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Baufinanzierung in Deutschland : In Deutschland wird mehr auf Kredit gebaut

Bauen auf Pump Bild: dpa

Banken in Deutschland haben Baukredite für 1,23 Billionen Euro vergeben. Das ist der höchste Stand seit der Finanzkrise. Vor allem im vorigen Sommer hat die Kreditnachfrage auffällig zugelegt.

          Die niedrigen Hypothekenzinsen haben das Geschäft mit Immobilien und Baukrediten in Deutschland im vergangenen Geschäftsjahr deutlich beflügelt. Lange Zeit sah es so aus, als ob die Deutschen zwar ständig über die niedrigen Zinsen aufs Ersparte meckern und größere Geldbeträge bevorzugt in Immobilien und Renovierungsprojekte stecken – aber beim kreditfinanzierten Immobilienerwerb eher vorsichtig sind. Die Zahlen für 2015 aber sprechen eine andere Sprache. „In den Sommermonaten 2015 sanken die Hypothekenzinsen deutlich unter 2 Prozent – und gleichzeitig zog zum ersten Mal im laufenden Hauspreiszyklus die Kreditvergabe rasant an“, schreibt die Deutsche Bank in ihrem jüngsten Immobilien-Research. „In einigen Monaten wuchs das Neugeschäft mit fast 50 Prozent gegenüber den Vorjahresmonaten.“

          Was bedeutet das? Gibt es in Deutschland jetzt doch eine Immobilienblase, vor der die Deutsche Bundesbank immer gewarnt hatte? Die Deutsche Bank kommt zu dem Urteil: Die Normalisierung am deutschen Immobilienmarkt sei bald abgeschlossen – die Wahrscheinlichkeit einer Überbewertung steige. „Die makroprudentiellen Risiken dürften somit steigen, und eine Preiskorrektur am Ende eines langen Zyklus wird wahrscheinlicher“, schreibt die Bank weiter. „Diese Korrektur könnte schmerzliche Anpassungen in den Bilanzen von Banken, Versicherungen und anderen Investoren bewirken und hohe volkswirtschaftliche Kosten verursachen.“

          Zuwachsrate größer als die letzten drei Jahre zusammengenommen

          Schaut man sich die Zahlen für die Entwicklung der Baukredite in der offiziellen Statistik der Deutschen Bundesbank an, so fällt auf: Das Volumen der an die Privathaushalte vergebenen Baukredite aller Banken und Sparkassen hat nicht nur einen neuen Rekordwert erreicht. Laut Bundesbank betrug es zum Jahreswechsel 1,23 Billionen Euro. Das ist der höchste Stand für kreditfinanzierte Bauvorhaben seit der Finanzkrise. Die Zuwachsrate über das ganze Jahr 2015 betrug auch immerhin 3,5 Prozent. Das klingt nicht dramatisch viel, zumal ja auch die Baupreise wieder gestiegen sind. Vergleicht man den Anstieg der Baukreditvergabe aber mit früheren Jahren, so kommt man gleichwohl auch hier auf den höchsten Zuwachs seit der Finanzkrise.

          Von 2007 zu 2008 war das Volumen der Baukredite in Deutschland zurückgegangen, seither hatte es mit Wachstumsraten von 0,6 bis maximal 2,4 Prozent zugelegt. In den Jahren 2009, 2010 und 2011 hatte es noch einzelne Quartale mit rückläufigen Kreditvolumina gegeben, seither sind diese kontinuierlich gestiegen. Und im vergangenen Jahr gab es erstmals Quartale mit zweistelligen Milliarden-Beträgen als Zuwachs, der Rekord wurde im dritten Quartal 2015 mit 13,6 Milliarden Euro erreicht. Das vierte Quartal war wieder leicht schwächer, lag aber immer noch über allen Quartalen der Vorjahre.

          Am stärksten haben nach der Bundesbankstatistik die Genossenschaftsbanken die Kreditvergabe für Wohnungsbaukredite ausgeweitet, vor Sparkassen, Großbanken und sonstigen Kreditinstituten. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) vermerkt in seiner Statistik sogar einen regelrechten Sprung für das Volumen der durch Sparkassen in Deutschland neu zugesagten privaten Wohnungsbaufinanzierungen. Die Sparkassen sagten den Angaben zufolge im Jahr 2015 Kredite für private Wohnungsbauvorhaben in Höhe von 52,2 Milliarden Euro zu. Das sei ein Plus von immerhin 23,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gewesen. „Damit wurde der bisherigen Bestwert aus dem Jahr 2014 nochmals übertroffen“, hebt der Verband hervor. Die prozentuale Zuwachsrate für 2015 war sogar größer als die der vorausgegangenen drei Jahre zusammengenommen.

          „Berlin liegt im Mittelfeld, bleibt aber günstig“

          Die Deutsche Bank stellt das in einen klaren Zusammenhang zu den gesunkenen Zinsen. Die Bauzinsen seien 2015 unter dem Strich um mehr als einen halben Prozentpunkt gegenüber 2014 gefallen und hätten sogar im Jahresdurchschnitt knapp unter 2 Prozent gelegen. Zugleich seien die Wohnungspreise in den 126 wichtigsten deutschen Städten gegenüber dem Vorjahr um 6 Prozent gestiegen und damit abermals kräftiger als die Mieten. Dabei habe es nur geringfügige Unterschiede zwischen neuen und Bestandsobjekten gegeben. Auch die Preise für Reihenhäuser hätten ähnlich stark zugelegt wie die Wohnungspreise. Lediglich die Preise für Einfamilienhäuser seien etwas weniger dynamisch gestiegen.

          Bild: F.A.Z.

          Unter den Großstädten wiesen die Standorte München, Stuttgart und Hamburg höhere Preiszuwächse von 2009 bis 2015 auf als beispielsweise Köln und Düsseldorf. Schlusslicht bei den Preiszuwächsen der Großstädte in diesem Zeitraum sei Frankfurt gewesen. „Berlin liegt im Mittelfeld, bleibt aber günstig“, schreibt die Bank. Die Wirtschaftsdynamik in Berlin könnte in den kommenden Jahren die Preise jedoch über die Niveaus von Köln und Düsseldorf steigen lassen.

          London am teuersten vor Schweizer Städten

          Insgesamt rechnet die Deutsche Bank für das Jahr 2016 mit einem Anstieg der Immobilienpreise in den großen Städten von abermals etwa 6 Prozent. Weiter verstärkt haben sich offenbar die regionalen Unterschiede. Dabei gelte für Deutschlands Städte die Regel: „2009 teuer, 2015 noch teurer.“ Folglich variierten die Wohnungspreise in Deutschland heute noch stärker als zu Beginn des Zyklus.

          Wenn man allerdings ganz Europa betrachte, sei selbst die teuerste deutsche Stadt München mit Quadratmeterpreisen von rund 5000 Euro für Apartments außerhalb der Innenstadt noch nicht unter den „Top 10“. Andere deutsche Großstädte wie Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf stünden mit Preisen von rund 3000 Euro je Quadratmeter auf den mittleren beziehungsweise hinteren Plätzen in dem 56 Städte umfassenden Ranking der teuersten Städte Europas. Den ersten Platz belegt London mit umgerechnet fast 12.000 Euro je Quadratmeter vor den Schweizer Städten Zug, Genf, Zürich, Basel, Lausanne und Lugano, gefolgt von Paris, Bern, Stockholm, Oxford und Luxemburg.

          Quelle: F.A.Z.

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