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Steuertipp : Weniger Grundsteuer zahlen

  • -Aktualisiert am

Bild: Bengt Fosshag

Haus- oder Grundstücksbesitzer müssen jährlich Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Auch dann, wenn die Wohnung leer steht oder der Mieter nicht zahlt und deshalb keine Mieteinnahmen fließen. In diesen Fällen kann sich der Vermieter aber einen Teil der Grundsteuer zurückholen.

          Wer ein Haus oder Grundstück besitzt, hat jährlich seine Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen. Das gilt ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse und die Leistungsfähigkeit des Eigentümers. Daher wird die Grundsteuer bei Mietobjekten auch dann fällig, wenn keine Mieteinnahmen fließen, etwa weil die Wohnung leer steht oder der Mieter nicht zahlt.

          Allerdings: Wegen der Mietausfälle kann sich der Vermieter einen Teil der Grundsteuer zurückholen. Wenn die Mieteinnahmen mindestens 50 Prozent unter dem normalen Rohertrag einer Immobilie liegen, liegt die Steuerminderung bei 25 Prozent. Wenn keine Einnahmen erzielt werden, sind es sogar 50 Prozent. Völligen Verzicht übt die Gemeinde aber nicht.

          Unter dem „normalem Rohertrag“ ist bei bebauten Grundstücken die übliche Jahreskaltmiete zu verstehen, wie sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Minderungszeitraums geschätzt wird. Kann der Eigentümer nachweisen, dass er sich nachhaltig - zum Beispiel durch Mietangebote in Tageszeitungen oder im Internet - um eine Vermietung zu einer marktgerechten Miete bemüht hat, steht der Grundsteuerermäßigung grundsätzlich nichts mehr im Wege. Im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Mietmarkt ist der Eigentümer jedoch nicht verpflichtet, mit seinem Angebot bis zum unteren Rand der Mietpreisspanne herunterzugehen.

          Kulanz greift nur ohne eigenes Verschulden des Immobilienbesitzers am Mietausfall

          Keine Rolle spielen auch die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers. Deshalb ist es unerheblich, ob der Eigentümer die Grundsteuer aus seinem übrigen Vermögen zahlen könnte. Maßgeblich ist allein der niedrigere Rohertrag. Stand die Wohnung schon zum Beginn des Kalenderjahres 2012 leer, gilt die übliche Miete als Bezugsgröße der Steuerminderung. Sind die Räume zu Beginn des Erlasszeitraums noch vermietet, ist es grundsätzlich die vereinbarte Miete.

          Wichtig: Die Kulanz greift nur, wenn den Immobilienbesitzer kein eigenes Verschulden an dem Mietausfall trifft. Bleibt die Wohnung unvermietet, weil der Vermieter beispielsweise zu hohe Preise verlangt, kommt eine Reduzierung der Grundsteuer nicht in Betracht. Gleiches gilt, wenn die Wohnung wegen einer anstehenden Renovierung oder Modernisierung leer steht. Anders ist es, wenn der Einnahmeausfall durch höhere Gewalt, zum Beispiel durch Brand oder Hochwasser, verursacht wird.

          Antrag zum 31. März eines Jahres einreichen

          Grundsätzlich ist die Reduzierung der Grundsteuer bei der zuständigen Gemeinde zu beantragen. In den Stadtstaaten (Berlin, Hamburg, Bremen) sind die Finanzämter zuständig. Wichtig ist, dass der Antrag bis zum 31. März eines Jahres eingeht. Die Begründung und den Nachweis für ausbleibende Mieterträge kann der Antragsteller nachreichen. Meist genügt ein allgemeines Schreiben mit Erläuterungen. Auf Nachfrage der Behörde sind weitere Nachweise vorzulegen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird die Grundsteuer reduziert. Ein Ermessensspielraum besteht nicht, da die Reduzierung im Gesetz festgeschrieben ist.

          An den seit 2008 vorgeschriebenen Voraussetzungen und dem Umfang des Steuernachlasses haben die obersten Finanzrichter nichts auszusetzen (BFH-Urteil vom 18.4.2012, II R 36/10). Ob allerdings die Höhe der Grundsteuer verfassungsgemäß ist, hat das Bundesverfassungsgericht zu prüfen (2 BvR 287/11). Derzeit knüpft die Ausgangsgröße der Grundsteuer an Einheitswerte aus dem Jahr 1964 an. Zuständig dafür sind regelmäßig die Finanzämter. Deren Bescheide ergehen in diesen Punkt nur vorläufig. Wer auf seinem Bescheid noch keinen entsprechenden Vermerk findet, sollte einen Einspruch oder einen Antrag auf Aufhebung des Einheitswertbescheides erwägen. Nur so kann er sich die Chance erhalten, von einem späteren positiven Urteil der Karlsruher Richter zu profitieren.

          Der Autor ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Partner bei Ernst & Young.

          Quelle: F.A.S.

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