Spanien ist zur Zeit in mehrfacher Hinsicht ein heißes Pflaster. Die Sonne sorgt für hohe Temperaturen, die Banken stehen mit dem Rücken zur Wand, und die Privatleute bangen um ihre Häuser. Die Ursache der wirtschaftlichen Misere ist einfach. In den letzten Jahren haben Millionen von Iberern billige Kredite aufgenommen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Menschen glaubten wie in Amerika an steigende Immobilienpreise, und die Kredite waren mit variablen Zinsen ausgestattet, die beim Abschluss niedrig waren. Nun hat sich der Wind gedreht. Die spanische Wirtschaft hinkt, die Arbeitslosenquote ist auf über 20 Prozent geklettert, die Immobilienpreise sind gesunken, und die Kreditzinsen sind gestiegen, so dass die Schieflage kein Wunder ist. In Deutschland ist die Situation längst nicht so dramatisch. Trotzdem ist die Finanzierung des Eigenheims auch in diesem Land kein Zuckerschlecken, und die Gefahren werden in folgendem Beispiel deutlich.
Ein junges Ehepaar, beide Partner sind jeweils Mitte 30, hat zwei Kinder und 50000 Euro auf dem Konto. Das Kapital soll der Grundstock für den Kauf eines alten Hauses sein, das 250000 Euro kosten soll. Folglich ist ein Kredit von 200000 Euro notwendig. Die beiden Angestellten haben mehrere Offerten auf dem Tisch. Das erste Angebot kommt von der Hausbank. Es besteht aus zwei Krediten. In der Hypothek sind 150000 Euro enthalten. Der Zins beträgt 3 Prozent pro Jahr und gilt 15 Jahre. Getilgt werden soll die Schuld mit jährlich 1 Prozent. Die Sparkasse beziffert den Effektivzins mit 2,85 Prozent pro Jahr. Der Kredit lautet über 50000 Euro. Hier wird ein Nominalzins von 2,5 Prozent pro Jahr angeboten. Er soll zehn Jahre gelten, und die Tilgung wird auf 2 Prozent eingestellt. Die effektiven Kosten sollen 2,52 Prozent betragen.
Keine Orientierung, fragwürdige Gestaltung
Die Offerte der Konkurrenz, einer Volksbank, besteht aus zwei Darlehen und einem Bausparvertrag. Die Hypothek beträgt 100000 Euro. Der Nominalzins liegt bei 3,25 Prozent pro Jahr und gilt ebenfalls 15 Jahre. Die Tilgung beträgt 1 Prozent pro Jahr. Effektiv soll die Geschichte jährlich 3,3 Prozent kosten. Der Kredit von 100000 Euro wird für 2,25 Prozent pro Jahr angeboten. Der Zinssatz gilt zehn Jahre, und in dieser Zeit sollen nur Zinsen bezahlt werden. Folglich wird ein Effektivzins von 2,28 genannt. Der Kredit soll mit Hilfe eines Bausparvertrages getilgt werden. Die Bausparsumme beträgt 100000 Euro. In den Spartopf der Bausparkasse sollen zehn Jahre monatlich 400 Euro fließen. Nach der Zuteilung des Vertrages soll die Schuld jeden Monat mit 500 Euro getilgt werden. Der effektive Jahreszins beträgt nach Angaben der Bausparkasse jährlich 3,55 Prozent.
Die beiden Angebote sind der aktuelle Spiegel der deutschen Eigenheimfinanzierung. Sie sind im Gegensatz zur spanischen Lotterie deutlich stabiler, weil auf variable Zinsen verzichtet wird. Trotzdem sind beide Angebote in mehrfacher Hinsicht mit größter Vorsicht zu genießen. Die diversen Effektivzinsen bieten keine Orientierung, und die Gestaltung der Finanzierung ist in höchstem Maße fragwürdig. Die einzelnen Klippen müssen die Privatleute freilich selbst erkennen. Hier bietet der Staat keine Hilfe, hier steht kein Kreditgeber zur Seite, hier hilft nur der gesunde Menschenverstand.
Die Probleme beginnen bei der Analyse der Angebote. Es liegt auf der Hand, die Pakete mit Hilfe der monatlichen Belastung zu vergleichen. Beim ersten Angebot sind für die Hypothek genau 500 Euro und für den Kredit genau 188 Euro zu bezahlen. Das sind pro Monat insgesamt 688 Euro. Bei der Konkurrenz sind 942 Euro zu entrichten: 354 Euro für die Hypothek, 188 Euro für den Kredit und 400 Euro für den Bausparvertrag. Die erste Summe ist zwar niedriger als die zweite Summe. Trotzdem führt der Vergleich der monatlichen Belastung auf Abwege, weil die Angebote mit Hilfe dieser Kennzahl nicht vergleichbar sind.
