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Betrug beim Immobilienkauf : Einzig auf den notariellen Vertrag kommt es an!

  • -Aktualisiert am

Notartermin: Entscheidend ist die Urkunde, nicht die vorherige Absprache. Bild: ZDF/Andreas Wünschirs

Auch wenn vor dem Kauf eines Grundstücks falsche Angaben gemacht wurden: Entscheidend ist allein das, was in der notariellen Urkunde steht.

          In Zeiten von Niedrigzinsen, in denen die Finanzierung des ersehnten Eigenheims gute Aussicht auf Erfolg hat, werden Kaufpreise für Immobilien erzielt, die noch vor einigen Jahren als völlig überzogen galten. Auch für Anleger ist die Immobilie aufgrund des begrenzten Angebots an anderen attraktiven Assetklassen begehrter denn je. Wir leben derzeit eindeutig in einem „Verkäufermarkt“.

          Im Wettbewerb um eine bestimmte Immobilie sind Käufer daher oft bereit, Kompromisse einzugehen und schnell zu handeln. Innerhalb kürzester Zeit muss ein Käufer sich möglichst umfassend über die zu erwerbende Immobilie informieren und die zum Kauf erforderliche Abwägung treffen.

          Mehr als nur reine Formsache

          Der Vertragsabschluss beim Notar wird dann in der Regel nur noch als Formsache betrachtet. Es wurde ja schließlich im Vorfeld alles mit dem Verkäufer besprochen, die Immobilie wurde mindestens einmal besichtigt, und es liegt ja auch ein Exposé mit umfassenden Angaben zum Erwerbsobjekt vor. Sollten sich diese Angaben im Nachhinein aber als unrichtig erweisen, gelten zur Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte andere Grundsätze als etwa beim Autokauf: Denn beim Erwerb einer Immobilie gilt grundsätzlich allein das, was in der notariellen Urkunde festgehalten wurde.

          So hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2015 entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss (etwa anlässlich einer Besichtigung) durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt (Az. V ZR 78/14). Ergänzt und bestätigt hat der BGH diese Auffassung durch seine Entscheidung vom 22. April 2016: In diesem Fall wurde ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft, das in einem Internetportal wie folgt beschrieben war: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“

          Der notarielle Vertrag bildet eine Zäsur

          Es fehlte jedoch ein Hinweis auf den Einbau einer Altbausubstanz (Rückwand), der bereits 1999 erfolgt war. Der Käufer verlangte von den Verkäufern wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18000 Euro. Das Landgericht Dresden hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Käufers hatte das Oberlandesgericht Dresden den Verkäufer zur Zahlung von 13546,32 Euro verurteilt und die Verpflichtung zum weitergehenden Schadensersatz festgestellt. Die Verkäufer wandten sich mit der Revision an den BGH – mit Erfolg. Das Gericht hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG Dresden zurück.

          Die Richter machten nochmals deutlich, dass der notarielle Vertrag eine Zäsur bildet: Nur hieraus ergibt sich, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Dabei bedeutet die Vereinbarung eines uneingeschränkten Ausschlusses der Sachmängelhaftung regelmäßig, dass er es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer – etwa aufgrund von Aussagen des Verkäufers anlässlich einer Besichtigung oder Angaben in einem Exposé – erwarten kann. Vielmehr will der Verkäufer von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen. Bei einem Grundstückskaufvertrag muss der Käufer also davon ausgehen, dass ein im Kaufvertrag vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss sich auch auf die Haftung für das Fehlen von Eigenschaften bezieht, deren Vorhandensein der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann.

          Käufer müssen die richtigen Fragen stellen

          Käufer und Investoren sind daher gut beraten, wesentliche, im Vorfeld der notariellen Beurkundung getätigte Äußerungen oder übermittelte Informationen des Verkäufers in den später abzuschließenden Kaufvertrag als Zusicherung oder Garantie aufzunehmen. Ist dies aufgrund des Marktumfelds oder der Verhandlungsposition nicht möglich, so bleiben nur noch der Weg über eine umso umfassendere und akkurate Prüfung (Due Diligence) dieser Äußerungen und Informationen sowie eine entsprechende Abwägung und Berücksichtigung bei den Kaufpreisverhandlungen. Darüber hinaus wird ein Käufer auch die richtigen Fragen stellen müssen. Werden hier falsche Antworten gegeben, könnte dies die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verkäufer wegen Sachmängelhaftung (bei Wirkungslosigkeit des Haftungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens) oder wegen einer vorvertraglichen vorsätzlichen Pflichtverletzung deutlich erleichtern.

          Bestärkt durch die aktuelle BGH-Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass Verkäufer weiterhin Bestimmungen zum umfassenden Ausschluss der Haftung für Sachmängel in Immobilienkaufverträgen verlangen werden. Diese sollten aus Verkäufersicht so genau wie möglich formuliert werden, um Streitigkeiten über die Auslegung zu vermeiden. Übrigens gilt dies nicht nur für Grundstückskaufverträge. Es ist nicht auszuschließen, dass die BGH-Rechtsprechung auch bei Unternehmenstransaktionen gilt, bei denen ein notarieller Kaufvertrag abzuschließen ist.

          Der Autor ist Partner der Kanzlei Oppenhoff & Partner in Frankfurt.

          Quelle: F.A.Z.

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