28.05.2004 · Der Wiederverkaufswert von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern befindet sich seit Mitte der neunziger Jahre nahezu kontinuierlich auf Talfahrt. Vor allem Objekte in Ostdeutschland sind betroffen.
© F.A.Z.
Jahrzehntelang galt Wohneigentum in Deutschland als eine Geldanlage, die über die Jahre hinweg wie selbstverständlich einen Wertzuwachs versprach. Doch nach Daten der Deutschen Bundesbank ist der Wiederverkaufswert von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern seit Mitte der neunziger Jahre nahezu kontinuierlich auf Talfahrt. Vom Preisverfall ist vor allem Ostdeutschland betroffen, doch gab es auch im Westen leichte Einbußen. Für viele Haushalte schmilzt damit der wichtigste Teil ihrer privaten Altersvorsorge zusammen - ausgerechnet in einer Zeit, in der die Bürger aufgerufen sind, eine private Altersvorsorge aufzubauen. Neben vielen anderen Faktoren dürfte dies zu dem trüben Konsumklima in Deutschland beitragen.
Den schleichenden Preisverfall illustriert ein Index, den die Bundesbank seit einiger Zeit auf Basis von Daten des Immobilienmarktspezialisten Bulwien AG berechnet. Dem Index zufolge sind die Wiederverkaufspreise von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen von 2001 bis 2003 im Durchschnitt um rund 3 Prozent gefallen. Ein typisches Einfamilien-Reihenhaus kostet derzeit 239000 Euro, ein Quadratmeter Eigentumswohnung im Durchschnitt 2182 Euro. Von 1995 bis 2001 gab es bereits einen Wertverfall in ähnlicher Größenordnung (siehe Graphik).
Überangebot an Wohnraum drückt die Wiederverkaufswerte
Demgegenüber sind die Immobilienpreise in vielen anderen Industrieländern in den vergangenen Jahren aufgrund der niedrigen Zinsen stark gestiegen. Nach einer Erhebung des Wirtschaftsmagazins "Economist" sind die Häuserpreise in Spanien allein im vergangenen Jahr um 16 Prozent gestiegen, in Frankreich und Italien jeweils um rund 11 Prozent. Auch in Großbritannien und in den Vereinigten Staaten verbuchten die Besitzer von Eigenheimen Wertsteigerungen von durchschnittlich 10 beziehungsweise 8 Prozent.
Wie Fachleute hervorheben, haben sich die Preise in Deutschland regional und lokal sehr unterschiedlich entwickelt. Noch lasse sich nicht sagen, ob es sich um eine vorübergehende zyklische Preisdelle oder eine strukturell bedingte Trendwende handele. Deutliche Einbußen gab es vor allem in den neuen Bundesländern, wo der mit Steueranreizen genährte Wiedervereinigungs-Bauboom zunächst zu stark steigenden Preisen geführt hatte. Seit Mitte der neunziger Jahre drückt nun ein Überangebot an Wohnraum die Wiederverkaufswerte nach unten. Auch im Norden und im Ruhrgebiet stehen die Preise wegen der strukturellen Schwächen dieser Regionen unter Druck. Demgegenüber sind die Preise im Süden überwiegend stabil geblieben, in einigen Ballungsräumen sogar noch gestiegen.
Korrektur spekulativer Übertreibungen
Eigentumswohnungen hätten seit 1995 im Durchschnitt rund 15 Prozent an Wert verloren, sagt Peter-Georg Wagner, Leiter der Marktforschung beim Ring Deutscher Makler. Freistehende Eigenheime - die im Bundesbank-Index nicht enthalten sind - seien fast überall wertstabil. Was die Aussichten für die Wiederverkaufswerte anbelangt, gehen die Meinungen auseinander.
