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Steuertipp : Steuern sparen mit Immobilien

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Gründet der Vermieter eine GmbH, kann er viel Steuern sparen. Bild: ZB

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen einer Steuerlast von bis zu 50 Prozent. Doch es gibt einen Weg, das mindestens zu halbieren.

          Bei zu versteuernden Mieteinkünften von zum Beispiel 60.000 Euro im Jahr (Mietshaus mit fünf bis sechs größeren Wohnungen) lassen sich mehr als 10.000 Euro sparen. Der Trick: Der Vermieter gründet eine GmbH. Das ist gar nicht so aufwendig und teuer, wie man denkt.

          Vermietungseinkünfte durch eine Kapitalgesellschaft (etwa die GmbH) werden mit Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer belastet. Das sind rund 30 Prozent. Gelingt es, die Gewerbesteuer zu vermeiden, sind es nur noch 15,83 Prozent. Bedingung: Die Gesellschaft beschränkt sich auf die reine Immobilienverwaltung, vermeidet also gewerbliche Aktivitäten und die Vermietung von Betriebsvorrichtungen wie etwa Lastenaufzügen oder Krananlagen. In der Regel lässt sich das so gestalten.

          Schüttet die GmbH ihre Gewinne an ihren Gesellschafter aus, muss die Dividende zwar versteuert werden. Es blieben aber immer noch neun Prozentpunkte mehr im Vergleich zu einer privat vermieteten Immobilie, die dem Spitzensteuersatz unterliegt. Erst ab einem persönlichen Grenzsteuersatz des Eigentümers von 37 Prozent oder weniger führt die Ausschüttung aus der GmbH zu einem Nachteil. Gewinne aus einem Verkauf der Immobilie muss die GmbH ebenfalls versteuern. Werden sie in Neu-Immobilien reinvestiert, können sie aber mit den Anschaffungskosten der neuen Immobilie verrechnet und steuerneutral gestellt werden („6b-Rücklage“).

          Für die Gründung der GmbH fallen einmal Kosten von bis zu 1000 Euro an. Hinzu kommt einmalig Grunderwerbsteuer, was jedoch bei kluger Gestaltung stark reduziert werden kann. Zudem muss Stammkapital von mindestens 12 500 Euro eingezahlt werden, das aber von der GmbH angelegt wird. Jedes Jahr fallen Kosten für die Bilanz und die Steuererklärungen der GmbH an, das sind 3000 bis 4000 Euro im Jahr. Die Vermietungs-GmbH funktioniert daher erst für Eigentümer mit mehreren Wohnungen.

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