Die Vermögensfrage: Auf vermieteten Immobilien lasten Bausparverträge wie Blei

Karikatur / Kai / Aber ich sollte doch was aus Gold mitbringen

Die Deutschen haben, wenn es um Geld geht, zwei Vorlieben. Die eine Liebe gilt Bausparverträgen, und die andere Liebe gilt Immobilien. Die Jagd nach niedrigen Zinsen ist ein Volkssport, und die Jagd nach Werbungskosten ist eine Volkskrankheit. Die verständliche Sehnsucht nach Magerzinsen und Steuervorteilen sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass Bausparverträge und Immobilien in bestimmten Fällen pures Gift sind. Besonders „durchschlagende“ Wirkung zeigt die Mischung bei Investitionen, in denen beide Verträge miteinander verknüpft werden, zum Beispiel bei vermieteten Immobilien. Häuser und Wohnungen mit ordentlicher Mietrendite und solider Finanzierung sind der Himmel, aber überteuerte Immobilien und Bausparverträge sind die Hölle. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Der Präsident eines Gerichtes, 50 Jahre alt, und die Rektorin eines Gymnasiums, 48, verdienen 150.000 Euro pro Jahr. Davon geht ein Drittel an die Staatskasse. Bei diesen Abgaben ist es kein Wunder, dass die beiden Beamten „intensiv“ nach Möglichkeiten gesucht haben, die hohe Steuerbelastung zu senken. Fündig geworden sind die Akademiker, die größten Wert auf Sicherheit und Solidität legen, bei einem Makler, der ihnen vor einem Jahr zwei Eigentumswohnungen verkaufte. Die beiden Immobilien haben mit den üblichen Nebenkosten etwa 600.000 Euro gekostet, liegen im selben Gebäude und sind jeweils 90 Quadratmeter groß. Die Monatsmiete liegt bei zehn Euro pro Quadratmeter, so dass die Anleger etwa 1800 Euro pro Monat einnehmen. Die Renditen sind freilich Mittelmaß, wie die Verhältnisrechnung von Ertrag zum Kaufpreis zeigt: 180 Quadratmeter mal 10 Euro mal 12 Monate mal 100 geteilt durch 600.000 Euro ergeben 3,6 Prozent. Das ist weder Fisch noch Fleisch, weil solche Ergebnisse mit zehnjährigen Anleihen auch erzielbar sind.

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Die 3,6 Prozent der Immobilien sind mit hoher Wahrscheinlichkeit ein „geschöntes“ Ergebnis, weil spätestens in zehn Jahren erste Reparaturen anfallen werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Nebenkosten „verlorene“ Spesen sind, die beim Verkauf nicht hereinzuholen sind. Abgerundet wird die fragwürdige Investition durch die Finanzierung. Die beiden Beamten hatten beim Kauf der Objekte „nur“ 100.000 Euro in der Sparbüchse, so dass sie sich „vertrauensvoll“ an ihre Hausbank gewendet haben. Dort genießen die Anleger seit Jahren als Fixangestellte, wie der Österreicher sagt, allerhöchstes Ansehen. Folglich war die Finanzierung der Immobilien kein Problem. Nun haben die Anleger aber ein Problem, weil der Kreditberater eine Finanzierung vorschlug, die ein mittlerer Hagelschlag ist.

Der Mann verkaufte den Investoren in Zusammenarbeit mit dem Vertreter der befreundeten Bausparkasse ein Festdarlehen, das in sieben Jahren durch einen Bausparkredit abgelöst werden soll. Die Konditionen dieser „Traumlösung“ wirken auf den ersten Blick bestechend, weil der Festkredit lediglich 4 Prozent kostet, das spätere Bauspardarlehen sogar für 3,75 Prozent zu haben sein wird, doch bei genauer Analyse zeigt sich, dass die effektiven Kosten fast 5 Prozent betragen.

Der Irrglaube der „soliden“ Immobilie

Bei diesen Zahlen fällt die Kombinationsrendite, die Verzinsung der Immobilie und der Finanzierung, auf einen Wert, der viele Fragen aufwirft. Das Ergebnis beträgt rund 2 Prozent vor Steuern. Unter Berücksichtigung der Abgaben sinkt die Verzinsung auf 1,9 Prozent. Die Gründe für das magere Ergebnis lassen sich an einer Hand aufzählen. Der Kaufpreis der Immobilien ist im Verhältnis zu den Mieten zu hoch. Hinzu kommt die Finanzierung. Sie ist in Relation zur Rendite der Wohnungen zu teuer. Die 2,2 Prozent der Immobilie und die 2,6 Prozent der Fremdmittel, beide Werte sind Zahlen nach Steuern, können per saldo nur zum „Untergang“ führen, und die 1,9 Prozent sind die logische Folge.

