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Veröffentlicht: 25.08.2013, 10:20 Uhr

Die Vermögensfrage Altersruhesitze im Süden sind ein teures Vergnügen

Die jährliche Verzinsung von Immobilien, die mit Hilfe von Krediten gekauft, eine Zeitlang vermietet und im Alter selbst bewohnt werden, ist in vielen Fällen bescheiden.

von Volker Looman, Bremen
© F1online Begehrt: Für eine halbe Million Euro gibt es im schönen München-Schwabing gerade mal eine Altbauwohnung

Die selbstgenutzten Immobilien sind Geldanlagen mit vielen Gesichtern. Falls die Häuser und Wohnungen bar bezahlt werden, sind die Objekte mit Anleihen vergleichbar. Der Kaufpreis ist der Anlagebetrag. Die Mietvorteile sind die Zinsausschüttungen. Der Verkaufserlös ist der Rückfluss. Werden die Immobilien mit Hilfe von Krediten bezahlt, führt der Zahlungsstrom in aller Regel zu einem Sparvertrag mit hoher Startzahlung. Der Investor legt am Anfang seine Ersparnisse in den Topf, danach folgen die Sparraten, weil die Zinsen und die Tilgung höher als die Mietvorteile sind, und der Endwert ist der Verkaufspreis des Eigenheims abzüglich der Restschulden.

In der Mitte sind die Objekte anzusiedeln, die in der ersten Halbzeit der Nutzungsdauer vermietet und entschuldet und in der zweiten Halbzeit der Nutzungsdauer selbst genutzt werden. Hier handelt es sich um Spar- und Rentenplan. Anfangs werden Eigenkapital und Sparraten in den Topf gesteckt. Danach gibt es „Rückflüsse“ in Form der Mietvorteile, und am Schluss winkt ein Endwert. Diese Immobilien wecken bei jungen Alten die Hoffnung, die Altersvorsorge auf sicheren Boden zu stellen. Die Privatleute kaufen im Alter von 50 oder 55 Jahren an einem Ort, der ihnen gut gefällt, ein Haus oder eine Wohnung, vermieten dieses Objekt eine Zeitlang und ziehen im Ruhestand selbst in das Anwesen.

Im Süden ticken die Uhren anders

Die Leute kaufen solche Objekte in erster Linie aus dem Bauch heraus. Sie haben das Empfinden, ihr Kapital sicher anzulegen. Die Aufnahme von Krediten stößt wegen der niedrigen Zinsen auf große Zustimmung. Das wohlige Gefühl, im Ruhestand in einem Alterssitz in begehrter Lage leben zu können, ist das Sahnehäubchen. Wenn die Zahlen in Ordnung sind, kann sich das Projekt durchaus rechnen. In vielen Fällen ist die Verzinsung der Vorhaben freilich bescheiden, und diese Aussage gilt in erster Linie für Immobilien in Süddeutschland, wie in folgendem Beispiel deutlich wird. Ein Anleger aus Niedersachsen ist 50 Jahre alt und hat 250.000 Euro auf dem Konto. Er weiß im Augenblick nicht, was mit dem Geld passieren soll. Die Zinsen für Anleihen sind ihm zu niedrig, und der Einstieg in Aktien ist ihm zu gefährlich. Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass der Mann seinem Traum nachhängt. Er hat in Freiburg im Breisgau studiert, und die Liebe zu dieser Stadt ist nie erloschen. Folglich träumt der Mann seit Jahren davon, sich im Alter an der Dreisam zur Ruhe zu setzen. Die Umsetzung dürfte, wenn mit gespitztem Bleistift gerechnet wird, zu gewisser Ernüchterung führen, weil die Preise in Freiburg und Umgebung in den vergangenen Jahren explodiert sind; doch mit der Strategie, heute kaufen, morgen vermieten, übermorgen einziehen, wähnt sich der Anleger auf der Sonnenseite.

Im vorliegenden Fall geht es um eine 100 Quadratmeter große Wohnung. Die Immobilie kostet 500.000 Euro. Dafür gibt es im Norden hinter den Deichen stattliche Schollen, doch im Süden ticken die Uhren anders. Hier werden in Städten wie Freiburg, München oder Stuttgart hohe Preise bezahlt. Die Wohnung soll 15 Jahre lang vermietet werden. Die anfängliche Miete beträgt 1500 Euro und soll jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Danach möchte der Anleger die Wohnung voraussichtlich 15 Jahre lang selbst nutzen. Während der Vermietung kann der Anleger vier Fünftel des Kaufpreises mit jährlich 2 Prozent abschreiben. Außerdem sind in dieser Zeit auch die jährlichen Instandhaltungskosten, die mit 1 Prozent der Gebäudekosten veranschlagt werden, als Werbungskosten absetzbar.

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