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Geschlossene Fonds : Selbst Betongold lockt nicht mehr in jedem Fall

Die Immobiliengesellschaft Commerz Real der Commerzbank vermittelt geschlossene Immobilienfonds nicht mehr an Privatanleger. Bild: EPA

Offene Immobilienfonds werden von Privatanlegern überrannt, während geschlossene Fonds stagnieren. Mit letzteren lässt sich jedoch mehr Rendite erzielen. Woran liegt also die Zurückhaltung?

          Anders als offene Immobilienfonds, die von Anlegern regelrecht überrannt werden, haben es geschlossene Fonds für Privatanleger derzeit offenkundig schwer, im großen Stil zusätzliche Investoren zu finden. Das Neugeschäft hat sich im vergangenen Jahr kaum erhöht, wie die Fondsratingagentur Scope berichtet. Insgesamt rund 1,36 Milliarden Euro investierten Privatanleger demnach 2016 in sogenannte geschlossene Publikums-AIF („Alternative Investmentfonds“).

          360 Millionen Euro flossen in sogenannte Vermögensanlagen, eine weniger stark regulierte Form der geschlossenen Beteiligung. Im Vorjahr hatte das Volumen des plazierten Eigenkapitals zusammen bei rund 1,33 Milliarden Euro gelegen. Ganz anders war es in früheren Jahren gewesen: Im Rekordjahr 2007 lag das Plazierungsvolumen bei knapp 13 Milliarden Euro – und selbst nach der Finanzkrise plazierte die Branche jährlich Eigenkapital von mehr als 5 Milliarden Euro.

          Geschlossene Fonds haben schlechtes Image

          Woran liegt das? Auffällig ist, dass die Situation bei offenen Immobilienfonds anders ist. Ihnen flossen im vergangenen Jahr rund 7 Milliarden Euro zu. Mehrere große Fonds stoppten sogar die Annahme neuer Gelder, so stark war der Zustrom. Im Gegensatz dazu entfielen auf die geschlossenen Immobilienfonds als größte Gruppe unter den geschlossenen Fonds für Privatanleger nur 876 Millionen Euro plaziertes Eigenkapital. Unter institutionellen Anlegern hingegen sind geschlossene Fonds beliebter.

          Branchenvertreter nennen zwei Gründe, warum es die geschlossenen Fonds bei Privatanlegern derzeit schwer haben. Der eine ist das schlechte Image, das aus Skandalen der Vergangenheit herrührt. Lange galt die Branche als Paradies für dubiose Geschäftsleute. Als Beispiele werden S&K in Frankfurt genannt oder auch das Bankhaus Wölbern in Hamburg, dessen früherer Chef 2015 zu achteinhalb Jahren Haft verurteilt wurde.

          Vermittlung an Privatanleger wird reduziert

          Der zweite Grund ist die Zurückhaltung der Vertriebsorganisationen. Viele Banken, Sparkassen und Vermittler scheuen die komplizierten Beratungspflichten, die von der Politik als Reaktion auf die Skandale als Anlegerschutz eingeführt wurden. Manche Berater fürchten offenbar spätere Anlegerklagen. So sollen viele Sparkassen zurückhaltend sein, in ihren Filialen geschlossene Immobilienfonds an Privatkunden zu vertreiben – selbst wenn diese an einem Investment in Immobilien sehr interessiert sind und die Kontingente der jeweiligen Sparkasse an offenen Immobilienfonds der Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka schon ausgeschöpft sind. Man müsse „neue Ideen zu Vertriebswegen und Beratung“ entwickeln, meint Markus Lang von der Sparkassen-Immobiliengesellschaft Real I.S.

          Die Commerzbank hat sich ganz aus der Vermittlung geschlossener Immobilienfonds an Privatanleger in ihren Filialen zurückgezogen. Die Immobiliengesellschaft Commerz Real konzentriere sich jetzt auf professionelle und semiprofessionelle Anleger wie kleinere Versorgungswerke, sagte Bereichsleiter Heiko Szczodrowski: „Die wissen Vorteile und Risiken des Produkts richtig einzuschätzen.“

          Kosten sind am Anfang besonders hoch

          Als Vorteile geschlossener Immobilienfonds für Privatanleger nennt Kristina Mentzel von der Hypovereinsbank-Tochtergesellschaft Wealth-Cap eine stärkere Unabhängigkeit von Marktschwankungen, die Möglichkeit zur Diversifizierung des Vermögens – und einen überdurchschnittlichen Renditebeitrag. Zumindest manche geschlossenen Fonds erzielen demnach eine Mehrrendite gegenüber offenen Fonds, die sogenannte „Illiquiditätsprämie“: ein Aufschlag dafür, dass Anleger aus den Fonds schwerer herauskommen.

          Nach Angaben der Fondsratingagentur Scope kann man mit geschlossenen Immobilienfonds derzeit ungefähr 3,5 bis 4 Prozent Rendite im Jahr erzielen, mit offenen lediglich um die 2 Prozent. Scope-Analystin Sonja Knorr weist allerdings darauf hin, dass die Kosten für Privatanleger bei geschlossenen Fonds recht hoch sind – und zwar vor allem am Anfang. Diese sogenannten Initialkosten lägen in einigen Fällen bei mehr als 25 Prozent des eingesetzten Eigenkapitals exklusive Agio (Aufpreis): „In der Mehrzahl der Fälle sind geschlossene Fonds für Privatanleger kostenintensiver als offene.“

          Quelle: F.A.Z.

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