Immobilienfonds Schock für die Anleger

Erstmals seit 40 Jahren hat ein offener Immobilienfonds die Rücknahme der Anteilsscheine eingestellt. Die DB Real Estate, die Immobilienfondsgesellschaft der Deutschen Bank, hat die Rücknahme der Anteilsscheine ihres Immobilienfonds Grundbesitz Invest gestoppt. Anleger können ihre Fondsanteile derzeit nicht zurückgeben.

Dieser für deutsche Verhältnisse außergewöhnliche Schritt wurde offenbar nötig, nachdem die Gesellschaft am Wochenende bekanntgegeben hatte, daß man die im Fonds enthaltenen Immobilien in den kommenden Wochen durch die zuständigen Sachverständigen neu bewerten wolle und deswegen die Ausgabe neuer Anteilsscheine einstelle.

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Was den Anlegern blüht, hängt von der Neubewertung ab

Wie es für die betroffenen Anleger weiter geht, ist unklar. Laut Gesetz darf eine Gesellschaft die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen, wenn die Bankguthaben und sonstige Liquidität zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen. Spätestens nach einem Jahr, maximal nach zwei Jahren muß die Gesellschaft die Anteile aber zurücknehmen. Was den Anlegern nun blüht, hängt dabei entscheidend von den Ergebnissen der Neubewertung ab: "Wir müssen zunächst abwarten, ob den Anlegern aus der Bewertung der Objekte ein Wertverlust entsteht und welchen Beitrag die Muttergesellschaft zur Sanierung des Fonds leistet", sagte Jochen Sanio, Präsident der Aufsichtsbehörde Bafin.

Die Schließung des Fonds war letztlich zu erwarten. Die Ankündigung, daß man die im Fonds befindlichen Immobilien vermutlich zu Ungunsten der Anleger neu bewerten müsse, hat in Branchenkreisen Verwunderung ausgelöst, weil es eine Einladung an den Vertrieb und die Anleger gewesen sei, aus dem Fonds zu fliehen. Seit Montag haben daraufhin offenbar viele Anleger ihre Mittel aus dem Fonds abgezogen, so daß die DB Real Estate wohl in Liquiditätsschwierigkeiten geraten sein dürfte.

Gerüchte: Objekte im Fonds sollen um bis zu 10 Prozent abgewertet werden

Damit wäre die DB Real Estate über den größten Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds gestolpert: Wenn kurzfristig abrufbares Geld in langfristigen Projekten gebunden werden, kann es rasch zu Liquiditätsschwierigkeiten kommen. Allerdings gibt es auch Branchengerüchte, daß es angelsächsische Kaufinteressenten für Objekte der DB-Real-Estate-Fonds gibt, die diese Objekte im Paket übernehmen wollen. Damit die Gesellschaft diese Objekte im Paket verkaufen könne, sei aber ein Abschlag auf die Verkehrswerte nötig, welche von den unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden, die der Fonds mit der Bewertung seiner Objekte beauftragt.

Da aber der Fonds die Objekte von Gesetzes wegen nur zu einem Wert verkaufen darf, der nicht oder nur unwesentlich unter den von den Sachverständigen ermittelten Werten liegt, müsse man die Immobilien zuerst neu bewerten, um sie verkaufen zu können. Aus Kreisen der Deutschen Bank allerdings werden diese Gerüchte zurückgewiesen: Es gebe keine über den normalen Geschäftsverlauf hinausgehenden Gespräche mit Investoren, hieß es aus Kreisen der Bank.

Um bis zu 10 Prozent sollen die Objekte im Fonds nach Marktgerüchten abgewertet werden, was unmittelbar den entsprechenden Wertverlust der Anteilsscheine für die Anleger zur Folge hätte. Die DB Real Estate allerdings äußert offiziell keine Zahlen und tut auch gut daran: Die Neubewertung der Immobilien ist alleine Angelegenheit der unabhängigen Sachverständigen, die sich nicht von einer möglichen Erwartungshaltung der Gesellschaft beeinflussen lassen werden. Offiziell begründet die DB Real Estate den Abwertungsbedarf mit einer sich verschlechternden Marktsituation, womit sie allerdings in der Branche auf Widerspruch stößt: Die meisten Branchenbeobachter sprechen eher von einer langsamen Erholung des Marktes auch für deutsche Gewerbeimmobilien.

Die Branche fürchtet nun einen Flächenbrand. Obwohl viele offene Immobilienfonds bereits umfangreiche Abwertungen auf ihre Immobilien vorgenommen haben, fürchten sie Panikreaktionen der Anleger. Auch in der Bundesbank beobachtet man die Vorgänge um die DB Real Estate aufmerksam: "Die Märkte können nicht annehmen, daß die Deutsche Bank hier keinen Handlungsbedarf sieht. Wir gehen davon aus, daß die Bewältigung dieser Probleme in den Händen der betroffenen Fondsgesellschaft zusammen mit ihrer Muttergesellschaft liegt, wie dies dem Investmentgesetz entspricht", hieß es aus Kreisen der Bundesbank.