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Nächste Immobilienblase? : Auf Amerikas Häusermarkt kehrt die Spekulation zurück

„Nur noch ein Haus verfügbar“: Der amerikanische Immobilienmarkt erhitzt zusehends. Bild: AFP

Die steigenden Preise ermutigen Geschäftemacher. Banken vergeben in Amerika wieder mehr Kredite, die den schnellen Kauf und Verkauf von Häusern stützen. Analysten sind besorgt.

          Im amerikanischen Immobilienmarkt wird eine Praxis wieder populär, die vor einem Jahrzehnt zum Symbol spekulativen Exzesses geworden war: House Flipping. Investoren erwerben dabei Häuser, renovieren sie und verkaufen sie angesichts steigender Immobilienpreise innerhalb weniger Monate mit Gewinn.

          Norbert Kuls

          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Eine Reihe von Großbanken wie Wells Fargo, Goldman Sachs und J.P. Morgan Chase arrangierten zuletzt Kredite für Finanzierer, die sich auf die Klientel der Hausflipper spezialisiert haben. Der Markt für Kredite wird nach Angaben des Informationsdienstes Attom Data Solutions in diesem Jahr 48 Milliarden Dollar betragen. Das ist das höchste Volumen seit dem Jahr 2006, also zwei Jahre vor der großen Krise der Jahre 2008 und 2009, welche die Finanzbranche an den Rand des Abgrunds gebracht hatte.

          Getrieben wird der aktuelle Trend von steigenden Häuserpreisen, die den Flippern hohe Gewinne ermöglichen. Investoren machen bei einer Flip-Transaktion nach Angaben von Attom im Durchschnitt 61.000 Dollar Gewinn, mehr als dreimal so viel wie im Krisenjahr 2009 – und etwa genau so viel wie auf dem Höhepunkt des spekulativen Aufschwungs im Häusermarkt im Jahr 2005. „Auch wenn das hohe Niveau der Bruttogewinne beeindruckend ist, muss man bedenken, dass das nicht alle Kosten wie Renovierung, Finanzierung oder Grundsteuern berücksichtigt“, sagt Attom-Manager Daren Blomquist.

          Spekulative Geschäfte sind „besorgniserregend“

          Nach Angaben von Attom wurden im zweiten Quartal dieses Jahres rund 55.000 Häuser und im dritten Quartal knapp 46.000 Häuser auf diese Weise gedreht. Das ist das höchste Niveau seit sechs Jahren. Auf dem Höhepunkt der Spekulation im Jahr 2005 waren es allerdings fast 100.000 Häuser. Damals wurde nur rund ein Drittel der Häuser voll in bar bezahlt. Zuletzt waren es mehr als zwei Drittel.

          Nach Angaben von Attom gingen zuletzt rund 5 Prozent aller Immobilientransaktionen auf einen Flip zurück. Obwohl die Zahl der Transaktionen noch weit vom Spitzenniveau des vergangenen Jahrzehnts entfernt ist, bezeichnete Attom die Zunahme der spekulativen Geschäfte als „besorgniserregend“. Besonders die wachsende Zahl privater, unerfahrener Hausflipper sei ein Anzeichen wachsender Spekulation.

          Neben den steigenden Häuserpreisen sorgen das relative niedrige Angebot an Häusern sowie die hohe Nachfrage seitens institutioneller Investoren für ein wachsendes Interesse an Häuserflips. Beteiligungsgesellschaften wie Blackstone hatten in den vergangenen Jahren rund 10 Milliarden Dollar in zwangsversteigerte Einfamilienhäuser investiert. Damit ist Blackstone zu einem der größten Vermieter in den Vereinigten Staaten geworden.

          Preise für Privatimmobilien auf Rekordniveau

          In einigen von der Krise besonders hart getroffenen Bundesstaaten wie Florida und Nevada, wo es weiterhin ein großes Angebot an billigen zwangsversteigerten Häusern gibt, sorgen die Flips für ein wachsendes Angebot bezahlbarer Häuser für Hauskäufer oder für Investoren, die die Immobilien vermieten wollen. „Diese Aktivitäten könnten einen gesellschaftlichen Nutzen haben, wenn Häuser renoviert werden und wieder auf den Markt kommen“, sagte Steven Swidler, Wirtschaftsprofessor an der Auburn University. Es bestehe allerdings die Gefahr, das die Häuserpreise dadurch weiter stiegen und Immobilien für viele Menschen unerschwinglich würden.

          Die Preise für Privatimmobilien in den Vereinigten Staaten befinden sich wieder auf Rekordniveau. Ein vielbeachteter landesweiter Index für die Häuserpreise hatte im September erstmals wieder leicht das bisherige Rekordhoch vom Juli 2006 übertroffen. Der S&P Corelogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index kletterte im September im Vergleich zum Vorjahr um 5,5 Prozent auf 184,8 Punkte und lag damit um 0,1 Prozent über dem Stand im Juli 2006. Im Oktober kletterte der Index um weitere 0,2 Prozent gegenüber dem Vormonat.

          Auslöser der Finanzkrise

          Ihren Tiefpunkt erreichten die Häuserpreise im Februar 2012. Seither haben sich die Preise im landesweiten Durchschnitt nominal um rund 38 Prozent erholt. Berücksichtigt man die Inflation, liegt der Index noch um 16 Prozent unter dem damaligen Rekord. Dennoch gelten die aktuellen Daten als Meilenstein.

          Der Häusermarkt, einer der Auslöser der Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009, spielt eine wichtige Rolle für die amerikanische Konjunktur. Da traditionell viele Amerikaner in den eigenen vier Wänden wohnen, trägt die Entwicklung der Häuserpreise stark zum Vermögensaufbau bei und bestimmt auch das Konsumverhalten. Hausbesitzer, die sich reicher fühlen, weil der Wert ihrer Immobilie gestiegen ist, sind eher bereit, Geld für neue Anschaffungen auszugeben. Mehr als zwei Drittel der amerikanischen Wirtschaft hängen vom privaten Konsum ab.

          Der Anteil der amerikanischen Haushalte, die ein Eigenheim besitzen, ist seit der Krise zwar von mehr als 69 Prozent im Jahr 2004 auf zuletzt knapp 63 Prozent zurückgegangen, weil viele Leute ihr Haus verloren hatten. Das ist das niedrigste Niveau der vergangenen fünf Jahrzehnte. Dennoch liegt die amerikanische Wohneigentumsquote immer noch deutlich über der von Deutschland, die zuletzt bei 52 Prozent lag.

          Quelle: F.A.Z.

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