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Gebühren fürs Eigenheim : Nach dem Hauskauf wird es teuer

Hohe Gebühren für Immobilienbesitzer: Die Freude über ein Eigenheim kann da schnell vergehen. Bild: dpa

Immobilienbesitzer werden mit Steuern und Gebühren geschröpft. Sogar für die Straße vor dem Haus müssen sie zahlen. Das kann schon mal 100.000 Euro kosten.

          Auch Deutschland hat sein gallisches Dorf. Es liegt nahe dem oberfränkischen Coburg. Doch es wird nicht wie bei Asterix von den Römern bedroht, auch nicht von den ungeliebten Oberbayern aus München. Nein, der Kampf findet im Dorf statt. Die Unbeugsamen sind die Hausbesitzer, die sich gegen ihren Bürgermeister aufgelehnt haben – und damit Erfolg hatten.

          Dyrk Scherff

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          In dem 5000-Seelen-Ort Weitramsdorf ist gelungen, was sich viele Menschen auch in anderen deutschen Kommunen wünschen. Ausgangspunkt war unangenehme Post von der Gemeinde. „Beitragsbescheid“ stand auf dem Brief an die Hausbesitzer zweier Straßenzüge. Damit wurden sie verdonnert, für die Sanierung der kleinen Anliegerstraße vor der Haustür mitzubezahlen. Und das kräftig. Zwischen 60 und 70 Prozent der Kosten sollten sie übernehmen. Mancher Eigentümer musste bis zu 26.000 Euro zahlen – innerhalb eines Monats.

          Viele hatten dafür keine Rücklagen. Eine ältere Dame mit kleiner Rente, die sich auf ihr Leben im abbezahlten Eigenheim freute, verkaufte aus Not einen Teil ihres Grundstücks an die Gemeinde, um Geld für die Straßensanierung zu bekommen. Eine andere Eigentümerin musste einen Kredit aufnehmen, um zahlen zu können.

          Als Querulanten beschimpft

          Die betroffenen Eigentümer organisierten Demonstrationen, schrieben Protestplakate, der Bürgermeister wurde abgewählt. Von einigen anderen Einwohnern wurden sie als Querulanten beschimpft. Es ging rund im Dorf. Die Straßenanwohner schlossen sich zusammen und klagten. Das Verwaltungsgericht gab ihnen recht. Der Kommune sind demnach gravierende Rechenfehler unterlaufen und die Verteilung der Kosten auf die verschiedenen Hausbesitzer war falsch. Teilweise waren die verlangten Beiträge mehr als doppelt so hoch. Die Kommune musste zu viel eingetriebene Gelder zurückzahlen.

          Den eigentlichen Anlass für den Aufruhr konnte das Gericht aber nicht aus dem Weg räumen. Denn viel mehr als die unkorrekten Beitragsbescheide ärgert die Bürger, dass sie überhaupt für den Straßenbau bezahlen müssen. „Schließlich entrichten wir schon Steuern, und die Straßen vor der Haustür benutzen auch Autofahrer, die nicht dort wohnen“, schimpft Peter Horneber, der die Prozessgemeinschaft koordinierte und selbst betroffen war. Doch die finanzielle Beteiligung der Bürger ist legal, sie steht im Kommunalabgabengesetz des Bundeslandes und in der betreffenden Satzung der Kommune. Und das nicht nur in Weitramsdorf. „Diese Mitfinanzierung ist eines der Hauptärgernisse von Immobilienbesitzern in ganz Deutschland“, klagt Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer. Irgendwann trifft es jeden von ihnen, irgendwann ist auch die eigene Straße sanierungsbedürftig. Und die Verärgerung darüber ist überall gleich groß.

          Die wenigsten treffen dafür Vorsorge und bilden Rücklagen. Das sollten sie aber, um nicht in Finanznöte zu geraten, denn die Straßenbaumitfinanzierung ist ein gutes Beispiel, wie teuer es auch nach dem Hauskauf noch werden kann. Das ist wichtig zu wissen für Hausbesitzer, aber auch für die vielen Menschen, die gerade durchrechnen, ob sie sich den Kauf einer Immobilie leisten können. Hinzu kommt die stetig steigende Grundsteuer B für private Immobilienbesitzer. Die Einnahmen der Kommunen daraus stiegen zwischen 2003 und 2015 um fast 40 Prozent. Die kommunalen Gebühren für die Abwasserentsorgung kletterten seit 2005 um 11 Prozent, die für Müll um vier Prozent – im Durchschnitt. Einige Kommunen langten deutlich stärker zu. Auch die immer strengeren Vorschriften zur Energieeffizienz sorgen für teure Überraschungen. So müssen zum Beispiel bestimmte Heizkessel ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. Kostenpunkt: mehr als 5000 Euro. Aufwendungen, die viele nicht auf der Rechnung haben. Und die sich zu den üblichen Reparaturen noch hinzu addieren, etwa für modernere Fenster, eine sanierte Fassade oder ein erneuertes Bad oder eine neue Terrasse. Auch dafür sollten Hausbesitzer Reserven ansparen.