Die psychologische Ursache des mageren Geschäfts ist der Glaube, dass Immobilien „solide“ Geldanlagen und Bausparverträge „billige“ Kredite seien. Das ist in vielen Fällen aber ein Trugschluss. Insbesondere die Meinung, dass Bausparverträge in jeder Lebenslage „vorteilhaft“ seien, ist mit größer Vorsicht zu genießen. Bausparverträge sind bewährte Kreditverträge für Eigenheime, die in der Zukunft, in sieben oder acht Jahren, gebaut oder gekauft werden sollen, doch in allen Fällen, in denen das Fremdkapital sofort benötigt wird, lasten Bausparverträge wie Blei auf der Immobilie, besonders auf vermieteten Häusern und Wohnungen.

Zu hohe Kreditlastigkeit macht aus Immobilien Sparverträge

Im vorliegenden Fall begann das Unglück mit dem Umstand, dass die Anleger wenig Eigenkapital hatten und in hohem Maße auf Kredit setzten, so dass die Immobilien von Anfang lupenreine Sparverträge waren. Das Unglück nahm seinen Lauf mit der Entscheidung, einerseits ein Darlehen aufzunehmen, das nominal 4 Prozent kostet, und andererseits Geld in einen Sparvertrag zu investieren, der nominal 1 Prozent bringt. In Wirklichkeit ist der Unterschied noch viel größer, weil der Effektivzins des Kredites bei 4,1 Prozent liegt und die Abschlussgebühr des Bausparvertrages die Rendite der Geldanlage auf 0,5 Prozent drückt. In der Beratung waren solche Zahlen aus verständlichen Gründen nie auf den Tisch gelegt worden. Damals hatte es nur geheißen, dass der Kredit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages genau 4 Prozent koste und nach der Zuteilung nur noch mit 3,75 Prozent zu Buche schlagen werde. Die Wahrheit sieht aber anders aus.

Der Bausparvertrag lautet über eine Summe von 500.000 Euro, so dass zunächst einmal eine Abschlussgebühr von 1 Prozent anfiel. Die 5000 Euro mussten „freundlicherweise“ nicht bar bezahlt werden, sondern wurden mit Hilfe der ersten Sparraten von jeweils 2600 Euro beglichen, so dass das richtige Sparen erst mit der dritten Rate einsetzte. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages ist es freilich noch ein langer Weg. Insgesamt sind noch 84 Sparraten à 2600 Euro notwendig, bis das Mindestsparguthaben erreicht worden sein wird. Dann wird das Konto bei rund 252.000 Euro stehen. Die Bausparkasse wird das Bankdarlehen ablösen und den „billigen“ Bausparkredit bereitstellen.

Die Finanzierung bleibt eine Katastrophe

Die 248.000 Euro werden zwar nur 3,75 Prozent pro Jahr kosten, doch das ändert nichts an der Tatsache, dass das Darlehen viel zu hoch sein wird. Wenn die beiden Beamten für den Kredit der Bank nicht nur Zinsen bezahlen, sondern die Schulden mit den Bausparraten tilgen würden, stünde die Restschuld in sieben Jahren bei 206.000 Euro. Das wären rund 42.000 Euro weniger als bei der Bausparkasse. Bei diesen Zahlen könnte die Bank den Anlegern in sieben Jahren fortan 9 Prozent in Rechnung stellen, und die Investoren würden keinen Deut schlechter als bei der Bausparkasse fahren.

Die Ursache dieser „Merkwürdigkeit“ ist die Differenz zwischen Anlage- und Kreditzins. Der hohe Kostenunterschied wird durch den Abzug der Schuldzinsen zwar gemildert, doch die Finanzierung bleibt eine Katastrophe. Bei der Finanzierung vermieteter Immobilien kommt es in erster Linie darauf an, die Differenz zwischen Kredit und Geldanlage in die andere Richtung zu drehen. Das ist zwar ein alter Hut, doch offenbar kann der Hinweis nicht oft genug wiederholt werden, dass die Kosten des Darlehens nach Möglichkeit niedriger als die Rendite der Tilgung sein sollten.

Nicht von der Bank beeindrucken lassen

Vor diesem Hintergrund ist die Finanzierung vermieteter Immobilien mit Hilfe von Bausparverträgen in der Regel sehr teuer. Etwas günstiger sind klassische Annuitätendarlehen. Beide Lösungen sind aus der Sicht kluger Investoren aber fragwürdig, weil Festdarlehen in Verbindung mit kostengünstigen Investmentfonds und Versicherungen preiswerter sind. Der regelmäßige Kauf von Aktienfonds wird bei Anlegern, die auf Sicherheit bedacht sind, im Augenblick zwar auf wenig Gegenliebe stoßen, weil die Wunden, welche die Börse in den letzten Jahren in die Kassen gerissen hat, noch nicht verheilt sind, doch klassische Lebensversicherungen, die nach Steuern eine Rendite von 3 bis 4 Prozent bringen, erfüllen ihren Zweck genauso gut.

