Die Vermögensfrage Anlagen auf Kreditbasis sind brandgefährlich

Die Lage auf dem Finanzmarkt ist für manche Anleger ein Albtraum. Das gilt nicht nur für Leute, die einen Teil ihres Geldes verloren haben. Genauso betroffen sind Anleger, die bisher mit einem blauen Auge davongekommen sind oder gar keinen Verlust erlitten haben. Sie fragen sich, wie sie ihr Vermögen in Zukunft anlegen sollen, und da wird schnell deutlich, dass sich an den Grundlagen nichts geändert hat. Auf der einen Seite fordern die Anleger momentan höchste Sicherheit, doch auf der anderen Seite wünschen sie höchste Zinsen. Das war schon in der Vergangenheit die Quadratur des Kreises, und das wird auch in Zukunft die Quadratur des Kreises bleiben. Kurzum: Die beiden Ziele sind in dieser Form nicht miteinander vereinbar. Ganz heikel wird die Geschichte, wenn auch noch Kredite ins Spiel kommen. Dann endet die Sache schnell im Chaos. Das wird in folgender Geschichte deutlich.

Ein Handelsvertreter hat vor fünf Jahren für 200.000 Euro sein Geschäft veräußert. Er hat das Geld genommen und als Anzahlung für den Kauf eines Mehrfamilienhauses benutzt. Die Immobilie kostete 600.000 Euro, und die offenen 400.000 Euro wurden mit Hilfe einer Hypothek bezahlt. Der jährliche Nominalzins des Kredites beträgt 5 Prozent und wurde für zehn Jahre vereinbart. Heute steht die Schuld bei 300.000 Euro, weil hohe Tilgungen vereinbart worden waren.

Normalerweise läuft alles glatt

Gegen die Kombination ist nichts einzuwenden. Immobilien mit einer Verschuldung von zwei Dritteln des Wertes gelten seit Jahr und Tag als normale Geschäfte, ja fast langweilige Anlagen, weil in der Regel alles so glatt und ruhig verläuft.

Im vorliegenden Fall haben sich die Hoffnungen aber nicht erfüllt. Der Handelsvertreter a. D. hatte mit seinen Mietern arges Pech. Mal flossen die Erträge pünktlich, mal kamen die Mieten mit Verzug, teilweise wurde gar nicht gezahlt. Der Ärger mit den Mietern hat dem Mann die Freude dermaßen vergällt, dass er das Objekt vor wenigen Tagen verkauft hat.

Er bekam für die Immobilie zwar nur noch 500. 000 Euro, doch den Verlust hat der Anleger zähneknirschend hingenommen. Erstens ist er froh, das ungeliebte Objekt vom Hals zu haben, und zweitens hat der Mann weiteres Vermögen, so dass sich der Schmerz in Grenzen hält.

Entschädigung, falls zu früh zurückgezahlt wird

Damit ist die Sache freilich nicht zu Ende. Jetzt geht es um den Kredit und die Frage, wie das restliche Geld angelegt werden soll. Die beiden Dinge haben zwar auf den ersten Blick nichts miteinander zu tun, doch bei genauem Hinsehen haben sie sehr viel miteinander zu tun, weil die Bank eine Entschädigung von 20.000 Euro fordert, falls der Kredit vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird.

Das stößt dem Mann sauer auf, weil er das Gefühl hat, dass der Ärger kein Ende nimmt. Außerdem hegt er den Verdacht, dass die Bank die „Not“ des Kunden zu ihren Gunsten ausnutzen will. Das ist aber nicht der Fall.

Die Restschuld liegt im Augenblick bei 300.000 Euro. Der Nominalzins von 5 Prozent gilt noch fünf Jahre. Bis dahin sind 60 Raten à 3.000 Euro und eine Schlusszahlung von 181 000 Euro zu bezahlen. Die Zinssätze für die Wiederanlage der Zahlungen bewegen sich aus Sicht der Bank zwischen 2,7 und 3,8 Prozent, so dass die Forderung von 20.000 Euro zu Recht besteht.

Mit dem Betrag hat der Anleger jedoch gewaltige Probleme. Er hat sich geärgert, dass er beim Verkauf der Immobilie einen „Verlust“ von 100.000 Euro hinnehmen musste. Nun drohen die zusätzlichen Gebühren von 20.000 Euro das Fass zum Überlaufen zu bringen.

Ein Spiel mit dem Feuer

In dieser Stimmung ist es kein Wunder, dass der Mann über „Abhilfe“ nachdenkt. Er überlegt sich, den Kredit stehen zu lassen und das Kapital in andere Anlagen zu investieren. Die Bank ist auch gar nicht abgeneigt und hat dem Anleger schon mal einige Vorschläge unterbreitet, wie die 300.000 Euro angelegt werden könnten.

Im Gespräch sind Hochzinsanleihen diverser Unternehmen mit ordentlicher Bonität, wie sich die Bank ausdrückt. Die Wortwahl ist gewagt, und wer das Projekt unter die Lupe nimmt, wird schnell zu der Einsicht gelangen, dass das Vorhaben ein Spiel mit dem Feuer ist.

