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Ferienhäuser : Rügen kann so teuer sein wie München

Beim Preisniveau von Immobilien kann Rügen mittlerweile mit den größten deutschen Metropolen mithalten. Bild: obs

Seit Ferienhäuser als Kapitalanlage geschätzt werden, steigen die Preise. Doch die größten Sprünge verzeichnen nicht mehr die Top-Standorte.

          Der Osten holt auf. Zwar werden die höchsten Preise noch immer für Reetdach-Anwesen auf Sylt und Norderney oder die Villa mit Alpenblick am Tegernsee bezahlt – doch die größten Preissteigerungen haben in den vergangenen zwölf Monaten mit Rügen und Usedom die Inseln an der mecklenburgischen Ostseeküste verzeichnet. Während sich an den etablierten Ferienorten die Preise auf hohem Niveau einpendeln, ziehen sie an den Standorten an, die bislang noch nicht ganz so stark im Fokus standen.

          Judith Lembke

          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Auf Rügen seien für aufwendig sanierte Altbauwohnungen im ersten Quartal dieses Jahres Liebhaberpreise von bis zu 14.000 Euro je Quadratmeter bezahlt worden, heißt es im gerade veröffentlichten „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016“ des Maklerhauses Engel&Völkers. Luxuriöse Neubauwohnungen in Warnemünde oder auf Usedom waren Käufern immerhin 10.000 Euro je Quadratmeter wert. „Diese Standorte erreichen mittlerweile ein Preisniveau, das mit den größten deutschen Metropolen mithalten kann“, sagt Kai Enders, Vorstand von Engel & Völkers.

          Ausweichen auf die B-Städte

          Damit zeigt der Markt für Ferienimmobilien in Deutschland dieselbe Entwicklung, die sich auch am Markt für Wohnimmobilien vollzieht: Da die Metropolen wie Frankfurt und München vielen schon als zu teuer gelten, weichen sie in die sogenannten B-Städte wie Darmstadt oder Ingolstadt aus. Das hat zur Folge, dass die Städte aus der zweiten Reihe höhere Preissteigerungen verzeichnen als die Metropolen. Dasselbe Muster zeigt sich nun auch bei den Ferienimmobilien.

          Bild: F.A.Z.

          Selbst Makler sagen unter der Hand, dass die Preise, die auf Sylt mittlerweile verlangt würden, total überzogen seien. Denn die beste Rendite für die Vermietung eines Ferienhauses lässt sich auch nicht an den Promi-Orten an der Nordsee erzielen, sondern an der Ostsee: Weil die Kaufpreise hier noch nicht so hoch seien, die Region bei Urlaubern aber sehr beliebt sei, könnten Hausbesitzer Bruttorenditen von bis zu 10 Prozent erzielen, sagt Tobias Wann, Geschäftsführer des Ferienhausportals Fewo Direkt. Und die Rendite ist den Ferienhauskäufern heute deutlich wichtiger als noch vor einigen Jahren.

          War das Haus am Meer oder die Hütte in den Bergen früher vor allem ein Liebhaberprojekt, ist die sichere Kapitalanlage heute der wichtigste Grund für den Kauf einer Ferienimmobilie. Damit wird die gute Vermietbarkeit zum wichtigsten Kriterium beim Hauskauf. Deswegen stürzen sich auch so viele auf dieselben Objekte: Rund 80 Quadratmeter Wohnfläche, in Strandnähe oder mit Meerblick – so sieht das perfekte Feriendomizil aus.

          Vom Liebhaber- zum Renditeobjekt

          Die Wandlung der Ferienhäuser vom Liebhaber- zum Renditeobjekt hat auch eine Fokussierung auf den deutschen Markt zur Folge: Durch den starken Einbruch auf dem spanischen Immobilienmarkt während der Finanzkrise verunsichert, haben sich viele Käufer wieder auf die heimischen Urlaubsregionen besonnen. Sie gelten als wertstabil, das Rechtssystem und die Sprache sind bekannt, was den Kauf deutlich vereinfacht. Zudem sind die Immobilien in der Regel gut erreichbar und lassen sich – sofern die Lage stimmt – auch gut vermieten. Denn immer mehr Menschen ziehen Urlaub im Ferienhaus dem Hotel vor.

          Nach einer Untersuchung des deutschen Ferienhausverbandes findet jede fünfte bezahlte Übernachtung in einem Ferienhaus statt, die Branche hat jährlich einen Bruttoumsatz von etwa 8 Milliarden Euro. Der größte Bestand befindet sich mit etwa 12 Prozent an der Ostsee, direkt gefolgt von der Nordsee mit knapp 11 Prozent. Mit deutlichem Abstand liegt der Schwarzwald auf dem dritten Platz. Dort stehen etwa 2 Prozent der Ferienhäuser in Deutschland.

          Der Immobilienverband IVD geht davon aus, dass sich eine Ferienimmobilie rechnet, wenn sie etwa 17 Wochen im Jahr vermietet ist. Dann übersteigen die Einnahmen im Schnitt die Kosten für Unterhalt, Tilgung und Kredit. Die Vermietbarkeit lässt sich erhöhen, wenn das Haus mit Extras ausgestattet wird. Ein Kamin oder eine Sauna erhöhen die Attraktivität der Immobilien auch in der Nebensaison und können auch eine schlechtere Lage ausgleichen. Internetanschluss und Waschmaschine sind hingegen Standard.

          Dreimal im Jahr nach dem Rechten sehen

          Nach Aussage von Wann ist je nach Höhe der Kosten eine Eigenkapitalrendite von bis zu 4 Prozent möglich. Wer das Objekt nicht selbst verwaltet, schmälert seine Rendite jedoch deutlich. Auch sind die Instandhaltungskosten bei häufiger Vermietung deutlich höher als bei rein privater Nutzung. Als Daumenregel gilt, dass die Ferienimmobilie alle fünf bis sieben Jahre modernisiert werden muss. Fachleute empfehlen auch, selbst mindestens dreimal im Jahr nach dem Rechten zu sehen.

          In Anbetracht dessen schätzen die deutschen Ferienhauskäufer nicht nur die Immobilien im eigenen Land. Es zieht sie vor allem an Orte, die in der Nähe ihres Erstwohnsitzes liegen. So stammen nach der Analyse von Engel & Völkers viele Käufer auf Sylt oder in der Lübecker Bucht aus Hamburg oder Schleswig-Holstein. In den Alpen kaufen besonders gerne die Bayern selbst.

          Enders rechnet damit, dass die Preise auch in Zukunft noch steigen werden. Denn die Nachfrage sei an vielen Standorten deutlich höher als das Angebot. „In mehr als einem Drittel der betrachteten Standorte rechnen wir noch mit weiteren Preissteigerungen“, so Enders.

          Quelle: F.A.Z.

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