Mit Hilfe dieser Kombination könnte die Rendite der Immobilien auf 2,5 Prozent nach Steuern gesteigert werden. Voraussetzung für diese Wendung ist aber die Bereitschaft der Anleger, den Bausparvertrag so schnell wie möglich zu den Akten zu legen und das Kapital in eine Lebens- oder Rentenversicherung umzuschichten. Dieses Vorhaben wird zwar zu Diskussionen mit der Bank führen, doch die Investoren sollten sich von den Einwänden nicht beeindrucken lassen, weil das Institut beim Tausch der Tilgungsanlagen nur verdienen kann. Im vorliegenden Fall kann die Bank zum Beispiel in sieben Jahren, wenn die Bausparkasse zum Zuge kommen würde, weiterhin im Geschäft bleiben, weil die Beamten auf Kreditgeber angewiesen sein werden, die weiterhin Kapital zur Verfügung stellen werden. Parallel dazu kann die Bank mit der Vermittlung einer soliden Lebensversicherung oder Rentenpolice ins Geschäft kommen, so dass sich das Kreditinstitut keinen Gefallen tun würde, den Wechsel von der Bausparkasse zur Versicherung zu blockieren.

Verkauf der Wohnungen wäre ein teures Vergnügen

Ein Wermutstropfen wird aber auf jeden Fall zurückbleiben. Das sind die Immobilie und der Kredit. Die Anleger könnten die Wohnungen trotz der Spekulationsfrist verkaufen, doch der Ausstieg wäre ein teures Vergnügen. Der faire Wert der Immobilie liegt im Augenblick bei höchstens 450.000 Euro, so dass 100.000 Euro in den Wind geschrieben werden müssten. Hinzu käme die Entschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredites, die mindestens 30.000 Euro betragen wird, so dass die Beamten mit einem Verlust von über 100.000 Euro aus dem Geschäft aussteigen würden. Noch schwerer wiegt die Tatsache, dass die Schulden in voller Höhe aus versteuertem Kapital getilgt werden müssten, weil die Zinsen steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind.

Vor diesem Hintergrund ist die weitere Vermietung der Immobilien die bessere Alternative. Allerdings sollten in neun Jahren sowohl die Geldanlagen als auch die Finanzierung noch einmal auf Herz und Nieren überprüft werden, weil nicht auszuschließen ist, dass der „rechtzeitige“ Verkauf der beiden Wohnungen vor weiterem Kummer schützt. Daher sollte das Festdarlehen in sieben Jahren, wenn die Zinsbindung zum ersten Mal ausgelaufen sein wird, nicht gleich um fünf oder zehn Jahre, sondern nur für kurze Zeit verlängert werden.

Ein großes Geschenk für Beamte

Davon unberührt bleibt die Kapitalversicherung. Sie muss nicht nur auf eine Laufzeit von mindestens 12 Jahren, sondern kann auch auf 15 oder 20 Jahre abgeschlossen werden. Der Vertrag sollte so schnörkellos wie möglich sein. Das bedeutet in diesem Fall zum Beispiel, dass die Beamten eine verbundene Versicherung auf zwei Leben abschließen. Die Versicherungssummen und die Ablaufleistung sollten jeweils 500.000 Euro betragen, und die Police sollte keine Dynamik enthalten.

Sinnvoll wird die Beitragsbefreiung bei Berufsunfähigkeit sein. Wenn die Prämien darüber hinaus nicht monatlich, sondern jährlich bezahlt werden, bringen die Anleger einen soliden Vertrag unter Dach und Fach. Im vorliegenden Fall kann das Glanzlicht die teilweise Abzugsfähigkeit der Prämien als Sonderausgaben sein. Das ist ein Vorteil, den zahlreiche Beamte viel zu wenig nutzen. Bei den meisten Privatleuten sind die Sonderausgaben durch die Beiträge zur Rentenversicherung bereits ausgeschöpft, so dass Prämien für Lebensversicherungen in steuerlicher Hinsicht nicht mehr abzugsfähig sind. Das ist bei Beamten anders. Hier übernimmt der Staat die Altersversorgung, so dass die Beamten noch gewisse Reserven bei den Sonderausgaben haben.

Vor diesem Hintergrund sind Lebensversicherungen und Rentenpolicen für Beamte ein großes Geschenk, denn die teilweise Abzugsfähigkeit der Prämien und die Steuerfreiheit der Ablaufleistungen bescheren den Staatsdienern enorme Vorteile, so dass die klassischen Kapitalversicherungen für Beamte in vielen Fällen wahre Renditeknüller sind. Bei diesen Aussichten können Fixangestellte getrost auf dürftige Immobilien, teure Kredite und mäßige Bausparverträge verzichten. Im Umkehrschluss können beamtete Spitzenverdiener aber Traumrenditen erzielen, wenn sie rentable Immobilien, günstige Darlehen und vorteilhafte Versicherungen miteinander verknüpfen. In diesen Fällen sind jährliche Renditen von 6 bis 8 Prozent denkbar, die Aktien heftig Konkurrenz machen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
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