Der jüngste Preisrückgang sei teilweise eine Korrektur spekulativer Übertreibungen aufgrund der allgemeinen Euphorie nach der Wiedervereinigung, stellt Wagner heraus. Zudem habe sich die allgemeine Wirtschaftsflaute der vergangenen Jahre auch am Markt für Wohneigentum niedergeschlagen. Wenn sich die allgemeine Verunsicherung wieder lege, dürfte auch die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden wieder zunehmen. Dies gelte um so mehr, als der Trend zu kleineren Haushalten anhalte, was auf einen erhöhten Bedarf an Wohnfläche hinauslaufe.
"Wichtigste Käufergruppe wird schrumpfen"
Dem halten andere Fachleute entgegen, daß die Nachfrage nach Wohnfläche wohl kaum noch wesentlich steigen dürfte. Seit 1970 sei die Wohnfläche pro Kopf schon um rund 70 Prozent auf derzeit 41 Quadratmeter angestiegen. Das sei mehr als in jedem anderen europäischen Land. Vor allem aber dürfte die demographische Entwicklung die Nachfrage nach Wohneigentum begrenzen. "Die traditionell wichtigste Käufergruppe - die Dreißig- bis Vierzigjährigen - wird in den nächsten Jahren zahlenmäßig schrumpfen", sagt Hartmut Bulwien, Gründer und Chef des gleichnamigen Spezialunternehmens für die Immobilienmarktforschung.
Andererseits könnte der Nachfrage nach Wohneigentum mittelfristig zugute kommen, daß bislang nur 43 Prozent der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden leben. Demgegenüber beträgt diese Quote in Frankreich 63 Prozent, in Großbritannien 71 Prozent und in Spanien sogar 85 Prozent. So betrachtet habe Deutschland noch einen großen Nachholbedarf, heißt es. Ein Grund dafür sei, daß öffentliche und gemeinnützige Träger für ein vergleichsweise großes Angebot an günstigen Mietwohnungen sorgten.
Wichtigste Form der privaten Altersvorsorge
Immobilien sind für die deutschen Haushalte die wichtigste Form der privaten Altersvorsorge. Nach einer Studie der Beratungsgesellschaft McKinsey entfielen Ende 2002 vom gesamten privaten Anlagevermögen von 8,4 Billionen Euro rund 3,7 Billionen Euro (44 Prozent) auf Immobilien. Jeweils 16 Prozent machten Wertpapiere und Bargeld aus, jeweils 12 Prozent Lebensversicherungen und langlebige Gebrauchsgüter.
Für diejenigen Haushalte, die ihr Wohneigentum auch im Alter zu nutzen gedenken, sind rückläufige Preise zwar unerfreulich, aber ohne größere Folgen für die Altersvorsorge: Sie werden typischerweise im Alter auf alle Fälle den Vorteil haben, mietfrei wohnen zu können. Weniger harmlos ist der Wertverfall hingegen für diejenigen, die ihr Wohneigentum später wieder verkaufen wollen, um beispielsweise mit einem Teil des freigesetzten Kapitals die Rente aufzubessern. Bei einem Preis von 230000 Euro für ein typisches Reihenhaus schlägt eine Wertminderung von einem Prozent immerhin schon mit 2300 Euro zu Buche.
| Name | Kurs | Prozent |
|---|---|---|
| DAX | 6.339,94 | +0,38% |
| FAZ-INDEX | 1.377,69 | −0,11% |
| TecDAX | 752,47 | +0,08% |
| MDAX | 10.196,40 | −0,34% |
| SDAX | 4.817,28 | +0,29% |
| REX | 434,70 | −0,15% |
| Eurostoxx 50 | 2.161,87 | +0,25% |
| F.A.Z. EURO | 69,61 | +0,13% |
| Dow Jones | 12.454,80 | −0,60% |
| Nasdaq 100 | 2.527,05 | −0,17% |
| S&P500 | 1.317,82 | −0,22% |
| Nikkei225 | 8.580,39 | +0,20% |
| EUR/USD | 1,2515 | −0,14% |
| Rohöl Brent Crude | 106,90 $ | +0,14% |
| Gold | 1.569,50 $ | +0,06% |
| Bund Future | 144,35 € | +0,25% |
