Die Vermögensfrage Ausbau solider Mehrfamilienhäuser garantiert keine hohen Renditen

Die mageren Zinsen der Geldanlagen und die Unsicherheit von Investitionen treiben viele Privatleute zur Verzweiflung. Das gilt in besonderem Maße für die Besitzer von Immobilien. Wer solide Häuser und Wohnungen vermietet, ist an Erträge gewöhnt, die vor Steuern bei 5 bis 6 Prozent pro Jahr liegen. Wenn diese Einnahmen nicht verbraucht werden, weil die Anleger den Konsum durch ihre Arbeitskraft finanzieren, stellt sich die Frage, in welche Anlagen die Überschüsse gesteckt werden sollen. Das Problem besteht auch nach der Fälligkeit von Anleihen und Versicherungen, wenn größere Einmalbeträge wieder angelegt werden müssen.

In diesen Lebenslagen kommt es häufig vor, dass sich die Anleger für den Kauf weiterer Immobilien entscheiden. Gefördert wird der Hang zum Beton durch niedrige Kreditzinsen. Was bei Anleihen und Aktien nur wenigen Menschen in den Sinn kommt, ist bei Liegenschaften an der Tagesordnung. Hier werden ohne Bedenken hohe Kredite aufgenommen, weil die Anleger der Meinung sind, dass die Schulden mit Hilfe der Inflation getilgt werden, die Preise der Immobilien aber stabil bleiben. Das ist freilich ein Trugschluss, weil auch die Preise von Immobilien sinken können. Das wird in folgendem Fall deutlich.

Auf den ersten Blick eine feine Sache

Ein erfolgreicher Unternehmer ist 50 Jahre alt und besitzt ein Mehrfamilienhaus, das er vor fünf Jahren geerbt hat. Das Haus ist etwa 3,5 Millionen Euro wert, und der Bruttoertrag liegt bei 240.000 Euro pro Jahr. Das sind knapp 15 Jahresmieten, so dass das Zinshaus, wie solche Immobilien im Norden der Republik genannt werden, auf den ersten Blick eine feine Sache zu sein scheint. Nun hat der Unternehmer ein kleines Problem. Auf dem Konto liegen seit drei Monaten rund 350.000 Euro, weil einige Anleihen fällig geworden sind. Was soll mit diesem Kapital geschehen?

Die Wiederanlage in Staatsanleihen würde dem Unternehmer eine jährliche Verzinsung von 2 Prozent bringen. Davon geht ein Viertel an den Fiskus, und der Rest wird durch die Inflation aufgezehrt. Möglicherweise ist die Geldentwertung sogar höher als die Nettoverzinsung, so dass Kapital angegriffen wird. Unternehmensanleihen werfen zur Zeit jährliche Renditen von 4 bis 5 Prozent ab. Mit diesen Papieren ist der Erhalt des Kapitals denkbar, wenn die Inflation maximal 3,3 Prozent beträgt. Aktien kommen für den Unternehmer aus verschiedenen Gründen im Augenblick nicht in Frage.

Bei diesen Perspektiven ist es kein Wunder, dass sich der Anleger für die Idee eines Freundes interessiert. Der Mann ist Architekt und hat dem Unternehmer vorgeschlagen, das Geld in den Dachausbau des Mehrfamilienhauses zu stecken. So entstünden zwei Wohnungen, die den Wert der Immobilie, wie der Architekt schwärmt, nachhaltig steigern würden. Das tönt nicht schlecht, wie es in der Schweiz heißt: Investition in Sachwerte, Erträge durch Staffelmietverträge, Wertsteigerung der Immobilie. Was sollte bei dieser Lösung aus dem Ruder laufen?

Wie hoch ist die Rentabilität?

Die Investition hat ihre Reize. Genauso reizvoll ist aber auch die Überlegung, wie hoch die Rentabilität dieser Anlage ist. Auf diesen Gedanken kommen nur wenige Immobilienbesitzer. Die meisten Investoren sind der Meinung, dass sich Immobilien rechnen - und viele Privatleute sind sogar bereit, den Ausbau von Mehrfamilienhäusern mit Hilfe von Fremdkapital zu bezahlen. Das ist aber Unfug. Erstens gibt es genügend Liegenschaften, die sich eben nicht rechnen, und zweitens stellt sich die Frage, was die Leute mit ihrem Eigenkapital machen, wenn sie Kredite aufnehmen.