Der Zinssatz des Kredites beträgt vor Steuern genau 5 Prozent. In der Vergangenheit waren die Schuldzinsen abzugsfähige Werbungskosten, weil der Anleger regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Das ist jetzt aber vorbei, so dass der Abzug nicht mehr möglich ist.

Genauso wenig können die Schuldzinsen bei den Einkünften aus Kapitalvermögen untergebracht werden. Seit dem 1. Januar 2009 gilt die Abgeltungsteuer, und da ist der Abzug von Werbungskosten aller Art ausgeschlossen. Damit werden künftige Schuldzinsen, egal, wie das Geld angelegt wird, in voller Höhe aus versteuertem Geld bezahlt.

Mittlerer oder hoher Blutverlust?

Ein jährlicher Kreditzins von 5 Prozent hat zur Folge, dass bei einer Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent mindestens 6,79 Prozent pro Jahr erwirtschaftet werden müssen, um die Waage im Lot zu halten. Hinzu kommt die Forderung, dass die Anlage nicht unsicher sein darf, weil der Kredit absolut sicher ist.

Das heißt im Klartext, dass es „bombensichere“ Festgelder, Sparbücher und Anleihen geben sollte, die in den kommenden 60 Monaten mindestens 7 bis 8 Prozent pro Jahr bringen. Das ist jedoch blanke Utopie, und der Anleger wird sich damit abfinden müssen, bei diesem Geschäft weiterhin zu bluten. Er hat nur noch die Wahl zwischen „mittlerem“ und „hohem“ Blutverlust.

Wenn das Geld zu jeweils einem Fünftel in Festgelder, Staatspapiere, Unternehmensanleihen, Immobilien und Aktien angelegt wird, die Erträge von 2 bis 8 Prozent bringen, kommt nach Abzug der Abgeltungsteuer eine jährliche Verzinsung von 3,4 Prozent heraus.

Das Ergebnis wird durch die Fortsetzung der Hypothek oder die Zahlung der Entschädigung beeinträchtigt. Im ersten Fall sinkt die Rendite auf 2,7 Prozent, und im zweiten Fall sinkt die Verzinsung auf 2,2 Prozent.

Anlagen auf Pump funktionieren selten

Damit hat der Anleger die Wahl der Qual. Er kann den Kredit ablösen und „wenig“ Geld in die einzelnen Töpfe anlegen. Genauso kann er aber auch die Hypothek fortführen und „viel“ Kapital in die verschiedenen Anlagen stecken.

Die erste Lösung kostet 20.000 Euro, weil die Entschädigung in voller Höhe zu begleichen ist. Im zweiten Fall entsteht ein Schaden von rund 13.000 Euro, weil die hohen Sollzinsen an den niedrigen Habenzinsen nagen. Folglich beträgt der Unterschied zwischen den Lösungen ungefähr 7.000 Euro.

Gut schlafen wird der Anleger in beiden Fällen nicht. Das liegt jedoch weniger an den Vorschlägen, sondern an dem Umstand, dass der Anleger sein Geld in unsichere Märkte anlegen muss und den Kredit nur gegen Gebühr entsorgen kann. Daher bleibt nur die Wahl zwischen Anlagen mit Kredit und Investitionen ohne Kredit.

Die erste Lösung ist jedoch in der Regel zum Scheitern verurteilt, weil es für normale Geldanlagen keine Kredite gibt, die weniger kosten. Umgekehrt heißt das, dass Geldanlagen auf Pump nur dann zum Erfolg führen, wenn die Erträge der Geschäfte deutlich über den Kosten der Kredite liegen. Das mag im Unternehmertum klappen, doch bei privaten Geldanlagen sind die Aussichten auf positive Zinsdifferenzgeschäfte gering.

Abbezahlter Kredit lässt besser schlafen

Daher wird die Geschichte im vorliegenden Fall mit Zuzahlungen enden, und es geht eigentlich nur noch darum, den Schaden zu begrenzen. Die zweite Lösung ist um 7.000 Euro teurer, doch bei dieser Lösung besteht die Hoffnung, etwas besser schlafen zu können. Der Kredit ist weg, und die Anlagen sind noch da. Bei der Alternative ist der Kredit da, doch die Anlagen können an Wert verlieren, so dass die Lage ungemütlich werden kann.

Das ist natürlich bei dem Eigenkapitalgeschäft auch möglich, doch in diesem Fall kann sich der Anleger wenigstens auf die Verluste konzentrieren und muss nicht auch noch den Kreditgeber im Nacken fürchten, weil die Herrschaften der Bank um ihr Geld fürchten und auf die Rückzahlung der Schulden pochen.

Vor diesem Hintergrund ist der „endgültige“ Schlussstrich unter die Immobilie und den Kredit wahrscheinlich die bessere Lösung, frei nach dem Motto: Der Schaden von gestern ist die Chance von morgen!