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Immobilienmarkt : Anstieg der Immobilienpreise lässt nach

Rückläufig: Im Vergleich zum letzten Quartal hat sich der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen um 0,2 Prozent abgeschwächt. Bild: Kai Nedden

Die Immobilienpreise steigen langsamer. Auch Mieter können wieder etwas aufatmen. Für eine Gruppe von Investoren sind Immobilien indes fast ohne Alternative.

          Die Preise auf den deutschen Wohnimmobilien-Märkten steigen zwar noch, aber nicht mehr in demselben Tempo wie noch Anfang 2015. Das geht aus den jüngsten Zahlen des Immobilien-Instituts F+B in Hamburg hervor. Demnach stiegen im ersten Quartal die Preise für Eigentumswohnungen um fünf und für Einfamilienhäuser um 4,4 Prozent im Vergleich zum selben Zeitraum des Vorjahres.

          Philipp Krohn

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Christian Siedenbiedel

          Der Anstieg gegenüber dem Vorquartal fiel aber erheblich niedriger aus, in manchen Städten wie München gingen die Immobilienpreise sogar im Vergleich zu den letzten drei Monaten 2015 zurück (siehe Grafik). Das wird als ein Rückgang der Preis-Dynamik und damit als eine Abschwächung des Marktes gedeutet.

          Das Institut berichtet, der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen habe sich im Bundesdurchschnitt im Vergleich vom letzten Quartal 2015 aufs erste Quartal 2016 deutlich auf 0,2 Prozent abgeschwächt. Anfang 2015 (Quartal 1/2015 zu Quartal 2/2015) habe dieser Preisanstieg noch bei 1,8 Prozent gelegen. Für Einfamilienhäuser habe sich der Preisanstieg im selben Zeitraum von 1,6 auf 0,8 Prozent halbiert. „Bei einem unverändert niedrigen Zinsniveau und einer konstant stabilen Wirtschaftslage können folglich nur Nachfragerückgänge die Ursache sein“, schreibt das Institut. „Die weitere Entwicklung wird zeigen, ob der Markt lediglich eine zyklische Abwärtsbewegung eingeleitet hat – oder ob wir bereits den Beginn einer Marktsättigung sehen.“

          Versicherungen investieren massiv in Immobilien

          Zumindest unter institutionellen Anlegern allerdings ist die Nachfrage nach Immobilien ungebremst. Vor allem die Versicherungswirtschaft hat im vergangenen Jahr erheblich in dieses Kapitalanlagesegment investiert, wie das jährliche „Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz“ der Unternehmensberatung EY zeigt, das am Dienstag in Frankfurt vorgestellt wurde.

          Noch nie hat es einen so deutlichen Anstieg der Investitionen gegeben wie im vergangenen Jahr. Die Immobilienquote der deutschen Versicherungsunternehmen, die für die Untersuchung repräsentativ befragt wurden, stieg von 7,6 auf 9,3 Prozent. Das entspricht einem Neuanlagevolumen von 417 Millionen Euro nach 298 Millionen im Jahr zuvor. In den Jahren seit 2008 hatte die Quote jeweils zwischen 6 und 7,6 Prozent gelegen.

          Waren Versicherer in den zurückliegenden Untersuchungen vor allem an Einzelhandelsimmobilien interessiert gewesen, ist die bevorzugte Nutzungsart inzwischen wieder die Büroimmobilie, obwohl in den besten Lagen der attraktivsten Städte kaum noch Objekte im Angebot sind. Einkaufszentren wie das Skyline Plaza in Frankfurt, in das die Allianz investiert hat, haben nicht immer die Erwartungen der Investoren erfüllt.

          „Das zeigt, dass Projektentwicklung ein Risiko ist. Aber was ist die Alternative? Durch den Druck des Niedrigzinses sinkt die Risikoaversion“, sagte Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate und verantwortlich für die Studie. 45 Prozent der Versicherer gaben an, in diesem Jahr auch eigene Projekte entwickeln zu wollen. Im Vorjahr lag der Anteil nur bei 27 Prozent.

          Das Interesse der Versicherer an Gewerbe-, aber auch an Wohnimmobilien hat seit 2010 kontinuierlich zugenommen. Allerdings war der Sprung nie so groß wie in diesem Jahr. Das zeigt, wie verzweifelt Versicherer nach alternativen Kapitalanlagen suchen. Zu 80 Prozent liegt ihr Geld in festverzinslichen Papieren. Für manche Neuanlagen erzielen sie aber inzwischen negative Nominalrenditen.

          An Immobilien hingegen haben sie noch vergleichsweise hohe Renditeerwartungen: Für direkte Investitionen rechnen sie auch in diesem Jahr wieder mit Renditen von 4,3 Prozent, für indirekt (zum Beispiel über Fonds) gehaltene sogar von 4,9 Prozent (nach 5,1 Prozent im Vorjahr). 96 Prozent der befragten Unternehmen gaben an, wegen Garantieversprechen in der Lebensversicherung Immobilienanlagen stärker in den Fokus zu rücken. Vor allem in Deutschland und im Euroraum wollen sie ihr Geld anlegen. Der Anteil der Befragten, die an Objekten in Nordamerika interessiert sind, stieg von 25 auf 31 Prozent.

          München weiter Mieten-Spitzenreiter

          Gleichwohl scheint die Dynamik insgesamt etwas nachgelassen zu haben, wie die Zahlen des Immobilien-Instituts F+B zeigen: Nicht nur bei den Kaufpreisen, auch bei den Mieten registriert das Institut Veränderungen. Neuvertrags- und Bestandsmieten hätten sich im Bundesdurchschnitt der vergangenen zwölf Monate verhaltener entwickelt. Während beispielsweise die Nettokaltmieten neuer Mietverträge des zweiten Vierteljahres 2015 im Verhältnis zum Vorjahresquartal noch um 2,9 Prozent wuchsen, seien im Vergleich der Winterquartale 2016 und 2015 nur noch 2 Prozent gemessen worden. Die Bestandsmieten hätten sich in diesen Zeiträumen mit 0,9 Prozent beziehungsweise 1,2 Prozent auf einem noch niedrigeren Niveau verändert.

          Je nach einzelnen Städten gibt es dabei erhebliche Unterschiede. Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten gegenüber dem Vorjahr verzeichneten Ettlingen (plus 12,5 Prozent), Friedberg (plus 11,7 Prozent) und Ulm (plus 10,1 Prozent). Berlin liegt mit plus 6,5 Prozent weiterhin über dem Bundesdurchschnitt. In München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf seien nur mehr verhaltene Wachstumsraten bei den Preisen für Eigentumswohnungen zu beobachten. Sie lägen zwischen 1,3 und 5,5 Prozent.

          München bleibt trotzdem sowohl bei den Kaufpreisen (durchschnittlich 5290 Euro je Quadratmeter für eine Eigentumswohnung) als auch bei den Neuvermietungsmieten (12,70 Euro je Quadratmeter für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnung) Spitzenreiter in Deutschland. Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten in Berlin. Mit 7,70 Euro je Quadratmeter für die Standardwohnung liegt die Stadt auf dem Rang 116. In der Hauptstadt stiegen die Marktmieten im letzten Jahr mit plus 0,9 Prozent deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 2 Prozent.

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