Im vorliegenden Fall ist die Sache - bei Licht betrachtet - relativ einfach. Der Unternehmer will zur Abwechslung einmal keine Kredite aufnehmen, sondern Eigenkapital in zwei Wohnungen stecken. Die Zahlen des Vorhabens stehen in Tabelle 1. Die beiden Wohnungen kosten einschließlich der Nebenkosten etwa 350.000 Euro. Sie sollen 20 Jahre vermietet werden. Der Unternehmer rechnet mit jährlichen Erträgen von 17.000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Betriebskosten rund 14.000 Euro übrig. Der Nettoertrag soll während der Vermietung jedes Jahr um 2 Prozent steigen.

Üblicherweise sinkt der Wert von Immobilien

Dreh- und Angelpunkt der Investition ist - neben den laufenden Erträgen - der Endwert. Wie viel werden die beiden Wohnungen in 20 Jahren wert sein? Die Frage bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die einen Anleger neigen zu der Antwort, dass der Endwert höher als der Startwert sein wird. Die anderen Anleger bekennen, dass sie die Antwort nicht kennen, hoffen aber, dass die Sache schon klappen wird. Das ist freilich ein Traum, der in vielen Fällen nicht in Erfüllung geht. Grundstücke mögen im Wert steigen, aber Gebäude unterliegen gewissem Verschleiß, und daran ändern auch regelmäßige Schönheitsreparaturen nicht viel. Der Wert von Immobilien sinkt in der Regel.

Es gibt gute Gründe dafür, dass das Finanzamt dem Besitzer vermieteter Immobilien die Möglichkeit einräumt, jährlich 2 Prozent der Gebäudekosten abzuschreiben. Wenn sich die Anleger diesen Wert zu Herzen nehmen würden, wären sie vor vielen unliebsamen Überraschungen gefeit. Das heißt im vorliegenden Fall, dass die beiden Wohnungen nach 19 Vermietungsjahren, wenn kein Wunder geschieht, etwa 38 Prozent ihres Wertes verloren haben werden. Das sind ungefähr 133.000 Euro, so dass in 20 Jahren mit einem Endwert von 217.000 Euro zu rechnen ist.

Der Startwert, die Erträge und der Endwert sind die Grundlage eines Zahlungsplans wie in Tabelle 2. Vollständig wird die Kolonne durch die Steuern. Die Mieten unterliegen in voller Höhe der Einkommensteuer. Abzugsfähig sind die Betriebskosten und die Abschreibung. Nach diesem Schema werden die Abgaben berechnet, und bei einem steuerpflichtigen Einkommen von 500.000 Euro beginnen die Abzüge bei 3.300 Euro und enden bei 6.200 Euro.

Endwert: Null Euro

Maßgebend ist die letzte Spalte der zweiten Tabelle. Hier sieht der Unternehmer, dass er anfangs 350.000 Euro einsetzt. Im Laufe der 20 Jahre fließen 448.000 Euro zurück. Das bringt manchen Betrachter auf die Idee, die Summe durch 20 zu teilen und das Ergebnis (22.400 Euro) zu den 350.000 Euro in Beziehung zu setzen. Wer jetzt freilich glaubt, dass die Rendite bei 6,4 Prozent pro Jahr liegt, sollte von Amts wegen zu einer Freiheitsstrafe von fünf Jahren und der Auflage verurteilt werden, jeden Tag vier Kontostaffeln zu berechnen. Die Verzinsung der effektiven Zahlenkolonne in Tabelle 2 beträgt 1,6 Prozent pro Jahr, und wer diesem Ergebnis misstraut, sollte zum Taschenrechner greifen und das Konto mit einem Zinssatz von 1,6 Prozent durchstaffeln. Dann wird er sehen, dass der Endwert in 20 Jahren bei null Euro liegen wird und die Rendite stimmt.

