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Baufinanzierung : Wilde Ehen in der Immobilienfalle

Wer zahlt wie viel fürs gemeinsame Haus? Bild: Ute Grabowsky/photothek.net

Wenn sich Unverheiratete eine Immobilie zulegen, wird es kompliziert. Die wichtigsten Tipps für den Hauskauf und wann es sinnvoll ist, Details in einem Partnerschaftsvertrag festzuhalten.

          Der Bau eines Hauses ist eines der größten Risiken, das Eheleute auf sich nehmen können. Behaupten Psychologen. Der Kauf eines Hauses ist das Pendant dazu für unverheiratete Paare, warnen Verbraucherschützer und Familienanwälte.

          Nadine Oberhuber

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Der Streit beginnt oft schon vor dem Kauf, wenn es darum geht, wer wie viel Eigenkapital mit ins Heim einbringt, wer welchen Teil der Raten zahlt und wie man das alles angemessen im Grundbuch festhält. Spätestens aber danach, wenn die Beziehung irgendwann auseinandergebrochen ist und es um die Frage geht: Wie wird das alles wieder auseinandergerechnet, so dass jeder einen fairen Anteil erhält? Das ist eine der schwierigsten Fragen, wenn sich beide darüber zuvor keine Gedanken gemacht haben.

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          Ein typischer Fall ist der folgende: Der Mann hat mit seiner Freundin ein Haus gekauft, und weil sie verbeamtet und aus gutem Haus war, steuerte sie das Eigenkapital bei und er eine Menge Eigenarbeit für den Innenausbau. Die Kreditraten zahlten sie hälftig. Als die Beziehung zerbrach, kam das Aufrechnen: Was ist seine Handwerkerarbeit wert? Zwei Jahre lang steckte er fast jedes Wochenende 20 Stunden in die Baustelle. Selbst wenn man dafür nur den Mindestlohn ansetzt, ergibt das 23.400 Euro, die ihm seine Ex-Freundin nun auszahlen müsste – zusätzlich zu den 14.400 Euro, die er drei Jahre für die Kreditraten zahlte. Macht zusammen knapp 38.000 Euro, viel zu viel, findet seine Ex-Freundin. Seitdem streiten sie.

          Wären sie verheiratet gewesen, hätten beide auch über vieles streiten können, etwa wer nun im Haus bleibt und wer nicht. Aber auch ohne weiteren Vertrag wäre klar gewesen: Das Haus gehört dem, der im Grundbuch steht – zu dem dort genannten Anteil. Egal, aus wessen Mitteln es finanziert wurde. Und wächst der Hauswert im Laufe der Ehe, so muss der Zugewinn später hälftig ausgezahlt werden. Bei Unverheirateten aber gibt es nur zwei Konstellationen, bei denen die Verhältnisse klar geregelt sind, denn Gesetze gibt es für solche Fälle nicht:

          Beide zahlen von allem jeweils die Hälfte und stehen mit je 50 Prozent im Grundbuch. Dann kann man zumindest nicht darüber streiten, dass jedem genau die Hälfte gehört. Es ist aber wahrscheinlich, dass beide streiten werden, wer im Haus bleiben darf und wie der andere ausgezahlt wird. Einigen sie sich dabei nicht, droht die Zwangsversteigerung. Oder einer zahlt alles, ist auch alleiniger Kreditnehmer und steht mit 100 Prozent im Grundbuch. Dann gehört ihm das ganze Haus, selbst wenn der andere die Hälfte der ortsüblichen Miete als Bewohner gezahlt hat. Mit dieser Konstellation müssen zwei Liebende aber erst einmal zuvor leben können.

          Um Streit zu vermeiden, sollten Unverheiratete den Hauskauf unbedingt per Vertrag regeln. Außerdem sollten beide Partner, sofern sie Geld oder Leistung ins Heim stecken, auch beide im Grundbuch stehen, und zwar entsprechend ihrem Anteil. In der Hinsicht müssen sich beide einigen, was ihnen der Beitrag des anderen wert ist.

          Den Rest hält man in einem Partnerschaftsvertrag fest oder durch die Gründung einer GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, beides sollte man mit einem Notar besprechen. Am besten sollten beide auch ihr Testament machen. Denn schon die Trennung kalkulieren die wenigsten ein, weil das so unromatisch klingt, mit dem möglichen Tod des Partners aber rechnen noch viel weniger Liebende. Gerade er kann aber nicht nur Lebens-, sondern auch Hausträume platzen lassen, wenn die Haushälfte plötzlich an die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen fällt, weil der Lebensabschnittsgefährte gar nicht erbberechtigt ist.

          Im Testament kann man dem Partner den Hausteil überschreiben und ihm ein Vorkaufsrecht für die Pflichtanteile zusichern oder ein lebenslanges Wohnrecht. Vorsicht aber: Bei Unverheirateten fallen gigantische Schenkungsteuern an, da sind bei einem Hausanteil von 200.000 Euro schnell 80.000 Euro fällig.

          Unbedingt sollte der Vertrag regeln, was bei Beziehungsende passiert

          Dann kommen die Feinheiten: Getrennte Kredite an zwei Zahler vergeben Banken für den Hauskauf höchst ungern und zu sehr schlechten Konditionen. Denn jede Bank will erstrangiger Schuldner sein und im Zweifelsfall den Daumen auf dem Haus haben. Deshalb unterschreiben in der Regel beide Partner den Kreditvertrag und haften gegenüber der Bank beide zu 100 Prozent.

          Der Partnerschaftsvertrag sollte daher festhalten, wer welchen Anteil am Eigenkapital aufbringt, welche Ratenhöhe er zahlt und für welchen Anteil der Rückzahlung er haftet. Verschieben sich später die Anteile, weil Partner A krank wird oder arbeitslos, so kann man nachjustieren und etwa festlegen, dass die Mehrleistung von B in Form eines Darlehens erfolgt, das A im Trennungsfall ausgleichen muss. Entweder mit einem Geldbetrag oder indem der Eigentumsanteil im Grundbuch geändert wird.

          Unbedingt sollte der Vertrag regeln, was bei Beziehungsende passiert: Wer darf die Immobilie behalten? Wie wird der Verzichtende entschädigt? Zudem sollten sich beide auf den Verzicht der Zwangsversteigerung einigen, um die Drohung damit zu verhindern. Eine solche Versteigerung ist fast immer ein herber finanzieller Verlust und erfolgt, wenn einer das Haus verkaufen will, der andere aber nicht.

          Manche Finanzexperten sagen augenzwinkernd: Bevor man das alles regelt, könne man gleich heiraten. Aber dann bitte vor dem Kauf, denn sonst streiten sich zwei scheidende Eheleute, die in wilder Ehe erst gekauft und dann geheiratet haben, welchen Wert das Haus vor der Ehe schon hatte und welchen es jetzt hat. Und wer nun welchen Anteil vom Vermögenszuwachs bekommt.

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