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Hypothekenzinsen weiter gefallen Baugeld ist so günstig wie niemals zuvor

Kreditnehmer sollten sich die niedrigen Hypothekenzinsen möglichst lange festschreiben, raten Fachleute - dafür bekomme man viel Planungssicherheit. Doch auch das Gegenteil kann sich lohnen.

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Gute Zeiten für Häuslebauer: Die Hypothekenzinsen sind weiter gefallen und rekordniedrig. Das gilt nicht nur für feste Zinsen über zehn Jahre hinweg, sondern ebenso für kürzere oder längere Zinsbindungsfristen. Im Bundesdurchschnitt müssen Kreditnehmer für Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit rund 2,3 Prozent zahlen. Das ergibt ein Index der FMH-Finanzberatung, der aus Angaben von 40 Finanzinstituten und Vermittlern berechnet wird. Zum Vergleich: Vor einem Jahr waren es noch rund 3 Prozent - auch dies galt schon als historisch günstig. Der Höchstwert binnen 20 Jahren betrug dagegen im Jahr 1994 fast 9 Prozent.

Max Herbst von der FMH-Finanzberatung führt den weiteren Rückgang der Bauzinsen auf die Unsicherheit am Kapitalmarkt zurück: „Wenn irgendwo Krise ist, dann ist das gut für diejenigen, die ein Hypothekendarlehen aufnehmen wollen.“ Denn die Suche der Anleger nach Sicherheit lasse die Kurse von Bundesanleihen und Pfandbriefen steigen, was deren Rendite drücke. So rentieren zehnjährige Bundesanleihen aktuell mit 1,4 Prozent. Das Rekordtief lag im Juni 2012 auf 1,127 Prozent. Maßgeblich für die Hypothekenzinsen sind die Renditen am Pfandbriefmarkt. Gemessen am DGZF-Pfandbriefindex sind auch diese historisch vergleichsweise niedrig.

In diesem Zinstief rät Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Vermittlers von privaten Baufinanzierungen Interhyp, Kreditnehmern einiges zu beachten, um die Darlehensraten auch nach einem Zinsanstieg zahlen zu können. Immobilieninteressenten sollten ihr Budget für die Finanzierung genau kalkulieren, um sich nicht zu übernehmen. „Wer viel Eigenkapital einbringt, bekommt in der Regel günstigere Konditionen von den Banken“, sagt Goris. Sinnvoll sei im aktuellen Umfeld Eigenkapital von 20 Prozent und mehr. Dies entspricht einer Beleihung der Immobilie von 80 Prozent. Die monatliche Rate sollte 30 bis maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen, sagt Goris.

Eine weiterer wichtiger Aspekt sind die Zinsbindungsfristen. Um möglichst unabhängig von einem künftigen Zinsanstieg zu sein, raten Finanzexperten wie die der Interhyp, Käufern und Bauherren, die aktuell günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum (etwa 15 oder 20 Jahre) festzuschreiben. Der Zinsaufschlag zwischen einer Zinsbindung über 15 und zehn Jahre betrage 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte, sagt Goris. Dafür bekomme man viel Planungssicherheit. Und auch wer Zinsen für mehr als zehn Jahre festschreibe, könne nach zehn Jahren vorzeitig kündigen. Das ist gesetzlich geregelt.

Dabei kann es sich durchaus lohnen kürzere Zinsbindungsfristen zu wählen. „Dies gilt zumindest rein mathematisch, wenn man mit weiterhin niedrigen Zinsen rechnet“, sagt Herbst. Auf das Gefühl der Sicherheit muss man dann natürlich verzichten. Als Beispiel nennt Herbst eine Kreditsumme von 240.000 Euro. „Vereinbart man eine Zinsbindungsfrist von fünf Jahren ist ein Zins von 1,6 Prozent möglich - regionale Anbieter sind zum Teil wesentlich günstiger als überregionale -, für zehn Jahre von 2,3 Prozent und für 15 Jahre von 2,9 Prozent.“

Herbst kombiniert eine fünf- mit einer zehnjährigen Zinsbindung und vergleicht beides mit einem von vornherein für 15 Jahre festen Vertrag: „Nach fünf Jahren müsste der Zehnjahreszins auf 3,9 Prozent gestiegen sein, damit die Kombination - bei gleicher Rate und Restschuld - gleichviel kostet wie die langfristige Variante.“ Inzwischen gibt es auch Angebote für Immobilieninteressenten, die ein Höchstmaß an Planungssicherheit bieten - natürlich mit den entsprechenden Kosten. Herbst nennt die „Sorgloshypothek“ der Hannoverschen Leben als Beispiel.

Für eine Darlehenssumme von 200.000 Euro (Tilgung 1 Prozent, Beleihung 70 Prozent) könne der Zins 3,21 Prozent und die Laufzeit des Vertrages 44 Jahre sowie 11 Monate betragen, was monatlich 702 Euro mache. Danach sei alles abbezahlt. Eine weitere wichtige Stellschraube für die Kreditnehmer ist die Tilgung. Herbst rät angesichts des niedrigen Zinsniveaus, den Zinsvorteil in eine höhere Tilgung von mindestens 2 oder 3 Prozent umzuwandeln, aber auch - wie beim Eigenkapitalanteil - nicht zu hohe Beträge zu wählen, um flexibel zu bleiben. Wichtig sei es vielmehr kostenfreie Sondertilgungen zu vereinbaren.

Auch sollten die Tilgungsraten zwei- bis dreimal während der Zinsbindung veränderbar sein, um sie der jeweiligen Lebenssituation anpassen zu können. Interhyp empfiehlt eine hohe anfängliche Tilgung, um spätestens bei Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Doch die Preise vieler Wohnimmobilien sind inzwischen gestiegen. Das sind positive Nachrichten für ihre Besitzer. Für Kaufwillige sah das Umfeld aber trotz der niedrigen Zinsen schon besser aus.

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