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Vermietungsquote : Immobilienfonds sind erfolgreich

Betongold in Berlin: Im 33. Stockwerk des Hochhauses „Upper West“ Bild: dpa

Offene Immobilienfonds erreichen jetzt eine höhere Vermietungsquote. Das ist gut für die Wertentwicklung. Am stärksten gestiegen ist die Quote des „Grundbesitz global“ der Deutschen Bank.

          Immobilienfonds profitieren im Moment von immer geringer werdenden Leerständen. Das geht aus einer Untersuchung der Fondsratingagentur Scope von 14 offenen Immobilienfonds hervor. Dem Vergleich zufolge sind die Vermietungsquoten für die von den Fonds gehaltenen Gebäuden im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen. Neun der 14 Fonds haben ihre Vermietungsquote erhöht. Die größte Steigerungsrate konnte demnach der Fonds Grundbesitz global der Deutschen Bank vorweisen, der auf eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 7,7 Prozentpunkten kommt.

          Die Vermietungsquote habe einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung der Fonds und sei deshalb eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung offener Immobilienfonds, führte Scope-Analystin Sonja Knorr aus. Die nach dem Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote aller Fonds liege bei 94,6 Prozent. Damit sei der schon hohe Vermietungsstand aus dem Vorjahr von 93,8 Prozent noch einmal übertroffen worden. Für den aktuellen Rückgang des Leerstands in den Objekten offener Immobilienfonds seien vor allem zwei Faktoren verantwortlich, führte Scope aus. Zum einen führe die konjunkturelle Erholung in zahlreichen europäischen Ländern zu einem Anstieg der Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen. Zum anderen nutzten die Manager offener Immobilienfonds das derzeitige Hochpreisumfeld auf dem Immobilienmarkt offenbar gezielt für Bereinigungen ihrer Immobilien-Portfolios. „Dabei werden Objekte mit einem hohen Leerstand häufig verkauft“, berichtet Scope-Analystin Knorr.

          Das Spektrum der Vermietungsquoten der 14 untersuchten Fonds reicht dabei von 90,1 (Westinvest Interselect) bis 99,1 Prozent (Uni-Institutional German Real Estate). Von einer Quote von 97 Prozent an spreche man von Vollvermietung, so Scope. Diese Schwelle erreichten derzeit vor allem Fonds mit einem geringen Volumen wie der Uni-Institutional German Real Estate von der genossenschaftlichen Fondsgesellschaft Union Investment und der Leading Cities Invest von Kan-Am. Unter den großen Fonds habe mit 97,4 Prozent der Uni-Immo Deutschland von Union Investment die höchste Vermietungsquote.

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          Den größten Anstieg der Vermietungsquote verzeichnete der Grundbesitz global der Deutschen Bank (plus 7,7 Prozentpunkte) vor dem Uni-Institutional German Real Estate von Union Investment (plus 6,5 Prozentpunkte) und dem Hausinvest der Commerzbank (plus 1,7 Prozentpunkte). Scope vertritt die Einschätzung, diese Quoten befänden sich mittlerweile auf einem sehr hohen Niveau und ließen sich bei vielen Fonds kaum noch erhöhen. Schließlich sei bei großen Immobilien-Portfolios stets ein gewisser Anteil an Leerstand durch Fluktuation vorhanden. Aufgrund der positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen erwarte die Ratingagentur deshalb auf Jahressicht stabile bis leicht fallende Vermietungsquoten.

          Bild: F.A.Z.

          Der Grund für die leicht abnehmende Tendenz: Voll vermietete sogenannte Core-Immobilien (Top-Lage mit langfristig gebundenen Mietern und guten Mietverträgen) befänden sich schon auf einem sehr hohen Preisniveau. Die den Fonds zufließenden Anlegergelder investierten die Fondsmanager daher verstärkt in Objekte abseits der klassischen Core-Segmente, etwa in Projektentwicklungen oder Objekte mit Leerstand. Dieses Investitionsverhalten führe in der Tendenz zu einem Absinken der Vermietungsquoten. Für das Rating eines Fonds bewertet Scope Vermietungsquoten von mehr als 93 Prozent positiv. Sinke die Quote signifikant unter diese Schwelle, so die Ratingagentur, dann habe das einen negativen Einfluss auch aufs Rating.

          Quelle: F.A.Z.

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