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Wohnungsmarkt : Der Mietspiegel soll seriöser werden

Teures Pflaster: Altbauwohnung in München. Bild: dpa

Wie stark darf der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung anheben? Das hängt in vielen Städten neuerdings vom Mietspiegel ab. Der ist aber oft veraltet und kaum nachvollziehbar. Das soll sich nun ändern.

          Im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz gibt man sich noch geheimnisvoll: Ja, heißt es dort offiziell, man sei dabei, die Regelungen für den Mietspiegel in Deutschland zu überarbeiten. Der Mietspiegel solle „auf eine breitere Basis gestellt“ und „realitätsnäher dargestellt“ werden. Dem Vernehmen nach hat die dafür von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) eingesetzte Expertenkommission vor zehn Tagen abschließend getagt. Alle beteiligten Parteien wurden schriftlich vom Ministerium über Verbesserungsvorschläge befragt. Und es sollen sich sogar halbwegs konkrete Schritte abzeichnen, wie die Bundesregierung die entsprechenden Gesetze verändern will.

          Anlass ist die Mietpreisbremse - sie gibt den Mietspiegeln der Kommunen neues Gewicht. In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse eingeführt wird, ist der Mietspiegel nämlich künftig der Maßstab, wie stark ein Vermieter die Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen anheben darf. Sie darf dann in den begehrten Stadtvierteln maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - und wie hoch die ist, das legt der Mietspiegel fest. Kein Wunder, dass über den Mietspiegel jetzt erheblich mehr gestritten wird als früher.

          Bild: F.A.Z.

          Schon jetzt zeichnet sich nämlich ab, dass die Mietpreisbremse durchaus eine Wirkung zeigt. Ob sie tatsächlich im Sinne des Mieters wirkt, wie von der Bundesregierung beabsichtigt, daran haben viele Ökonomen erhebliche Zweifel. Die Erfahrungen mit solchen Preisdeckelungen in anderen Ländern hätten gezeigt, dass es für Wohnungssuchende auf Dauer oft schwerer würde, bezahlbaren Wohnraum zu finden, und dass Mietwohnungen dann häufiger in Eigentumswohnungen umgewandelt würden. Zunächst einmal aber haben die Marktbeobachter der Immobilienplattform Immobilienscout 24 festgestellt, dass überall dort, wo die Mietpreisbremse eingeführt wurde - obwohl sie nicht automatisch für alle Mieten, sondern nur für bestimmte Neuvermietungen gilt - der Anstieg des Mietniveaus „gedämpft“ worden sei. Immoscout hat das in Berlin, Hamburg, München und Köln beobachtet, und zwar immer von den Monaten an, in denen dort die Mietpreisbremse eingeführt wurde. „In den kommenden Monaten wird sich zeigen, ob der Effekt von Dauer ist“, sagt Jan Hebecker, Statistikexperte bei Immoscout.

          Entsprechend stark wird um den Mietspiegel gerungen. In Berlin hatte das Amtsgericht in Charlottenburg im Frühjahr für Aufsehen gesorgt, weil es der Klage eines Vermieters gegen den Mietspiegel stattgegeben hatte. Inzwischen hat das Landgericht Berlin das Urteil jedoch gekippt. Der Vermieter wollte in dem Rechtsstreit eine Mieterhöhung durchsetzen (von 6,46 Euro je Quadratmeter auf 7,17 Euro), doch der Berliner Mietspiegel ließ das nicht zu. Die Richterin stellte fest: Der Mietspiegel sei fehlerhaft, weil er nicht nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ gefertigt worden sei. Der Dortmunder Statistikprofessor Walter Krämer, der als Gutachter tätig war, hatte Kritik geäußert, die offenbar für viele Mietspiegel in Deutschland gilt. Sie seien wissenschaftlich kaum nachvollziehbar, die Datensätze seien nicht repräsentativ und oft veraltet und zu stark dem Spiel der Politik ausgesetzt.

          In einer Studie hat der Regensburger Immobilienökonom Steffen Sebastian mit dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) Vorschläge zur Verbesserung des Mietspiegels erarbeitet. Zu den wichtigsten Forderungen gehört eine Trennung von Statistik und Politik. Das „Auskungeln“ von Mietspiegeln, das ihnen in manchen Städten den Spitznamen „Prosecco-Spiegel“ einbrachte, müsse enden. Derzeit bleibt selbst bei „qualifizierten Mietspiegeln“, der etwas anspruchsvolleren Variante gegenüber dem „einfachen Mietspiegel“, offenbar politischer Spielraum: Vermieter kämpfen dann für hohe Mieten, Mieterschützer für niedrige, oft sekundiert von der Politik. Zudem sei es sinnvoll, eine sogenannte Vollerhebung zu organisieren, meinen die Wissenschaftler, also eine Meldung aller Mieten durch die Vermieter, statt mehr oder minder repräsentativer Befragungen. Drittens könne man auch ältere Daten verwenden, um eine breitere Datenbasis zu haben - dann müsse man die aber methodisch einwandfrei dem Alter nach gewichten.

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          Nicht alle diese Forderungen sind offenbar im Ministerium auf offene Ohren gestoßen. Nach allem, was man hört, sollen vor allem solche Regelungen eingeführt werden, die den Mietspiegel „gerichtsfest“ machen - eine Vollerhebung aller Daten scheint der Politik hingegen wohl zu aufwendig. Gerade in kleineren Kommunen bestehe die Gefahr, dass diese ganz auf einen Mietspiegel verzichten, wenn das Verfahren zu aufwendig werde. Hingegen könnte das Alter der Daten, die verwendet werden dürfen, wohl von vier auf zehn Jahre heraufgesetzt und das entsprechende statistische Verfahren angepasst werden.

          Quelle: F.A.Z.

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