05.09.2010 · Fast 20 Jahre lang war Ruhe: Die Nebenkosten stiegen zwar, aber so manche Wohnung wurde sogar billiger und war für neue Mieter günstiger als für ihre Vorgänger. Jetzt schlagen die Vermieter zu, bis zu 15 Prozent mehr verlangen sie.
Von Patrick Bernau
© F.A.Z.
Selbst in Berlin wachsen die Sorgen. Vor zwei Jahren kostete eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern noch durchschnittlich 530 Euro im Monat ohne Nebenkosten, jetzt müssen Mieter schon 600 Euro dafür hinlegen. Von München oder Frankfurt aus mögen die Berliner Mieten noch klein erscheinen, doch der grundsätzliche Trend gilt inzwischen für die meisten Großstädte: Die Mieten steigen wieder.
Zuletzt galt lange Jahre: Berlin ist günstig, München ist teuer – aber so, wie die Preise waren, so blieben sie auch. Die Nebenkosten stiegen zwar, aber so manche Wohnung wurde sogar billiger und war für neue Mieter günstiger als für ihre Vorgänger. So sorgten die Mieten dafür, dass die allgemeine Teuerung erträglich blieb, auch als die Preise für Benzin, Brot und Milch stiegen. Doch jetzt ändert sich die Lage. In vielen Städten steigen die Mieten wieder, und zwar kräftig. Vor allem in der Zeit seit Jahresbeginn sind die Kosten fürs Wohnen in die Höhe geschossen.
So kostet eine gut ausgestattete Neubauwohnung in Düsseldorf heute im Durchschnitt 10,47 Euro pro Quadratmeter – satte 13 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. In Ingolstadt sind die Mieten um 12 Prozent gestiegen, in Hamburg und Frankfurt um 7 Prozent, haben die Marktforscher bei der Immobilien-Beratungsfirma Empirica ausgerechnet. Bisher zeigt sich der Trend vor allem bei Neuvermietungen. Wer in seiner alten Wohnung bleibt oder auf dem Land wohnt, bleibt meist noch von der Mieterhöhung verschont. Doch wer umzieht, den trifft es teils auch in kleineren Städten: Selbst in Zweibrücken, Solingen und Oldenburg sind die Mieten laut Empirica um mehr als zehn Prozent gestiegen.
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„Wir haben schon lange damit gerechnet, dass die Mieten wieder steigen“, sagt Empirica-Marktforscher Reiner Braun. Beliebte Städte in Deutschland hätten seit Jahren an Einwohnern gewonnen, die noch dazu immer häufiger allein leben – so wuchs die Nachfrage nach Wohnungen schneller, als neue gebaut wurden. In diesem Jahr kam dann der Aufschwung dazu. „Die Leute sind zuversichtlicher geworden und ziehen auch eher einmal um. Deshalb können die Vermieter höhere Mieten durchsetzen.“
Tatsächlich haben die Mieten jetzt einiges an Preissteigerung nachzuholen. Seit 1993 nämlich seien die Mieten kaum gestiegen, sagt Andreas Schulten vom Marktforscher Bulwien Gesa, der die Daten für die Bundesbank erhebt. „Relativ zu den Einkommen ist Wohnen in Deutschland 17 Jahre lang billiger geworden. Da setzt nun ein Nachholeffekt ein.“
Auch hässliche Wohnungen relativ teuer
Wer günstig wohnen will, muss also weiter aus den Städten hinausziehen – aber das liegt nicht jedem. In der Innenstadt gilt laut Empirica: Große, schön renovierte und gut ausgestattete Wohnungen sind schon in den vergangenen Jahren teurer geworden – jetzt ziehen die Preise für die kleineren, schlechter ausgestatteten Wohnungen nach – in unterschiedlichen Städten mit unterschiedlichem Tempo. In Berlin kommen Mieter noch relativ günstig weg, wenn sie auf Schönheit und Komfort verzichten. In Hamburg und Frankfurt dagegen sind auch hässliche Wohnungen schon relativ teuer – hier lohnt es sich für Neumieter eher, zu geringeren Mehrkosten die schönere Wohnung zu nehmen.
Wer noch in seiner alten Wohnung bleibt, kommt dagegen bisher noch relativ günstig weg. In Altverträgen sind die Mieterhöhungen noch relativ moderat – schließlich gibt es dafür strenge Regeln. Doch je länger die Preise für neu vermietete Wohnungen steigen, desto leichter werden Mieterhöhungen auch in bestehenden Mietverträgen. Schließlich darf der Vermieter die Miete recht leicht bis zur sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöhen, die im Mietspiegel zu finden ist, sich in Städten ohne Mietspiegel aber auch aus einer Datenbank oder aus Vergleichswohnungen ergeben kann. Allerdings darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Ausnahmen sind Staffelmietverträge und neue Mietverträge im ersten Jahr, die gar nicht teurer werden dürfen.
Wohnfläche nachrechnen
Der Deutsche Mieterbund empfiehlt Mietern, bei Mieterhöhungen die Wohnfläche nachzurechnen. Schon so mancher Vermieter hat nicht beachtet, dass Flächen unter der Dachschräge nur halb zählen, wenn die Decke keine zwei Meter hoch ist – und unter einem Meter gar nicht. Auch wenn sich der Vermieter nicht auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, sondern auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen, können sich Mieter manchmal gegen die Erhöhungen wehren, wenn sie nachweisen können, dass die Steigerungen überzogen waren. Um zu widersprechen, haben Mieter mindestens zwei Monate Zeit.
Und wer gegen die Mieterhöhung gar nichts mehr tun kann, dem bleibt immer noch der Umzug nach Hof in Oberfranken. Dort liegt der Quadratmeterpreis in Neubauten unter fünf Euro.
Patrick Bernau Jahrgang 1981, Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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