Vererbung von Ferienhäusern (1) Böse Überraschungen in Florida

Florida ist mittlerweile zur zweiten Adriaküste der Deutschen geworden. Sieben Flugstunden von der Heimat entfernt, erwarten den Urlauber schöne Temperaturen, grüne Golfplätze und der amerikanische Weg zu leben, „the American way of life“. Mit der derzeit hohen Kaufkraft des Euro erwacht bei manchem Unternehmer oder gutverdienenden Investmentbanker der Wunsch, das Ferienglück durch ein Ferienhaus abzurunden.

Schnell ist die Immobilie erworben. Auf einem samstäglichen Gartenfest wird einem dann noch von einem guten Freund der Tipp gegeben, man sollte sich noch die „Greencard“ besorgen, damit man bei der Einreise in die Vereinigten Staaten nicht Schlange stehen muss. Als Greencard wird in Amerika umgangssprachlich eine zeitlich unbeschränkte Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung bezeichnet.

Handschriftliche Testamente sind unwirksam

Macht man dies alles, wird man zumindest mittelfristig feststellen, dass das Land nicht nur Schönes, sondern auch böse Überraschungen bietet, wie die Hurrikan-Saison, die die Versicherbarkeit der Immobilie schwierig gestaltet. Auch das Recht und die Steuern in den Vereinigten Staaten bieten einiges an Überraschungen für Steuerausländer. Erwirbt man die Immobilie unmittelbar, so ist das deutsche Testament - jedenfalls wenn es handschriftlich errichtet worden ist - für Florida unwirksam.

Nach dem deutschen internationalen Erbrecht und nach dem Recht von Florida vererben sich unmittelbar gehaltene Ferienhäuser in Florida ausschließlich nach dem Recht von Florida. Bei dem Tod des Grundstückseigentümers muss dort ein besonderes Nachlassverfahren durchgeführt werden. Handschriftliche Testamente gelten in Florida als unwirksam, auch wenn sie im Ausland errichtet worden sind.

Juristische Besonderheiten führen leicht zu Streit

Eine Folge ist, dass beispielsweise nicht die zweite Ehefrau die Immobilie erbt, sondern die gesetzliche Erbfolge nach amerikanischem Recht eintritt. Schnell kann sich dann um diese Immobilie ein Erbstreit entwickeln. Neben diesen Gefahren, die man entweder durch ein amerikanisches Sondertestament, das mit dem deutschen Haupttestament sinnvoll verzahnt ist, oder durch ein deutsches Testament, das die amerikanischen Formvorschriften erfüllt, beseitigen kann, bleibt die Problematik, ein sogenanntes Probate-Nachlassverfahren durchzuführen.

Probate-Verfahren bedeuten Öffentlichkeit. Möchte man öffentliche Gerichtsverfahren beim Todesfall vermeiden, so könnte man die Immobilie zusammen mit dem Ehepartner als „Joint Tenancy“ erwerben. Das ist eine Art Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit „Anwachsung“ beim Überlebenden.

Amerikanische Steuern können angerechnet werden

Wenn nur einer bezahlt, aber beide registriert werden, liegt eine Schenkung vor, die je nach Höhe des auf den Ehepartner entfallenden Grundstücksanteils schenkungsteuerpflichtig ist und entweder den persönlichen Ehegattenfreibetrag verbraucht oder aber, wenn es sich um ein stattliches Anwesen handelt, Schenkungsteuern sogar in beiden Staaten auslöst.

Denn nach dem zwischen Deutschland und den Vereinigten Staaten abgeschlossenen Erbschaftsteuer-Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) dürfen die Vereinigten Staaten den Vermögensübergang von amerikanischem Grundbesitz durch Schenkung oder im Todesfall besteuern. Und wir Deutschen dürfen das auch. Hierzulande rechnet man dann die regelmäßig höheren Erbschaft- oder Schenkungsteuern aus Amerika auf die deutschen an.