          Hohe Kosten wegen Straßenbaubeteiligung

          Aber unter all diesen Kostenblöcken ist die Straßenbaubeteiligung wohl die, an die die wenigsten denken. Und die mit am teuersten werden kann. Bei großen Grundstücken wurden sogar schon Beiträge von mehr als 100.000 Euro verlangt. Denn die Grundstücksfläche ist eines der Hauptkriterien für die Frage, wie viel Prozent der Kosten ein Eigentümer übernehmen muss. 8 bis 35 Euro je Quadratmeter gelten als Faustformel. Wichtig ist oft noch die Geschosshöhe. Je mehr Geschosse, desto größer der Anteil.

          Da müssen die Hausbesitzer draufzahlen: Sarnierung der Straße zum Haus
          Da müssen die Hausbesitzer draufzahlen: Sarnierung der Straße zum Haus : Bild: dpa

          Eingebrockt hat das den Deutschen das Großherzogtum Baden, das 1868 das Ortsstraßengesetz in Kraft setzte, das erstmals in Deutschland ermöglichte, Straßenkosten auf die Grundstückseigentümer umzulegen. Das große Preußen folgte 1875. In der Bundesrepublik haben das viele Bundesländer in ihren Abgabenordnungen verankert. Dabei wird unterschieden zwischen „Erschließungsbeiträgen“ für die erstmalige Erstellung einer Straße. Hier werden in der Regel 90 Prozent der Kosten auf die Eigentümer umgelegt. Da sie einen konkreten Nutzen davon haben, der auch den Immobilienwert steigert, sind diese Beiträge wenig umstritten. Bei Neubauvierteln übernimmt das oft der Bauträger und rechnet es in den Kaufpreis ein.

          Hitziger geht es bei Sanierung und Ausbau von bestehenden Straßen zu. Hier werden maximal 75 Prozent der Kosten umgelegt. Dies gilt für kleine Nebenstraßen, bei Hauptstraßen sind es oft nur 25 bis 40 Prozent. Diese Durchgangsstraßen sind trotzdem oft nicht billiger für die Anwohner, weil die Sanierung insgesamt teurer ist. Denn die Fahrbahn muss dann stabiler gebaut werden. Sanierung und Ausbau meint dabei eine grundlegende Erneuerung mit der Kanalisation und den Bürgersteigen, vielleicht sogar eine Verbreiterung, und nicht nur eine neue Teerdecke. Das wäre eine Reparatur, die eine Kommune allein bezahlen muss. Sie vermeidet daher aus Geldmangel oft solche kleinen Ausbesserungen und wartet, bis die Straße so verschlissen ist, dass sie saniert werden muss. Und sie dann die Hauseigentümer mit zur Kasse bitten kann. Die haben kein Vetorecht, sie können die Sanierung also nicht verhindern, auch wenn sie sie für überflüssig oder zu teuer erachten. Sie können auch keine abgespeckte Variante einfordern.

          Satzung der Kommune prüfen

          Einige Bundesländer wie Hessen, Rheinland-Pfalz, das Saarland oder Schleswig-Holstein wollen den Dauerärger vermeiden und erheben lieber jedes Jahr Beiträge von den Bürgern eines begrenzten Gebiets, zum Beispiel eines Ortsteils, mit dem die Straßen dort laufend saniert werden. Der Vorteil: Die Beiträge fallen mit einigen hundert Euro gemäßigter aus. Der Nachteil: Die Bürger interessieren sich weniger für die Sanierung der Straße, weil die Beiträge nicht so hoch sind. Kritische Nachfragen zur Höhe der Aufwendungen bleiben aus, es wird weniger effizient saniert. „Erfahrungsgemäß müssen die Bürger so über die Jahre summiert mehr bezahlen als bei einer einmaligen Beitragszahlung“, warnt Peter Ohm vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer.

          Es gibt auch noch andere Wege. In Berlin, München und anderen Städten wurde die Straßenfinanzierung über solche Beiträge wegen des Ärgers und der komplizierten Berechnung wieder abgeschafft. Auch in Hamburg und Baden-Württemberg gibt es sie nicht. Hier werden Straßensanierungen aus dem Steueraufkommen bezahlt.

          Und was machen die, die nicht in diesen Gegenden wohnen? Wer eine Immobilie kaufen will, sollte erst einmal in der Satzung der Kommune prüfen, ob und wie die Bürger an den Kosten für Straßenbau – und übrigens auch für die Erneuerung der Kanalisation – beteiligt werden. Manche Kommunen, wie die dafür mit vielen Preisen belohnte Gemeinde Rednitzhembach südlich von Nürnberg, schaffen es seit 17 Jahren, die Straßen so zu reparieren, dass keine Sanierung und damit keine Beteiligung der Bürger fällig wird. Und trotzdem ist der Ort schuldenfrei und die Straßen in gutem Zustand.

