Immobilien Rückhalt für Käufer von Schrottimmobilien

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die Rechte von Verbrauchern bei Verlusten im Zusammenhang mit dem Kauf von „Schrottimmobilien“ zumindest teilweise gestärkt. Dabei stellten die Richter zwar fest, daß Bankkunden, die ihren Darlehensvertrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs widerrufen, den Kredit sofort vollständig zurückzahlen müßten - zuzüglich der marktüblichen Zinsen.

Zudem müßten die Käufer die inzwischen meist fast wertlosen Immobilien behalten, weil sich ihr Widerrufsrecht nicht auch auf den Kaufvertrag erstreckt. Allerdings können sich auch die Banken nicht vollständig ihrer Verantwortung entziehen, urteilte das Gericht. Statt dessen müßten die Mitgliedstaaten dafür sorgen, daß ein Kreditinstitut, das einen Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht belehrt habe, die Risiken trage, die mit der Kapitalanlage verbunden seien.

Genaue Ausgestaltung obliegt dem Gesetzgeber

Der Gerichtshof argumentierte, daß der Verbraucher seine Entscheidung über den Darlehensvertrag hätte rückgängig machen können und den notariellen Kaufvertrag unter Umständen gar nicht geschlossen hätte, wäre er über das Widerrufsrecht informiert worden. „Dadurch hätte er es vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, daß die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes zu hoch bewertet wird, daß sich die veranschlagten Mieteinnahmen nicht erzielen lassen und daß sich die Erwartungen in bezug auf die Entwicklung des Immobilienpreises als falsch erweisen.“

Der Gerichtshof hat die genaue Ausgestaltung in seiner Entscheidung den nationalen Gerichten und dem Gesetzgeber überlassen. Anwälte rechnen damit, daß die Verbraucher nun die Kosten des entstandenen Schadens mit den marktüblichen Zinsen zumindest teilweise verrechnen können.

Die der Entscheidung zugrunde liegenden Fälle, die auf Vorlagefragen des Oberlandesgerichts Bremen und des Landgerichts Bochum basieren, betreffen unmittelbar die Deutsche Bausparkasse Badenia AG und die Crailsheimer Volksbank eG. Sie hat darüber hinaus jedoch Auswirkungen auf Hunderttausende andere Anleger, die ihr Geld im Rahmen von Haustürgeschäften in solche Immobilien investiert haben.

Verbraucheranwälte optimistisch

Nach Ansicht des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) ist mit dem Urteil für die Betroffenen das Ende „eines Albtraums“ in Sicht. „Verbraucher, die nicht über die Möglichkeit zum Widerruf belehrt wurden, dürfen keine negativen finanziellen Folgen haben“, sagte vzbv-Vorstand Edda Müller.

Nun sei von den Gerichten zu prüfen, ob die Banken wegen fehlender Belehrung oder aber der Staat wegen fehlerhafter Gesetze haften müsse. Denn er habe die Vorgaben der EU-Haustürgeschäfte-Richtlinie nicht richtig umgesetzt, erklärte der Verband.

Auch die Verbraucheranwälte gaben sich nach der Entscheidung optimistisch: So habe der Gerichtshof in Luxemburg ein „überraschendes Urteil“ zugunsten der betroffenen Verbraucher gesprochen, erklärte Rechtsanwalt Mirko Koch von der Dortmunder Kanzlei Engler & Collegen, die das Ehepaar Schulte gegen die Badenia vertritt.

ZKA dämpft Erwartungen

Julius Reiter, ebenfalls Verbraucheranwalt in ähnlichen Verfahren, sieht einen „Durchbruch“ zumindest für die Fallgruppe, in der erst der Darlehensvertrag und dann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. „Für die anderen Fälle werden die juristischen Grabenkämpfe weitergehen“, teilte die Düsseldorfer Kanzlei Reiter & Collegen mit. Badenia wollte sich zu dem Urteil zunächst nicht äußern.

Der Zentrale Kreditausschuß (ZKA) dämpfte jedoch die Erwartungen der Verbraucher an mögliche Rückzahlungen: Die Fälle, in denen ein Darlehensnehmer einen späteren Immobilienerwerb nicht getätigt hätte, wenn er bei Darlehensabschluß über sein Widerrufsrecht belehrt worden wäre, seien in der Praxis „atypisch“. Üblicherweise erwerbe ein Käufer zunächst mit notariellem Kaufvertrag die Immobilie und schließe sodann einen Darlehensvertrag zu deren Finanzierung.