Geldanlage Offene Immobilienfonds setzen auf Steuervorteil

Die offenen Immobilienfonds wittern nur ein halbes Jahr nach der tiefsten Krise in ihrer Geschichte wieder Morgenluft. Die Vorlage dafür liefert die Bundesregierung mit der vorgesehenen Absenkung des Sparerfreibetrags zum Jahreswechsel. Da dieser sich von 1370 auf 750 Euro für Alleinstehende beziehungsweise von 2740 auf 1500 Euro für Ehepaare nahezu halbiert, werden viele Sparer im kommenden Jahr über die Freibetragsgrenze rutschen und können dann einen Teil ihrer Kapitalerträge nicht mehr steuerfrei vereinnahmen.

„Das Thema Nachsteuerrendite betrifft dann nicht mehr nur Anleger mit einem großen Vermögen, sondern geht nun endgültig in die Breite“, sagt ein Sprecher der Commerzbank-Immobilienfondsgesellschaft Commerz Grundbesitz. Künftig könne die Schwelle nach seiner Rechnung dann schon bei einem Privatvermögen von gut 20.000 Euro für Ledige beziehungsweise 40.000 Euro für Ehepaare liegen.

Steuerfreier Anteil bis zu 100 Prozent

Vor diesem Hintergrund stehen offene Immobilienfonds nun in den Startlöchern, um die traditionell hohe Neigung zur Steuervermeidung in der deutschen Anlegerschaft für ihr Neugeschäft zu nutzen. Vor allem die Fonds mit einem hohen Auslandsanteil in ihrem Portfolio werden künftig verstärkt darauf hinweisen, daß ein Großteil des erwirtschafteten Anlageerfolgs steuerfrei ist. Dieser steuerfreie Anteil kann im Einzelfall bis zu 100 Prozent betragen und liegt im Branchendurchschnitt bei rund 50 Prozent.

Erträge aus konkurrierenden klassischen Rentenfonds über dem Sparerfreibetrag müssen dagegen voll besteuert werden. Aktienfonds, deren Wertzuwächse nach einem Jahr ebenfalls steuerfrei wären, sind wiederum wegen des vergleichsweise hohen Verlustrisikos für die risikoscheue Klientel offener Immobilienfonds keine Alternative. Lediglich steueroptimierte Rentenfonds, die auf Kursgewinne setzen, sind noch eine ernsthafte Konkurrenz beim Wettbewerb um den steuersensiblen Anleger.

Erträge ausschließlich im Ausland versteuert

Der Grund für den Steuervorteil bei den offenen Immobilienfonds ist in den sogenannten Doppelbesteuerungsabkommen zu finden. Danach werden in dem Staat die Erträge aus der Immobilienanlage besteuert, in dem diese anfallen - und müssen nicht nochmals im Inland versteuert werden. Deshalb gilt generell die Faustformel: Je höher der Auslandsanteil im Portfolio eines offenen Immobilienfonds, um so höher ist die steuerfreie Quote an der Wertentwicklung. Für den kleinen Kan-Am US-Grundinvest liegt der steuerfreie Anteil an der Ausschüttung sogar bei 100 Prozent, weil er seine Erträge ausschließlich im Ausland versteuert.

Beim Hausinvest Europa aus dem Hause Commerz Grundbesitz - mit einem Volumen von 8 Milliarden Euro der größte offene Immobilienfonds auf dem Markt - sind immerhin rund drei Viertel der Ausschüttung steuerfrei. Umgekehrt beträgt der steuerfreie Anteil bei dem schwerpunktmäßig in Deutschland investierenden Deka-Immobilienfonds nur 12,2 Prozent. Eine Unterscheidung zwischen Deutschland- und Auslandsfonds ist deshalb unerläßlich. Anleger sollten sich zudem bewußt sein, daß der steuerfreie Anteil von Jahr zu Jahr schwankt.

In der Öffentlichkeit nicht allzu offensiv

Der Fondsanbieter Commerz Grundbesitz bereitet in diesen Tagen gerade Unterlagen für seine Vertriebskanäle vor, die explizit auf die sinkenden Sparerfreibeträge abstellen. Das Motto lautet : „Nicht sauer sein - Hausinvest-Fonds intelligent nutzen.“ Nach einer Schätzung der Gesellschaft spielt der Steuervorteil derzeit schon für ein Drittel der Kundschaft eine große Rolle. Dieser Anteil sollte tendenziell steigen. Auch der Fondsanbieter Kan-Am bemüht sich seit Mitte dieses Jahres, seine Kunden für das Thema zu sensibilisieren.

Die Immobilienfondsgesellschaft von Credit Suisse ist gerade dabei, daß Marktpotential vor diesem Hintergrund zu prüfen. Mit einer branchenweiten Kampagne unter dem Dach des Bundesverbandes Investment (BVI) ist allerdings nicht zu rechnen. Innerhalb des Verbandes soll man sich schon vor längerer Zeit darüber verständigt haben, in der Öffentlichkeit nicht allzu offensiv mit dem Thema umzugehen.

Meldepflicht im kommenden Jahr

Die neu erwachte Angriffslust der offenen Immobilienfonds im Zuge der Absenkung des Sparerfreibetrags macht deutlich, wie rasch die Krise zur Jahreswende 2005/06 offenbar in der Erinnerung verblaßt. Damals sorgte die zeitweise Schließung von drei Fonds für Unruhe in der Anlegerschaft und branchenweite Abflüsse in Milliardenhöhe. Teilweise kam es zu Liquiditätsengpässen. Innerhalb des ersten Quartals ging das verwaltete Vermögen von 85 auf 75 Milliarden Euro zurück. Seither hat sich die Unruhe aber weitgehend wieder gelegt. Seit Juni zahlten Anleger in offene Immobilienfonds nach der BVI-Absatzstatistik wieder mehr Geld ein als sie gleichzeitig abzogen.

Um die beobachteten Liquiditätsengpässe künftig zu vermeiden, haben sich die Anbieter seit April freiwillig verpflichtet, Neuanlagen in Höhe von einer Million Euro und mehr automatisch mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zu verbinden. Eine entsprechende Meldepflicht soll im kommenden Jahr in das Investmentgesetz aufgenommen werden.