          Wasserpreise und Grundsteuer verraten viel

          Eine weitere wichtige Frage für jeden Hausinteressenten ist, ob eine Sanierung der Straße ansteht und wann sie zuletzt saniert wurde. Alle 25 bis 30 Jahre muss er damit rechnen. Erfolgte die Sanierung oder Erschließung gerade erst, muss er prüfen, ob die Beiträge dafür schon erhoben worden sind. Die Kommunen haben immerhin vier Jahre Zeit dafür. Ganz hart kann es in Ostdeutschland kommen, vor allem in Sachsen-Anhalt und Thüringen. Dort können Kommunen noch Beiträge für Sanierungen bis 1991 rückwirkend einfordern.

          Prüfung der allgemeinen Finanzlage der Kommune ist wichtig: Die Entwicklung der Wasserpreise und der Grundsteuer in den vergangenen Jahren ist ein guter Indikator.
          Prüfung der allgemeinen Finanzlage der Kommune ist wichtig: Die Entwicklung der Wasserpreise und der Grundsteuer in den vergangenen Jahren ist ein guter Indikator. : Bild: dpa

          Immobilienkäufer sollten sich auch die allgemeine Finanzlage der Kommune ansehen. Ist sie angespannt, sind Grundsteuer und Gebühren die meistgenutzten Wege, die Haushaltslage zu verbessern. Die Entwicklung der Wasserpreise und der Grundsteuer in den vergangenen Jahren ist daher aufschlussreich. Auch steigende Gebühren für Anwohnerparkausweise oder eventuell die Kita sind für Hausbesitzer zu beachtende Ausgabenposten. Die einmalig fällige Grunderwerbsteuer belastet ebenfalls das Budget. Sie unterscheidet sich aber nicht zwischen den Kommunen, sondern zwischen Bundesländern. Sie schwankt immerhin zwischen 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, Thüringen und Brandenburg.

          Hat man sich für eine Immobilie entschieden, ist man danach aber nicht ganz machtlos. Steht eine Straßensanierung an, müssen die Anwohner informiert werden. Das ist die Chance, durch Gespräche mit der Kommune Einfluss zu nehmen, wenn die Kosten übermäßig hoch erscheinen, auch wenn die Bürger kein Vetorecht haben. Vor Kommunalwahlen und bei kleinen Änderungen können sie etwas erreichen.

          Beitragsbescheid genau prüfen

          Landet dann im Briefkasten ein Beitragsbescheid für die Sanierung der Straße, sollte er genau geprüft werden, weil er oft falsch erstellt ist. „Wirklich korrekte Bescheide sieht man selten“, sagt Peter Ohm vom Grundstücksverband. Manchmal versucht die Kommune zum Beispiel, eine Straßensanierung als Erschließung abzurechnen, um eine höhere Beteiligung der Anwohner zu erreichen. Auch werden Grundstücke in kommunalem Besitz bei der Verteilung der Kosten manchmal einfach nicht mitberücksichtigt. Auch die Geschossflächen werden oft falsch berechnet. Das kann den Beitrag schnell einmal verdoppeln. Selbst der Kostenanteil von Versorgungsunternehmen wird manchmal unterschlagen, wenn sie die Straßensanierung nutzen, um neue Leitungen zu legen.

          Daher lohnt sich oft ein Widerspruch. Der Immobilieneigentümer muss ihn innerhalb eines Monats einlegen. Bezahlen muss er trotzdem – unter Vorbehalt. Er kann eine Stundung und Ratenzahlung beantragen. Dann werden aber sechs Prozent Zinsen im Jahr fällig. Der Widerspruch wird in der Regel abgelehnt. Dann bleibt die Klage, die oft erfolgreich ist. Wegen der hohen Kosten von zum Beispiel etwa 1500 Euro bei einem Bescheid über 3000 Euro empfiehlt es sich, mit anderen Anwohnern eine Prozessgemeinschaft zu gründen wie in Weitramsdorf und so die Gerichts- und Anwaltskosten auf mehrere Personen zu verteilen. Dann wird nur für ein Grundstück Klage eingereicht und vorher mit der Gemeinde ausgehandelt, dass das Urteil auch für die anderen Grundstücke gilt. Einige, nicht alle, Kommunen lassen sich darauf ein.

          Manchmal scheint der Hausbesitzer aber Glück zu haben: Die Straße wurde gerade frisch saniert, schön mit edler Einfassung aus Granitsteinen, bezahlt hat noch der vorherige Eigentümer. Und dann das: Die Steine waren so scharf, dass sie die Autoreifen aufschlitzten. Sie mussten abgeschliffen werden. Auch das passierte in Weitramsdorf, dem gallischen Dorf in Nordbayern.

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