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Die Vermögensfrage Auf vermieteten Immobilien lasten Bausparverträge wie Blei

Festdarlehen und Bausparverträge sind wegen der verschiedenen Zinssätze ein negatives Differenzgeschäft. Im Vergleich zu anderen Finanzierungen führen sie zu erheblichen Nachteilen.

© F.A.Z.-Kai Vergrößern

Die Deutschen haben, wenn es um Geld geht, zwei Vorlieben. Die eine Liebe gilt Bausparverträgen, und die andere Liebe gilt Immobilien. Die Jagd nach niedrigen Zinsen ist ein Volkssport, und die Jagd nach Werbungskosten ist eine Volkskrankheit. Die verständliche Sehnsucht nach Magerzinsen und Steuervorteilen sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass Bausparverträge und Immobilien in bestimmten Fällen pures Gift sind. Besonders „durchschlagende“ Wirkung zeigt die Mischung bei Investitionen, in denen beide Verträge miteinander verknüpft werden, zum Beispiel bei vermieteten Immobilien. Häuser und Wohnungen mit ordentlicher Mietrendite und solider Finanzierung sind der Himmel, aber überteuerte Immobilien und Bausparverträge sind die Hölle. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Der Präsident eines Gerichtes, 50 Jahre alt, und die Rektorin eines Gymnasiums, 48, verdienen 150.000 Euro pro Jahr. Davon geht ein Drittel an die Staatskasse. Bei diesen Abgaben ist es kein Wunder, dass die beiden Beamten „intensiv“ nach Möglichkeiten gesucht haben, die hohe Steuerbelastung zu senken. Fündig geworden sind die Akademiker, die größten Wert auf Sicherheit und Solidität legen, bei einem Makler, der ihnen vor einem Jahr zwei Eigentumswohnungen verkaufte. Die beiden Immobilien haben mit den üblichen Nebenkosten etwa 600.000 Euro gekostet, liegen im selben Gebäude und sind jeweils 90 Quadratmeter groß. Die Monatsmiete liegt bei zehn Euro pro Quadratmeter, so dass die Anleger etwa 1800 Euro pro Monat einnehmen. Die Renditen sind freilich Mittelmaß, wie die Verhältnisrechnung von Ertrag zum Kaufpreis zeigt: 180 Quadratmeter mal 10 Euro mal 12 Monate mal 100 geteilt durch 600.000 Euro ergeben 3,6 Prozent. Das ist weder Fisch noch Fleisch, weil solche Ergebnisse mit zehnjährigen Anleihen auch erzielbar sind.

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Die 3,6 Prozent der Immobilien sind mit hoher Wahrscheinlichkeit ein „geschöntes“ Ergebnis, weil spätestens in zehn Jahren erste Reparaturen anfallen werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Nebenkosten „verlorene“ Spesen sind, die beim Verkauf nicht hereinzuholen sind. Abgerundet wird die fragwürdige Investition durch die Finanzierung. Die beiden Beamten hatten beim Kauf der Objekte „nur“ 100.000 Euro in der Sparbüchse, so dass sie sich „vertrauensvoll“ an ihre Hausbank gewendet haben. Dort genießen die Anleger seit Jahren als Fixangestellte, wie der Österreicher sagt, allerhöchstes Ansehen. Folglich war die Finanzierung der Immobilien kein Problem. Nun haben die Anleger aber ein Problem, weil der Kreditberater eine Finanzierung vorschlug, die ein mittlerer Hagelschlag ist.

Der Mann verkaufte den Investoren in Zusammenarbeit mit dem Vertreter der befreundeten Bausparkasse ein Festdarlehen, das in sieben Jahren durch einen Bausparkredit abgelöst werden soll. Die Konditionen dieser „Traumlösung“ wirken auf den ersten Blick bestechend, weil der Festkredit lediglich 4 Prozent kostet, das spätere Bauspardarlehen sogar für 3,75 Prozent zu haben sein wird, doch bei genauer Analyse zeigt sich, dass die effektiven Kosten fast 5 Prozent betragen.

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