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Steuertipp : Umsatzsteuer zahlen kann sich bei Ferienwohnung lohnen

  • Aktualisiert am

Beim Urlaubsdomizil die Steuer nicht vergessen! Bild: dpa

Wer mit einer Ferienwohnung im vergangenen Jahr nicht mehr als 17.500 Euro umgesetzt hat, muss keine Umsatzsteuer zahlen. Doch unter bestimmten Umständen kann es sich lohnen, freiwillig für die Umsatzsteuer zu optieren.

          Die Vermietung von Ferienwohnungen ist als „kurzfristige Vermietung“ umsatzsteuerpflichtig und unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent. Nicht unter die Umsatzsteuerpflicht fallen Vermieter, deren Umsatzerlöse im vorangegangenen Kalenderjahr zuzüglich Umsatzsteuer 17.500 Euro nicht überstiegen haben und deren Umsatz des laufenden Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro beträgt. Doch auch die Vermieter, die unter diese Kleinunternehmerregelung fallen, können zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

          Das kann sich lohnen, denn dann darf der Vermieter auch Vorsteuer abziehen. Daraus ergibt sich ein Liquiditätsvorteil. Das gilt insbesondere, wenn die als Ferienwohnung zu vermietende Immobilie selbst gebaut oder steuerpflichtig erworben wurde und hohe Aufwendungen für den Bau angefallen sind. Denn für den Erwerb der Ferienwohnung sind sofort 19 Prozent Umsatzsteuer absetzbar, während auf die kurzfristige Vermietung nur 7 Prozent abzuführen sind. Der Nachteil: Neben den Abgabepflichten von Umsatzsteueranmeldungen, Jahreserklärungen und dem Abführen der Umsatzsteuer muss auch die Eigennutzung der Ferienwohnung als „unentgeltliche Wertabgabe“ umsatzversteuert werden. An die Option ist der Kleinunternehmer regelmäßig zunächst für fünf Kalenderjahre gebunden.

          Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Früher einmal abgezogene Vorsteuer (zum Beispiel aus den Baukosten) muss dann aber zurückgezahlt werden. Laut dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5. Juni 2014 (V R 10/13) kann beim Verkauf einer Ferienwohnung auch dann Umsatzsteuer vermieden werden, wenn die Wohnung zwar zum Zeitpunkt der Veräußerung unvermietet, aber zur Vermietung an wechselnde Feriengäste bestimmt ist. Darüber wird immer wieder mit der Finanzverwaltung gestritten. Vor den Folgen können Steuerklauseln im Vertrag schützen. Sie können etwa regeln, dass bei abweichender Beurteilung der Finanzbehörden der Käufer freiwillig Umsatzsteuer entrichtet und so der Verkäufer keine Vorsteuer zurückzahlen muss.

          Der Autor ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei EY.

          Quelle: F.A.S.

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