Viele deutsche Konstruktionen gehen nicht

Viele Gestaltungen, die in Deutschland zu vernünftigen zivilrechtlichen und steuerlichen Ergebnissen führen - zum Beispiel, dass der ältere Ehepartner die Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts auf den jeweiligen jüngeren Ehepartner überträgt - funktionieren in den Vereinigten Staaten nicht, da das Zurückbehalten derartiger Rechte als unvollständige Schenkung gilt und beim Tode das nackte Eigentum noch zum Nachlass des ursprünglichen Grundstückseigentümers gerechnet wird.

In rein nationalen amerikanischen Sachverhalten sicherlich sinnvoll, versuchen amerikanische Erbrechtsanwälte über amerikanische Trusts - eine Art Familienstiftung - das komplizierte Probate-Verfahren und die Schenkung- und Erbschaftsteuern zu minimieren. Trusts sind dem deutschen Fiskus allerdings ein Dorn im Auge, da wir diese Rechtstypen nicht kennen und seit dem Jahr 1999 ein Strafsteuertatbestand im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht für diese vorsehen.

Auch einkommensteuerlich ist bei der Behandlung von Trusts vieles unklar, was eine sichere Steuerplanung schwierig macht. Da müssen dann hybride Trustformen helfen, die aus deutscher Sicht Rechtsinstitute sind, die der deutsche Fiskus kennt und die nicht die Strafsteuer anschalten und aus amerikanischer Sicht wirtschaftlich wie Trusts behandelt werden.

Vorsorgevollmachten sind unerlässlich

Der Erwerb einer Immobilie in den Vereinigten Staaten zur privaten Nutzung sollte deswegen sorgfältig geplant sein und mit einem deutsch-amerikanischen Vorsorgepaket begleitet werden. Unerlässlich sind Vorsorgevollmachten, abgestimmt für Florida, das verzahnte Florida-Sondertestament oder das besondere Kapitel im deutschen Haupttestament, abgestimmt nach dem Recht der Vereinigten Staaten, so dass das Testament sowohl den Test des deutschen als auch des amerikanischen Nachlassverfahrens besteht. Auch eine subtile Steuerplanung, jedenfalls bei größeren Immobilienwerten, ist unverzichtbar.

Manchmal kann aber auch die Lösung im steuerlichen Teil relativ schlicht sein, nämlich dann, wenn man diese Immobilie vielleicht nur 10 oder 15 Jahre halten möchte und noch in einem Alter ist, in dem der Tod statistisch unwahrscheinlich ist. Dann erwirbt man zusammen mit der Immobilie reine Todesfallversicherungen, die Todesfallrisikoschutz auf 10 oder 15 Jahre gewähren, damit ausreichend Liquidität für die höheren Erbschaftsteuern in den Vereinigten Staaten vorhanden ist, die auf die Immobilie entstehen werden. Regelmäßig sind die Kosten hierfür gar nicht so dramatisch, sichern aber gleichzeitig für eine Übergangszeit den erhöhten Liquiditätsbedarf, ausgelöst durch hohe amerikanische Erbschaftsteuern, ab.

Eine Greencard bringt nicht nur Vorteile

Bei stattlicheren Anwesen oder kommerziellen Engagements wird die Steuerplanung komplexer. Hier wird man über ein- oder mehrstufige Personengesellschafts- oder Kapitalgesellschaftsstrukturen nachdenken, um aufwendige Nachlassverfahren in den Vereinigten Staaten zu vermeiden, gleichzeitig das Einkommenbesteuerungsrecht in den Vereinigten Staaten belassen, weil dort die Einkommensteuersätze attraktiver als in Deutschland sind, aber das Erbschaftsteuerrecht bevorzugt in Deutschland anfallen lassen, weil die Erbschaftsteuersätze in Deutschland niedriger als in Amerika sind.

Und die Idee mit der Greencard wird man lieber bleibenlassen, da sie mit weitreichenden Erklärungs-, Deklarierungs- und auch Steuerpflichten in den Vereinigten Staaten einhergeht und die Abgabe der Greencard, wenn man sie sehr lange besessen hat, neuerdings auch eine besondere Wegzugsteuer in den Vereinigten Staaten auslösen kann.