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Immobilienanlage : Wohnungen bringen kaum noch mehr als die Inflation

Der Kauf von Eigentumswohnungen lohnt sich als Geldanlage immer weniger. Bild: dpa

Immobilien gelten immer noch als das Non-Plus-Ultra, wenn es um den Erhalt des Kapitals geht. Doch die aktuelle Entwicklung lässt daran zweifeln.

          Selten waren Wohnimmobilien in Deutschland so gefragt wie in den vergangenen zehn Jahren. Anleger scheinen damit nichts falsch machen zu können. Auch im vergangenen Jahr sind die Mieten weiter deutlich gestiegen, berichtet der Immobilien-Analyst Bulwiengesa in einer am Donnerstag vorgestellten Studie.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Trotz Mietpreisbremse seien in den sogenannten A-Städten, also Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Hamburg, die Mieten bei Wiedervermietung im Schnitt um knapp 9 Prozent gestiegen. In den sogenannten B-Städten, zu denen etwa Duisburg und Leipzig gehören, sind sie immerhin um mehr als 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In München zahlen Mieter allerdings durchschnittlich 16 Euro für den Quadratmeter, in Stuttgart und Frankfurt mehr als 13 – immer noch mehr als doppelt so viel wie in Leipzig und Duisburg.

          Es wird zu wenig gebaut

          Gleichzeitig wächst die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage: So entstanden in Berlin zwischen 2012 und 2016 zwar 39.533 Wohnungen. Doch im gleichen Zeitraum wuchs die Bevölkerung um 128.206 Haushalte. Auf eine neue Wohnung kamen 3,2 neue Haushalte. In Frankfurt lag das Verhältnis immer noch bei rund 1 zu 2, in München bei 1 zu 2,2. Und die Zahl der Baugenehmigungen lasse vermuten, dass auch in absehbarer Zeit keine Entspannung eintreten werde.

          Was auf den ersten Blick für Immobilienkäufer paradiesisch wirken mag, hat aber einen großen Haken. Denn in einem solchen Boom steigen auch die Preise kräftig. So wurden bestehende Eigentumswohnungen um 10 bis 12 Prozent teurer. Seit 2008 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den A-Städten nahezu verdoppelt, in München mehr als verdreifacht.

          Für Mehrfamilienhäuser werden immer höhere Multiplikatoren gezahlt. In Berlin wird durchschnittlich das 26,5-fache des jährlichen Mietertrags bezahlt, in München das 33,5-fache. Sehr unterschiedlich ist die Situation allerdings in B-Städten. Während Nürnberg mit dem 22,5-fachen auf dem gleichen Niveau wie Köln liegt, ist Duisburg mit dem Faktor 14 auf einem noch sehr niedrigen Niveau.

          Zumindest in den Großstädten werde sich das derzeitige Preisniveau weiter verstetigen, meint Bulwiengesa. Während die steigenden Preise für Verkäufer natürlich gut sind, sind sie es für die Käufer nicht. Und hier scheint die Entwicklung bei Wohnimmobilien langsam an ihre Grenzen zu stoßen.

          Wohninvestments böten kaum noch Inflationsschutz, schreiben die Analysten. In den B-Städten sei das durchschnittliche Renditeniveau für Wohnimmobilien erstmals unter die Marke von 3 Prozent gerutscht. Typischerweise lassen sich hier zwischen 2,8 und 3,3 Prozent erzielen. In den A-Märkten sind es für gute Lagen sogar nur noch 1,9 bis 2,6 Prozent. Angesichts einer wieder anziehenden Inflationsrate werde damit das Mindestziel der Wertsicherung fraglich. Selbst in Universitätsstädten sank die erzielbare Rendite im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent. Seit mindestens 2015 fallen die Renditen kontinuierlich.

          Dies mache sich auch im Deutschen Hypo-Immobilienklima-Index bemerkbar. Auch wenn das Gesamtbild weiter positiv sei, so habe die Dynamik zuletzt nachgelassen. Maßgeblich verantwortlich dafür sei das Investmentklima – die Akteure im deutschen Markt sehen aufgrund der starken Preisanstiege immer weniger Möglichkeiten, wirtschaftlich sinnvolle Investitionen zu tätigen. Nicht auszuschließen sei, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten bei einem abkühlenden Markt neu einzupreisen seien, heißt es von Bulwiengesa.

          Für Mieter hört sich das zunächst so an, als sei ein Ende der immer steigenden Mieten abzusehen. Kurzfristig aber können weiter steigende Kaufpreise und sinkende Renditen bei höherer Inflation noch stärkeren Druck auf die Mieten ausüben. Und selbst wenn Immobilien-Investments weniger interessant werden, ist es nicht so einfach. Wenn das Immobilien-Investmentklima nachlässt, kann sich dies auch auf Neubauten auswirken. Und ein Nachlassen der Bautätigkeit in einer Situation, wo in heiß gelaufenen Bereichen die Nachfrage stärker steigt als das Angebot, wäre kontraproduktiv.

          Letztlich hilft sowohl Investoren als auch Mietern eine höhere Bautätigkeit mehr. Mit einem größeren Angebot lässt der Mietpreisauftrieb nach, gleichzeitig kann sich das Renditeniveau verstetigen.

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