Die jährlichen 1,6 Prozent bieten, wenn die Prognosen korrekt sind, wenig Anlass zum Jubel. Es wäre wünschenswert, dass das Resultat den Unternehmer zu der Überlegung veranlasst, ob der Ratschlag des Freundes vorteilhaft ist. Natürlich geht es anders. Der Anleger kann etwa eine jährliche Sollrendite von 3,5 Prozent vorgeben und die Frage stellen, wie hoch der Endwert der beiden Wohnungen in 20 Jahren sein müsste. Das Ergebnis lautet 381.000 Euro, so dass die Wohnungen keinem Verschleiß ausgesetzt sein dürften.

In diese Richtung denken, um es in aller Deutlichkeit zu unterstreichen, die meisten Besitzer von Immobilien. Wie in Stein gemeißelt hält sich in Deutschland die Meinung, dass der Wert von Immobilien steigt. Das ist aber ein Märchen. Die Preise für Grundstücke gehen nach oben, die Mieten klettern in die Höhe, aber der Wert von Gebäuden sinkt, weil Beton handelsüblichem Verschleiß ausgesetzt ist. Vor diesem Hintergrund ist der Dachausbau im vorliegenden Fall eine fragwürdige Investition.

Die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns

Die Ursachen sind für jeden Fachmann schnell zu erkennen. Der Ausbau kostet 21 Bruttomieten oder 25 Jahresmieten. Entweder ist der Preis zu hoch oder der Ertrag zu niedrig. Hinzu kommen die Steuern, so dass sich die Sache mit 1,6 Prozent verzinst. Bei diesen Zahlen gibt es nur drei Möglichkeiten. Der Unternehmer gibt sich mit dem Ergebnis zufrieden. Oder er begräbt den Plan. Oder er hofft auf Wertsteigerungen. Die Hoffnung ist freilich der Tod des Kaufmanns, so dass es mit hoher Wahrscheinlichkeit günstiger ist, nach Alternativen zu suchen.

Mit diesem Fazit ist die Angelegenheit noch lange nicht zu Ende. Wenn der Ausbau „nur“ 1,6 Prozent pro Jahr abwirft, liegt die Frage auf der Hand, wie sich eigentlich der Altbau rechnet. Wie hoch ist dessen Rendite? Ist es vielleicht sinnvoll, nicht nur auf den Ausbau zu verzichten, sondern das ganze Haus zu verkaufen? Die aktuellen Zahlen stehen in Tabelle 3. Das Grundstück, auf dem das Haus steht, kostet 1 Million Euro. Das Gebäude ist nach Angaben eines Gutachters ungefähr 2,5Millionen Euro wert. Die Summe wirft zur Zeit jährliche Erträge von 240.000 Euro ab. Davon bleiben nach Abzug der Betriebskosten schätzungsweise 200.000 Euro übrig. Um diese Einnahmen in Zukunft erzielen zu können, müssen in den nächsten Wochen einmalig 100.000 Euro in die Hand genommen werden.

Der Endwert des Altbaus in 20 Jahren soll 3 Millionen Euro betragen. Der Wert kommt durch die strikte Trennung von Grundstücks- und Gebäudewert zustande. Beim Grundstück wird ein Zuwachs von 2 Prozent pro Jahr unterstellt, und beim Gebäude wird ein „Verlust“ von 2 Prozent pro Jahr unterstellt. Dadurch geht der „Gesamtwert“ von 3,5 auf 3 Millionen Euro zurück. Mit Hilfe dieser Werte wird in Tabelle 4 der Aufbau des Zahlungsplans möglich. Er beginnt mit dem aktuellen Verkehrswert von 3,5 Millionen Euro, und er endet mit dem kalkulatorischen Schlusswert von 3 Millionen Euro. Hinzu kommt der Saldo aus Erträgen, Kosten und Steuern. Das führt zu einer Rendite von 3,5Prozent nach Steuern.

Die Verzinsung des Altbaus ist im Vergleich zur Rendite des Ausbaus um Welten besser, und bei diesen Zahlen sprechen alle Anzeichen dafür, das Objekt zu behalten. Verkauft werden sollte die Liegenschaft nur, wenn der Unternehmer in seinem Privatvermögen viele Immobilien besitzt und die anderen Objekte höhere Verzinsungen abwerfen. Der Grund für diese Aussage liegt in der Tatsache begründet, dass der Anteil vermieteter Immobilien in Unternehmerhaushalten schnell 70 bis 80 Prozent erreicht. Und das ist im Sinne der Risikostreuung keine Sicherheit, sondern eine Gefahr.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.