben mit den geringen Sollzinsen „bestechende“ Argumente in der Hand, doch vor dem Hintergrund, dass die Guthabenzinsen in der Sparphase ebenfalls niedrig sind, sollte der Bleistift gespitzt werden. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.
Ein Anleger möchte zwei Wohnungen kaufen und auf Dauer vermieten. Die beiden kosten 300.000 Euro. Es sind Eigenmittel von 100.000 Euro vorhanden, so dass bei einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung insgesamt 200000 Euro aufzunehmen sind. Der Vertreter einer Bausparkasse macht dem Investor den Vorschlag, einen Bausparvertrag über 200.000 Euro abzuschließen. Dafür ist eine Gebühr von 1 Prozent fällig, die mit den ersten Einzahlungen auf das Bausparkonto verrechnet werden soll. Die monatlichen Sparraten liegen bei 1000 Euro, und für diese Leistungen gibt es jedes Jahr einen Guthabenzins von 1 Prozent.
Der Festkredit wird auf einen Schlag getilgt
Die Sparphase dauert acht Jahre und ein Quartal. Nach dieser Zeit steht das Konto bei 101.000 Euro, so dass der Vertrag zuteilungsreif ist und das Darlehen ausgezahlt werden kann. Es handelt sich um 99.000 Euro, die zum Kurs von 100 Prozent verliehen werden. Der Nominalzins beträgt 3,5 Prozent je Jahr und ist für die Laufzeit fest. Die Tilgung wird rund 94 Monate dauern, weil die Bausparkasse für die Zinsen und Tilgung eine Monatsrate von 1200 Euro fordert. Am Schluss der Veranstaltung muss noch ein Restbetrag von 656 Euro überwiesen werden.
Parallel zu dem Bausparvertrag muss der Anleger ein Darlehen von 200.000 Euro aufnehmen, um die beiden Objekte bezahlen zu können. Die Hypothek kann sowohl bei einer Bank als auch bei der Bausparkasse aufgenommen werden und kostet in beiden Fällen jeweils 4,5 Prozent je Jahr. Die Konditionen gelten bis zur Zuteilung des Bausparvertrags. Danach wird der Festkredit auf einen Schlag getilgt beziehungsweise in einen Vertrag mit laufender Tilgung umgetauscht.
Effektive Kosten von 3,36 Prozent pro Jahr
Wenn die Zahlungen an Bank und Bausparkasse saldiert werden, kommt unter dem Strich ein Zahlungsstrom heraus, der aus vier Teilen besteht. Zunächst erhält der Anleger die gewünschten 200.000 Euro. Danach muss er 99 Monate lang Geld an Bank und Sparkasse überweisen. Die Zinsen der Bank betragen 750 Euro, und die Sparraten der Bausparkasse liegen bei 1000 Euro, so dass monatlich 1750 Euro abfließen. Danach folgen 93 Raten à 1200 Euro und die Schlussrate von 1856 Euro an die Bausparkasse. Der Effektivzins der Kombination beträgt 5,45 Prozent vor Steuern. Nach Steuern sieht es anders aus.
Der Anleger kann die Sollzinsen der Kredite als Werbungskosten absetzen. Die Habenzinsen sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern, doch hier liegen die Einnahmen unter dem Sparerfreibetrag, so dass keine Abgaben anfallen. Stattdessen kann sich der Anleger in der ersten Halbzeit über Steuervorteile von 3254 Euro je Jahr freuen. In der zweiten Halbzeit werden die Erstattungen des Finanzamtes von Jahr zu Jahr kleiner, weil die Schuldzinsen durch die fortschreitende Tilgung abnehmen. Dadurch ergeben sich nach Steuern effektive Kosten von 3,36 Prozent je Jahr, weil der Anleger nach der Splittingtabelle jährlich 75.000 Euro versteuert.
Hinter beiden Lösungen liegen Chancen und Risiken
Die Beurteilung dieser Kosten ist schwierig, weil Messlatten fehlen. Licht ins Dunkel kommt durch passende Alternativen, wobei die Betonung auf passend liegt. Der Vergleich mit Festdarlehen und Kapitalversicherungen ist heikel, und der Vergleich mit Festdarlehen und Aktien ist gewagt, weil sich hinter beiden Lösungen andere Chancen und Risiken verbergen. Wer sich ernsthaft fürs Bausparen interessiert, hat ein klares Signal für sichere Zinsen gesetzt. Dazu ist die passende Alternative die klassische Hypothek: Der Anleger nimmt 200.000 Euro bei einer Bank auf, schreibt den Nominalzins lange fest und tilgt die Schulden von Monat zu Monat.
Hypotheken mit Laufzeit und Zinsbindung von jeweils 15 bis 16 Jahren sind im Augenblick für 5 Prozent zu haben. Die anfängliche Tilgung kann bei diesen Vorgaben auf 4 Prozent je Jahr eingestellt werden, so dass der Anleger für Zins und Tilgung jeden Monat glatte 1500 Euro zu bezahlen hat. Die Belastung bleibt während der Laufzeit konstant. Dadurch werden 195 Raten à 1500 Euro anfallen. Am Laufzeitende ist eine Schlusszahlung von 43 Euro nötig, um das Konto auszugleichen.
Unterschiede unter qualitativen Aspekten gering
Die 194 Raten (1500 Euro) und die einmalige Schlusszahlung (1543 Euro) führen zu einem Effektivzins von 5,12 Prozent vor Steuern. Unter Berücksichtigung der Schuldzinsen, die als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar sind, wird der jährliche Effektivzins auf 3,26 Prozent sinken. Das sind 10 Basispunkte weniger als bei der Bausparkasse, und der Vorteil entspricht einem Barwert von 1327 Euro, so dass die Kosten der beiden Finanzierungsmodelle fast gleich sind.
Auch unter qualitativen Aspekten sind die Unterschiede gering. Sowohl bei der Bank als auch bei Bausparkasse sind alle Zinsen fest, so dass der Anleger kein Änderungsrisiko eingeht. Bei der Bank gelten 5 Prozent, bei der Bausparkasse liegen die Zinssätze bei 4 Prozent für das Darlehen und 1 Prozent für den Sparvertrag; danach sinkt der Zins auf 3,5 Prozent, so dass keine Überraschungen drohen.
Sparraten können beliebig angepasst werden
Unterschiede gibt es bei der Festigkeit der Zahlungen. Die Raten der Hypothekenbank sind in der Regel fest. Erhöhungen und Senkungen müssen vor Vertragsabschluss vereinbart werden; sonst droht später Ärger. Hier ist die Bausparlösung etwas flexibler. Die Sparraten können beliebig angepasst werden. Das ist bei den Zinsraten der Bank und den Tilgungsraten der Bausparkasse nicht möglich. Auch bei Sonderzahlungen bietet der Bausparvertrag mehr Freiheit.
Außerplanmäßige Zahlungen können auf das Bausparkonto überwiesen werden und die Zuteilung beschleunigen; bei der Überweisung auf das Hypothekenkonto drohen Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn zuvor nichts vereinbart worden ist. Wenn die Änderungen jedoch in den Nebenabreden stehen, ist es Jacke wie Hose, wo der Anleger unterschreibt, weil beide Finanzierungen austauschbar sind.
