Immobilienfonds Kan-Am öffnet den Grundinvest-Fonds

Die letzten Ausläufer der jüngsten Immobilienfonds-Krise erreichen die Anleger: Nach Informationen der F.A.Z. wird die Fondsgesellschaft Kan-Am Grund an diesem Freitag ihren im Januar geschlossenen Grundinvest-Immobilienfonds wieder öffnen. Damit können Anleger ihre Anteilscheine, die die Fondsgesellschaft seit dem 19. Januar nicht mehr zurückgenommen hat, wieder regulär an Kan-Am Grund zurückgeben. Am Donnerstag wurden mehrere Verkäufe von Immobilien aus dem Portfolio des Fonds endgültig abgeschlossen - die daraus zugeflossenen Mittel dienen der Fondsgesellschaft nun als Liquiditätspuffer für mögliche Rückgaben von Anteilscheinen.

Im Januar dieses Jahres hatte die Gesellschaft nach einer negativen Studie des Finanzanalysehauses Scope die Rücknahme von Anteilscheinen an dem auf ausländische Immobilien spezialisierten Fonds eingestellt. Innerhalb von 24 Stunden hatten Anleger rund 700 Millionen Euro aus dem zu diesem Zeitpunkt 3,2 Milliarden Euro schweren Fonds abgezogen. Wenige Tage zuvor mußte Kan-Am Grund aufgrund starker Mittelrückflüsse den in Dollar notierten, auf amerikanische Immobilien ausgerichteten US-Grundinvest-Fonds schließen. Diese Vorgänge waren zusammen mit der ihnen vorausgehenden Schließung des Immobilien-Fonds der Deutschen Bank Anlaß für eine heftige Debatte um die Sicherheit offener Immobilienfonds und mögliche Reformen dieser Produkte.

Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme

Mit Blick auf die Wertentwicklung des Fonds hat dessen Schließung den Anlegern bisher eher genutzt denn geschadet: Zum Zeitpunkt der Schließung war ein Anteilsschein 55,81 Euro wert - derzeit kostet er 56,91 Euro. Die Ursache dieser Preisentwicklung ist die erfolgreiche Veräußerungspolitik der Fondsgesellschaft. Um sich Liquidität für die Wiedereröffnung zu beschaffen, hat sie sieben Objekte aus dem Fonds verkauft und dabei insgesamt einen Bruttogewinn von rund 250 Millionen Euro verbucht.

Denn die Gesellschaft hat beim Verkauf der Objekte Preise erzielt, die über den Wertansätzen in den Büchern des Fonds lagen. Diese Mehrerträge gegenüber den im Fonds bilanzierten Werten erhöhen den Wert der Fondsanteile. Zumindest in diesen sieben Fällen trifft also die Kritik an den Bewertungsmethoden der offenen Immobilienfonds nicht zu. Kritiker hatten in der Vergangenheit immer wieder erklärt, daß die Wertansätze, mit denen die Gesellschaften die Objekte in ihren Fonds führen, zu hoch seien, wodurch die Fonds Gewinne ausweisen würden, die nur auf dem Papier existierten.

Durch diese Verkäufe beläuft sich die Liquidität in dem Fonds nunmehr auf 30 Prozent - damit glaubt man bei Kan-Am für die Öffnung des Fonds gerüstet zu sein. Man habe überdies seit der Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme täglich im Schnitt Zuflüsse von 2 Millionen Euro verbucht; insgesamt sind dem Fonds seit der Schließung rund 120 Millionen Euro zugeflossen. Zudem seien nach Gesprächen mit Kunden Verkaufsaufträge im Wert von rund 55 Millionen Euro storniert worden. Darüber hinaus habe es Gespräche mit dem Vertrieb gegeben, um sich über die Höhe möglicher Rückflüsse besser zu informieren.

Rating: „Sehr gut“

Auch hinsichtlich der Anlegerstruktur des Fonds glaubt man bei Kan-Am nicht an Probleme. Rund 77 Prozent der Investoren in dem Fonds seien Privatanleger, die nicht von Vermögensverwaltungen betreut würden. Institutionelle Anleger machen den Angaben zufolge nur 5 Prozent der Anleger aus. Im Zuge der Schließung des Fonds hatte man Kan-Am vorgeworfen, daß vor allem institutionelle Anleger, die den Fonds als Ersatz für ein Investment im Geldmarkt mißbraucht hätten, die Schließung des Fonds herbeigeführt hätten.

Dies bestreitet Kan-Am. Die raschen Mittelabflüsse, die zur Schließung des Fonds geführten hätten, seien vor allem von Vermögensverwaltern gekommen, die für mehrere Kunden auf einmal Verkaufsorders aufgegeben hätten. In Zukunft will man bei der Auswahl der Vertriebspartner selektiver vorgehen und denkt offenbar auch über eine Kontingentierung nach, so daß nicht jeder Vertriebspartner beliebig viele Fondsanteile verkaufen kann.

An der grundsätzlichen Ausrichtung des Fonds will die Gesellschaft nicht rütteln. Der geographische Schwerpunkt des Portfolios wird auch nach der Veräußerung der Objekte in Paris liegen, die Leerstandsquote ist von 1,3 Prozent vor der Schließung nun auf 0,5 Prozent gefallen. Die Fremdfinanzierungsquote, die Kritiker von Kan-Am für zu hoch halten, ist von 48 auf 46 Prozent gefallen. Das Fondsvermögen beläuft sich nunmehr auf 2,6 Milliarden Euro. Durch die Veräußerungsgewinne ist die Wertentwicklung der Anteilswerte auf ein Jahr gerechnet von 6 auf 7 Prozent gestiegen. Unverändert blieb die positive Bewertung der Ratingagentur Feri, die der Fonds unmittelbar vor der Schließung erhalten hatte. Nach einer nochmaligen Überprüfung des Fonds durch Feri hat die Agentur ihr Rating („Sehr gut“) unverändert belassen.