15 Jahre Ruhe an der Front
Die erste Kombination besteht aus zwei Krediten, die nach Ablauf der Zinsbindung noch lange nicht getilgt sein werden. Folglich besteht in beiden Verträgen ein Zinsänderungsrisiko, wie Experten sagen. Die Folgekosten können, wenn die Zinsbindung zu Ende ist, in Abhängigkeit des Marktes steigen oder fallen. Das ist zwar ein alter Hut und jedem Fachmann bekannt. Nur sind die Folgen vielen Privatleuten gar nicht bewusst, weil die Gefahren in weiter Zukunft liegen und aus dem Bewusstsein ausgeblendet werden.
Im vorliegenden Fall zum Beispiel droht das erste Risiko in zehn Jahren. Die Restschuld des Kredites wird bei 39000 Euro stehen. Bleibt die Startrate von 188 Euro bestehen, wird der Kredit bei einem Anschlusszins von 2,5 Prozent noch 22 Jahre laufen. Bei einem Folgezins von 3,5 Prozent klettert die Restlaufzeit auf 26 Jahre, und bei einem Prolongationszins von 4,5 Prozent wird die Restschuld frühestens in 33 Jahren vom Tisch sein.
Noch schlimmer wird die Lage bei der Hypothek sein. Hier herrscht zwar 15 Jahre totale Ruhe an der Front. Danach stellt sich aber auch hier die Frage, wie es weitergehen wird. Die Restschuld wird bei 122000 Euro stehen, und das Ehepaar wird um die 50 Jahre alt sein. Bleibt alles beim Alten, wird die Restlaufzeit des Kredites rund 30 Jahre betragen. Falls der Anschlusszins auf 4 Prozent klettert, wird die Tilgung noch 41 Jahre dauern, und wenn die Verlängerung nominal 5 Prozent kostet, reicht die monatliche Rate von 500 Euro gar nicht mehr aus, um den Nominalzins zu bezahlen. Folglich wird aus dem Kredit eine ewige Schuld, die von Jahr zu Jahr wieder ansteigt.
Die wenigen Hinweise zeigen in aller Deutlichkeit die Gefahren. Bei den geringen Zinssätzen und niedrigen Raten besteht das Risiko, dass die Privatleute im Rentenalter noch Schulden abzutragen haben. Wenn die langsame Rückzahlung bewusst in Kauf genommen wird, sollten sich die Privatleute darauf einstellen, dass das Zinsänderungsrisiko während des Restlebens mehrfach droht, weil die Anschlusszinsen nur selten für die gesamte Restlaufzeit, sondern in aller Regel wiederum nur für Abschnitte von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben werden.
Fliehkraft bleibt Fliehkraft - da helfen auch keine 15 Jahre
Viel schwerwiegender als die Tatsache, dass die Schulden nicht getilgt werden, was zum Beispiel in Österreich oder der Schweiz an der Tagesordnung ist, dürfte die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit sein. Wenn die monatlichen Einstiegsraten, im vorliegenden Beispiel handelt es sich um 688 beziehungsweise 942 Euro, bereits die Oberkante der Unterlippe sind, ist es bis zum finanziellen Untergang nicht weit. Dann führen Anschlussraten von 1400 oder 1500 pro Monat schnell in den Abgrund.
Nun werden Optimisten die Meinung vertreten, dass kein Mensch weiß, wie die Welt in zehn Jahren aussehen wird. Das ist schon richtig, doch wer sich heute mit einer Geschwindigkeit von 150 Kilometern pro Stunde in die Kurve legt, sollte nicht darauf vertrauen, dass die Gefahr in zehn Jahren geringer wird. Fliehkraft bleibt Fliehkraft, und da helfen auch in 15 Jahren weder Gebet noch Hoffnung.
Vor diesem Hintergrund ist der Aufbau der Finanzierung heikel. Da hilft auch das Verbraucherkreditgesetz nicht viel. Banken, Bausparkassen und Versicherungen müssen für ihre Angebote zwar Effektivzinsen nennen, doch der praktische Nährwert ist gering. Im vorliegenden Fall führen die einzelnen Effektivzinsen sogar in die Irre. Bei der ersten Kombination sind die Effektivzinsen für die Hypothek und den Kredit anzugeben, und bei der zweiten Kombination sind Effektivzinsen für die Hypothek, für den Kredit und für den Bausparvertrag ab Zuteilung zu nennen. Das nützt den Verbrauchern aber nichts. Nötig wären Effektivzinsen für beide Kombinationen, doch sinnvoll sind die Vergleichswerte nur bei gleichen Zinsbindungen.
