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Hypothekenmarkt : Die Versicherung wird zur Bank für Baukredite

Architektenplan für ein Wohnhaus: Die Versicherungen bemühen sich besonders stark, Kunden mit günstigen Zinsen für Baukredite zu werben. Bild: mauritius images / ib

Für Baukredite mit 15 und 20 Jahren Laufzeit verlangt nicht eine Bank die niedrigsten Zinsen - sondern die Allianz. Was steckt hinter diesem Kuriosum?

          Seit dem Sommer sind die Bauzinsen wieder etwas gesunken, melden die einschlägigen Vergleichsportale im Internet. Auffällig ist dabei: An der Spitze der Vergleichstabellen für Baukredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung steht derzeit keine Bank - sondern eine Versicherung, die Allianz. Sie verlangt für einen Zwanzigjahreskredit einen effektiven Jahreszins von 1,87 Prozent. Nach Angaben der Versicherung handelt es sich dabei allerdings um sogenannte Basiskonditionen, die für Darlehenssummen von 150.000 bis 400.000 Euro, einer Beleihung von 60 Prozent sowie für Angestellte erhältlich seien.

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Der durchschnittliche Sollzins am Markt für solche Kredite liegt derzeit bei 2,25 Prozent und damit nur etwa halb so hoch wie vor viereinhalb Jahren, wie das Internetportal Biallo ausgerechnet hat. Unmittelbar hinter der Allianz folgen in diesen Rankings wiederum keine Banken, sondern noch weitere Versicherungen, und zwar die Europa Versicherung, die Versicherungsgruppe Ergo, die DEVK, die Bayern-Versicherung und die Lebensversicherung von 1871.

          Es ist offenkundig: Die Versicherungen bemühen sich besonders stark, Kunden mit günstigen Zinsen für Baukredite zu werben. Zwar sind sie vor allem in einem Teil dieses Marktes tätig; so beleihen sie Häuser oft nicht so hoch wie manche Banken, außerdem bieten sie ihre günstigen Zinsen vor allem für langfristige Baudarlehen an. Mit ganz langfristigen Baukrediten, zum Teil mit einer Zinsbindung von 40 Jahren, haben sie ohnehin schon länger eine Nische besetzt. Bei Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, die bislang noch am häufigsten abgeschlossen werden, sind sie hingegen weniger aktiv.

          Allerdings gibt es bei vielen Hausbauern angesichts der Niedrigzinsphase ohnehin eine Tendenz, längere Laufzeiten zu vereinbaren, wie Horst Biallo vom gleichnamigen Internetportal sagt. Hier kämen sich die Interessen von Kreditnehmern und Versicherungen entgegen. „Auswirkungen haben diese zusätzlichen Wettbewerber natürlich auf den Preis für Baugeld“, sagt Dirk Schiereck, Bankenprofessor in Darmstadt. „Das Mehr an Angebot sorgt für zusätzlichen Margendruck in einem ohnehin schon erodierenden Marktumfeld.“

          Noch bilden Versicherungen einen kleinen Anteil am Markt

          Insgesamt macht das Engagement der Versicherungen am Baufinanzierungsmarkt allerdings noch einen kleinen Anteil aus - umgekehrt ist auch der Anteil der Baufinanzierungen am gesamten Anlagenbestand der Versicherungen noch überschaubar. Allerdings scheint sich das Geschäft recht gut zu entwickeln: Die Allianz berichtet, im Jahr 2015 habe sie schon deutlich mehr Verträge über Baufinanzierungen abgeschlossen als im ganzen vorigen Jahr.

          Bis Ende Oktober seien es mehr als 9000 Verträge gewesen, im ganzen Geschäftsjahr 2014 nur 8400. Man habe inzwischen einen Darlehensbestand in Höhe von rund 15,3 Milliarden Euro, das mache etwa 7 Prozent aller Kapitalanlagen der Lebensversicherungssparte Allianz Leben aus. Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen habe im Jahr 2014 rund 2,2 Milliarden Euro betragen.

          Auch Interhyp, Deutschlands größter Vermittler von privaten Baufinanzierungen, berichtet von einer verstärkten Vermittlung von Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit, die aus der Hand von Versicherungen stammen. In dieser Kategorie habe der Anteil der Versicherer an allen vermittelten Darlehen im vergangenen halben Jahr auf 20 bis 30 Prozent zugenommen.

          Vorteil langfristigere Verbindlichkeiten

          Hintergrund dieser Entwicklung ist die Niedrigzinsphase: Für die Versicherungen ist es gar nicht so einfach, das Geld ihrer Versicherten noch sicher mit einer halbwegs akzeptablen Rendite anzulegen. Aus diesem Grund und zur Diversifizierung der Risiken stecken einige Versicherungen Teile ihrer Mittel beispielsweise in die Finanzierung von Infrastruktur, aber eben auch in private Baudarlehen, und das offenbar mit zunehmender Tendenz.

          „Der Vorteil der Lebensversicherer ist, dass sie langfristigere Verbindlichkeiten als die Banken haben“, sagt der Frankfurter Finanzprofessor Andreas Hackethal. Weil die Refinanzierung der Versicherungen, gleichsam ihre Einlagenseite, über langfristige Verträge wie Lebensversicherungen erfolgt, passen gleichfalls langfristige Geldanlagen wie Baufinanzierungen über 20, 30 oder 40 Jahre von den Fristen her unproblematischer zu ihrem Geschäft als zu dem von Banken.

          Letztere finanzieren sich unter anderem über kurzfristige Einlagen wie Girokonten, Spareinlagen oder über den Geldmarkt. Das verschaffe den Versicherungen bei der notwendigen Absicherung der sogenannten Fristeninkongruenz, also der unterschiedlichen Fälligkeit von Aktiva und Passiva, einen Kostenvorteil, meint Hackethal.

          Günstiger schon bei Laufzeiten von sechs Jahren

          Besonders auffällig ist die Entwicklung in der Schweiz, in der negative Leitzinsen die Versicherungen und Pensionsfonds bei der Geldanlage besonders unter Druck setzen. Das Hypothekar- und Vorsorgenetzwerk „Moneypark“ hat dort in einer Studie die Baukredit-Konditionen von Versicherungen und Banken in 1000 konkreten Angeboten verglichen. Schon bei Laufzeiten von sechs Jahren an seien die Versicherungen deutlich günstiger gewesen.

          Trotzdem machten sie nach Angaben der Aufsichtsbehörde Finma nur 4 Prozent des Gesamtmarktes aus. Hintergrund sei, dass Hypotheken für die Banken ein Zinsdifferenzgeschäft darstellten, also einen Teil des Kerngeschäfts, das entsprechend beworben werde. Für die Versicherungen sei es reines Zusatzgeschäft, sie suchten eine renditestarke und insbesondere langfristige Anlagelösung für ihre Prämiengelder.

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