Immobilienfinanzierung Die Bauzinsen sind so niedrig wie nie

Wer bauen oder ein Eigenheim kaufen möchte, trifft auf ein ideales Umfeld: Die Bauzinsen sind so günstig wie nie. Für einen Hypothekenkredit mit zehnjähriger Zinsbindung müssen Bankkunden aktuell im Bundesdurchschnitt rund 3 Prozent bezahlen. Dies ergibt der FMH-Index, der sich aus Hypothekenzinsen von rund 40 verschiedenen Finanzinstituten und Vermittlern in Deutschland errechnet. Für einen Immobilienkredit mit einem festen Zins über fünf Jahre hinweg sind es knapp 2,50 Prozent, bei 15 Jahren etwa 3,50 Prozent.

„Deutsche Staatsanleihen bleiben als Hort der Sicherheit gefragt, und das drückt auch die Zinsen für Baugeld“, sagt Robert Haselsteiner, Zinsfachmann des Internetvermittlers von Baukrediten Interhyp. Damit sei der Baufinanzierungskunde vorerst der große Profiteur der Euro-Krise. Denn ohne Krise wären die Zinssätze in Deutschland - bezogen auf die heimische Konjunkturentwicklung - mindestens 2 bis 3 Prozentpunkte höher.

Die Rendite von Bundesanleihen gilt als eine Referenzgröße für den Hypothekenzins. Sie lag zuletzt bei 1,59 Prozent. Das bisher niedrigste Niveau erreichte sie mit 1,42 Prozent im Januar. Die eigentliche Bezugsgröße für Bauzinsen sind jedoch die Zinsen am Pfandbriefmarkt. „Die Rendite der Bundesanleihen schwankt stärker als diejenige deutscher Pfandbriefe“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. In Krisenzeiten falle sie deutlicher. Ließen die Sorgen der Marktteilnehmer nach wie zuletzt, dann steige die Rendite stärker.

Der durchschnittliche Zinssatz am Pfandbriefmarkt sei dagegen vergleichsweise stabil auf niedrigem Niveau geblieben. „Anleger schätzen die Sicherheit, die ihnen Pfandbriefe bieten, und die im Vergleich zu Bundesanleihen leicht höhere Verzinsung“, sagt Herbst. Zudem sei der Immobilienmarkt in Deutschland anders als in anderen Ländern nicht überhitzt. Im Jahr 2011 sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien nach den Daten der Deutschen Bundesbank um rund 5,5 Prozent (2010: plus 2,5 Prozent) gestiegen. Erstmals seit der Wiedervereinigung sei der wirtschaftliche Aufschwung mit einem kräftigen Anstieg der Preise auf dem Häusermarkt verbunden gewesen, heißt es in ihrem jüngsten Monatsbericht.

Neben den niedrigen Zinsen am Pfandbriefmarkt gibt es für Herbst einen weiteren Grund für die aktuell tiefen Bauzinsen: „Alljährlich sind die Banken bereit, in den ersten Monaten des Jahres niedrigere Margen in Kauf zu nehmen, um einen kleinen Puffer für die jährlichen Vorgaben zum Kreditvolumen zu schaffen. Deswegen ist der Jahresanfang für Bauwillige in der Regel die beste Zeit für einen Hypothekenabschluss.“ In den Sommer- und Urlaubsmonaten, wenn die Nachfrage meist geringer sei, achteten die Institute wieder mehr auf die Marge, was etwas höhere Zinssätze mit sich bringe. Ein Vergleich lohnt sich. Besonders günstige Zinssätze bieten nach den Daten von FMH einige regionale Institute wie im Zehnjahresbereich die PSD-Bank Nürnberg mit einem Zinssatz von 2,58 Prozent. Aber auch die Deutsche Bank liegt mit ihrem Angebot im Durchschnitt.

Finanzexperten raten zu Zinsbindungfristen von 15 oder 20 Jahren, um die niedrigen Zinsen möglichst lang zu sichern. „Doch es kann auch interessant sein, eine Frist von nur fünf Jahren zu wählen“, sagt Herbst. Wenn man erwarte, dass sich die Zinsen nicht stark verändern, und man mit dieser Unsicherheit gut leben könne, errechne sich rein finanzmathematisch ein deutlicher Vorteil, solange der Zinsanstieg nicht mehr als zwei Prozentpunkte betrage. Im Januar erreichte die durchschnittliche Zinsbindung hierzulande mit elf Jahren und elf Monaten ein Rekordhoch, ergab eine Erhebung des Finanzdienstleisters Dr. Klein.

Tilgungssätze möglichst hoch wählen

Fachleute raten zudem, die Tilgungssätze der Darlehen möglichst hoch zu wählen, um die Schulden frühzeitig abbauen zu können. „Idealerweise sollten diese Sätze derzeit bei 2 bis 3 Prozent liegen und Sondertilgungen möglich sein“, sagt Herbst. Doch die Tilgungsrate sollte auch nicht zu hoch vereinbart und die jeweiligen Lebensumstände sollten berücksichtigt werden. Die Sätze sollten zudem flexibel sein und während der Kreditlaufzeit verändert werden können. In der Regel bringe dies keine Zinsnachteile mit sich. So können Kreditnehmer mehr tilgen, wenn es ihnen finanziell besser geht, und umgekehrt.

Nach Angaben von Dr. Klein belief sich der durchschnittliche Tilgungssatz im Januar auf 1,95 Prozent. Um bei späteren Umschuldungen das Zinsänderungsrisiko für den verbleibenden Kreditbetrag möglichst gering zu halten, investierten viele die aktuellen Zinsersparnisse in eine erhöhte Tilgung, sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher von Dr. Klein.