Die Deutschen können sich vor der spanischen Grippe nur durch bessere Vorsorge schützen. Das hat drei Dinge zur Folge. Erstens muss die Belastung bei gegebener Laufzeit berechnet werden. Zweitens sollte diese Rate in angemessenem Verhältnis zum Nettoeinkommen stehen. Drittens sollte die Bereitschaft vorhanden sein, diese Vorgaben zu akzeptieren und sich nicht in Traumwelten zu flüchten. Sonst droht die Pest wie anno 1918, und die Seuche hat viele Menschen das Leben gekostet.
Rüstige Senioren machen Geld mit Eigenheimen
Im vorliegenden Fall sollte die Finanzierung höchstens 15 Jahre laufen, weil die Anleger noch Zeit brauchen, um ihre Altersvorsorge aufzubauen. Das ist vielen Menschen nicht zu vermitteln, und die Banken versagen an dieser Stelle auf breiter Front. In Württemberg prangt zur Zeit an vielen Litfaßsäulen der flotte Spruch: Baukredit? Machbar, Herr Nachbar! Die Offerte von 2,66 Prozent ist ohne Zweifel ein Traum, aber ist der Kredit bei Laufzeiten von zehn oder fünfzehn Jahren machbar? Wer schon 40 Jahre auf dem Buckel hat, kann die Sache nach Belieben drehen und wenden. Länger als 15 Jahre sollte die Finanzierung nicht laufen, weil sonst im Ruhestand gewaltiger Ärger droht.
Die Altersversorgung steht in vielen Haushalten auf drei Säulen. Das sind das schuldenfreie Haus, die gesetzliche Rente und freies Vermögen. Wenn die Tilgung der Schulden bis in den Ruhestand dauert, muss der Aufbau des freien Vermögens unter den Tisch fallen. Die praktischen Auswirkungen können in der Realität bewundert werden. Seit Jahren steigt die Zahl rüstiger Senioren, die mit großem Aufwand versuchen, ihr Eigenheim zu Geld zu machen. Sie wollen das Haus nicht verkaufen, sondern suchen nach Möglichkeiten, um die Rente aufzubessern. Der klassische Weg ist die umgekehrte Hypothek. Das Eigenheim wird gegen Zahlung einer Rente wieder unter Wasser gesetzt. Das funktioniert in der Praxis ganz gut, doch die emotionale Belastung ist gewaltig.
Wer diesen Stress im Alter vermeiden will, sollte das Eigenheim bis zum 50. Geburtstag entschulden. Folglich sind im vorliegenden Fall bei einem Sollzins von 3 Prozent pro Jahr monatliche Raten von 1400 Euro notwendig, um die Schulden in endlicher Zeit zu tilgen. Die monatliche Belastung sollte höchstens 25 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Daher sollten die Eltern monatlich 5600 Euro verdienen, um entspannt über die Runden zu kommen. Das sind brutto 10000 bis 11000 Euro, so dass in aller Deutlichkeit klar wird, dass Eigenheime in dieser Größenordnung hohe Verdienste erfordern.
Außerdem sind solide Arbeitsplätze und stabile Familienverhältnisse zweckmäßig. Sonst geraten die Privatleute in Not. In Amerika und in Spanien sind viele Haushalte unter die Räder gekommen. In Deutschland wird, wenn die Statistiker richtig zählen, im Schnitt jede zweite Ehe geschieden. Das muss auf dem Papier kein Beinbruch sein, doch in der Realität ist es in vielen Fällen eine Katastrophe. Häuser und Wohnungen kommen zu Preisen auf den Markt, die in vielen Fällen unter den Einstandskosten liegen. Wenn beim Einzug das Eigenkapital aber knapp war, wird die Restschuld beim Auszug mit hoher Wahrscheinlichkeit gewaltig sein, so dass die Schulden die Geschiedenen noch Jahre verfolgen. Folglich ist nicht jede Baufinanzierung machbar. Wenn das Eigenkapital nicht mindestens 25 Prozent des Gesamtaufwandes beträgt und die Schulden bis zum 55. Geburtstag tilgbar sind, sollten die Privatleute ihren Traum vom Eigenheim besser begraben Es schläft sich ohne Druck und Sorgen einfach besser.
Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.
"Traum vom Eigenheim"
Chris Heidrich (Rockwilder1979)
- 18.06.2012, 19:30 Uhr
