Immobilienkauf Baugeldzinsen sinken auf Rekordtief

Immobilienkäufer profitieren von den sinkenden Renditen an den Anleihemärkten. Der durchschnittliche Zins für zehnjährige Hypothekendarlehen ist nach Angaben der FMH Finanzberatung Max Herbst in Frankfurt auf ein Rekordtief von 3,72 Prozent gefallen. In der vergangenen Woche war die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen vorübergehend unter die Marke von 3 Prozent gesunken. Nun haben viele Immobilienfinanzierer - Banken, Kreditvermittler und Versicherungsgesellschaften - nachgezogen und ihre Konditionen gesenkt.

Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung sind bei den günstigsten Anbietern nun zu weniger als 3,5 Prozent zu bekommen. Bei der Datenermittlung legt FMH eine Beleihungsgrenze von 70 Prozent zugrunde. Dies bedeutet, daß der Immobilienerwerber 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringt und für 70 Prozent eine Fremdfinanzierung sucht. Einige Finanzierer nennen noch günstigere Konditionen, beschränken die Beleihungsgrenze allerdings auf 40 oder 50 Prozent. Wer einen höheren Finanzierungsbedarf hat, muß zum Teil hohe Aufschläge entrichten.

Längere Laufzeiten für Darlehen

Besonders aggressiv treten derzeit Versicherungsgesellschaften am Markt für private Immobilienfinanzierungen auf. „Die Versicherer drängen auf den Markt“, hat FMH-Inhaber Max Herbst beobachtet. „Sie müssen überschüssiges Geld anlegen und bekommen mit Baugeld nennenswert mehr als bei einer Anlage in Anleihen.“

Allerdings drängen viele Versicherer ihre Kreditkunden, ein Darlehen mit besonders langer Zinsbindung abzuschließen. „Viele Versicherungsgesellschaften vergeben nur noch ungern fünfjährige Darlehen, weil sie damit zu wenig Geld verdienen“, sagt Herbst. Offen räumt dies die Hannoversche Leben ein, die fünfjährige Darlehen überhaupt nicht offeriert. Die Versicherungsgesellschaften gehen auf längere Laufzeiten von zehn bis 15 Jahren über, deren Zins um 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte über dem von fünfjährigen liegt.

Experten empfehlen hohe Anfangstilgung

Ob sich diese Angebote auch für den Immobilienkäufer lohnen, hängt von seiner persönlichen Situation ab. Zwar kann er ein Darlehen nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn er sich eigentlich an eine Laufzeit von 15 Jahren oder mehr gebunden hat. Aber er geht bei diesen langen Bindungen einen höheren Zins ein, der bei gleicher Monatsrate auf Kosten der Tilgung geht. Vielmehr sollten Immobilienkäufer das niedrige Zinsniveau zugunsten einem höheren Tilgungsanteil nutzen, da sich bei einer Darlehensrückzahlung von anfangs einem Prozent in den ersten Jahren der Darlehensbetrag kaum senkt. Deshalb empfehlen viele Experten, eine möglichst hohe Anfangstilgung anzustreben.

Immobilienkäufer, die eine Finanzierung bei einem Versicherer abschließen, sollten auf Nebenkonditionen achten, empfiehlt wiederum Herbst. So bieten die Hannoversche Leben und die Allianz Leben derzeit einen Abschlag von 0,05 Prozent auf den Darlehenszins, wenn der Kreditnehmer gleichzeitig eine Risikolebensversicherung abschließt. Diese wird allerdings als reine Zugabe angeboten, die zur Finanzierung der Immobilie nicht gebraucht wird.

Abbezahlen mit Kapitallebensversicherung

Häufig kombinieren Versicherer eine Baufinanzierung gerne als Festdarlehen mit einer Kapitallebensversicherung. Dabei zahlt der Kreditnehmer seine Raten in eine Kapitallebensversicherung ein und bezahlt nach Ablauf der Versicherung aus diesem angesparten Kapital das Darlehen zurück. Nicht so bei der Cosmos Direkt: Diese gewährt für zehnjährige Darlehen einen Zins von 3,72 Prozent nur, wenn der Immobilienkäufer ein klassisches Annuitätendarlehen nimmt, das in monatlichen Raten abbezahlt wird. Wählt der Kreditnehmer ein Festdarlehen mit einer Kapitallebensversicherung, steigt der Zins auf 3,92 Prozent.