Offene Immobilienfonds Wo bleibt der Mut zu unpopulärer Wahrheit?

In der Branche scheint allmählich wieder Ruhe einzukehren: Nach den massiven Unruhen um die Schließung dreier offener Immobilienfonds und die Diskussion um das Reformpaket zu diesen Produkten, das der Branchenverband BVI in der vergangenen Woche vorgelegt hat, scheinen sich die Gemüter der Anleger und der Branchenverantwortlichen etwas zu beruhigen. Zeit für eine erste Schadensbilanz.

Für die Anleger dürfte sich - so denn der Sturm endgültig vorbei ist - der Schaden in Grenzen halten: Die Kunden der Fondsgesellschaft Kan-Am werden im besten Fall nach der Öffnung der Fonds sogar mit einem Gewinn dastehen, die Kunden der Deutschen Bank hingegen werden wohl mit einem Abschlag auf den Wert ihrer Fondsanteile rechnen müssen, der sich allerdings weniger aus der Konstruktion des Produktes als aus der Lage am deutschen Immobilienmarkt und den Leistungen des Fondsmanagements erklärt.

Offene Immobilienfonds werden nicht mehr das gleiche sein wie zuvor

Doch nach diesem Sturm wird das Produkt offene Immobilienfonds nicht mehr das gleiche sein wie zuvor, jedenfalls dann, wenn das Maßnahmenpaket des BVI komplett umgesetzt wird. Zum einen soll durch verschiedene Maßnahmen verhindert werden, daß institutionelle Anleger zu große Mittel auf einmal aus diesen Fonds abziehen. Doch lösen diese Maßnahmen das Hauptproblem der offenen Immobilienfonds? Branchenvertreter mögen hier nicht von einem Konstruktionsfehler sprechen, wenn Kritiker darauf verweisen, daß es immer ein Problem ist, wenn kurzfristige Einlagen in langfristige Investitionen transformiert werden. Bei schönem Wetter funktioniert das. Doch die Unruhen in den vergangenen Wochen haben gezeigt, daß ein Schiff auch in stürmischen Zeiten Sicherheit bieten sollte.

Und diese könnten rasch heranziehen, wenn es zu einer Massenflucht aus offenen Immobilienfonds kommt. Die Gründe für ein solches Phänomen müssen nicht einmal rationaler Natur sein: Wie eine Lawine bauen sich Unsicherheit, Angst und Panik auf, und der Furcht vor Mittelabflüssen folgt dann die sich selbst erfüllende Prophezeiung. In den vergangenen Monaten ist es der Branche gelungen, ein Übergreifen dieser Panik auf die anderen Produkte weitgehend zu verhindern - was sie als Erfolg feiert. Doch kann man daraus schon schließen, daß offene Immobilienfonds auch dem perfekten Sturm trotzen können? Verglichen mit dem, was man aus der Geschichte an Finanzpaniken kennt, wirken die Tumulte der vergangenen Wochen allenfalls wie eine steife Brise.

Nun kann man natürlich argumentieren, daß solche Ereignisse die Ausnahme und deswegen vernachlässigbar sind. Doch diese Argumentation greift zu kurz. Sie verkennt, daß ein Risiko aus zwei Komponenten besteht: der Eintrittswahrscheinlichkeit und der potentiellen Schadenshöhe. Zwar mag die Wahrscheinlichkeit für den perfekten Immobiliensturm gering sein, doch sollte er eintreten, könnte der Schaden immens sein: Wenn eine 80-Milliarden-Euro-Branche ihre Produkte schließen muß und ihre Immobilien zwangsweise unter Wert verkaufen muß, so wird dies auf alle Institutionen ausstrahlen, die ebenfalls Immobilien in ihren Bilanzen haben und sie dann nämlich auch abwerten müssen. Diese kollektive Bilanzkürzung möchte man nicht wirklich erleben - eingedenk dieses möglichen Schadens lohnt es sich, über die Konstruktion der offenen Immobilienfonds nachzudenken.

Mit unpopulären Wahrheiten wäre mehr Transparenz erreichbar

Am Ende dieses Denkprozesses steht möglicherweise eine überraschende Erkenntnis: Eigentlich verfügen offene Immobilienfonds ja längst über eine Regelung, mit der man dem perfekten Sturm trotzen kann - nämlich die Möglichkeit der vorübergehenden Schließung. Daß diese Maßnahme in der Branche und in der Presse aber als so außergewöhnlich präsentiert wurde, liegt daran, daß die Branche all die Jahre nicht von dem Bekenntnis zur täglich verfügbaren Liquidität lassen wollte: Niemand verkauft Fondsanteile, wenn er den Kunden einräumen muß, daß es ja einmal vorübergehend dazu kommen kann, daß er nicht an sein Geld kommt.

Doch wie sehr die Branche an diesem Mantra hängt, zeigen die Ausführungen des BVI zum Reformpaket: Man habe die Produkte reformiert, ohne die tägliche Verfügbarkeit der Anteile einzuschränken, verkündete BVI-Sprecher Markus Rieß stolz. Und genau hier liegt das Problem. Hätte man den Kunden von Anfang an klargemacht, daß offene Immobilienfonds auch einmal schließen können, was für den langfristigen Investor, den der BVI ja immer propagiert, kein Problem ist, und wäre dies als ein Stück Normalität gefeiert worden, so wären die Wogen der Aufregung in den vergangenen Wochen wohl nicht so hoch geschlagen. Mit ein wenig Mut zu unpopulären Wahrheiten kann man dann auch ein wenig gelassener nach vorne blicken - ohne Angst vor dem perfekten Sturm.