Offene Immobilienfonds Sparer vor Großanlegern schützen

Privatanleger in offenen Immobilienfonds sollen wirkungsvoller vor einem unberechenbaren Verhalten institutioneller Großanleger geschützt werden. Die Fondsanbieter haben sich unter dem Dach des Bundesverbandes Investment (BVI) in den vergangenen Wochen auf eine Regelung verständigt, die dem bisher möglichen Unterlaufen von Kündigungsfristen einen Riegel vorschiebt.

Danach soll künftig auf Basis der Rechtsform zwischen Großanlegern und Privatanlegern unterschieden werden: Juristische, also nichtnatürliche Personen gelten automatisch als Großanleger, die die Rückgabe von Fondsanteilen zwölf Monate im Voraus ankündigen müssen.

Schwelle von einer Million

Zurzeit sieht das Investmentgesetz vor, dass Anleger von einem bestimmten Betrag an - üblich ist die Schwelle von einer Million Euro - als institutionelle Investoren gelten und damit gesonderten Rückzugsbedingungen unterliegen. Die meisten Anbieter hatten vor dem Ausbruch der jüngsten Liquiditätskrise diese Regelung aber nicht umgesetzt und dies mit bestehender Rechtsunsicherheit begründet.

Privatrechtliche Absprachen über Rückgabefristen ließen sich mit den Grundsätzen des Investmentrechts nicht vereinbaren, hieß es. Außerdem ließen sich Regelungen, die sich an Beitragsschwellen orientieren, leicht unterlaufen, indem ein großer Kaufauftrag einfach in mehrere kleine Aufträge unterteilt wurde.

Zwölf Monate Kündigungsfrist

Der Rückzug von institutionellen Anlegern, darunter große Vermögensverwalter und Dachfonds, gilt als wesentliche Ursache dafür, dass offene Immobilienfonds im vergangenen Herbst in Liquiditätsschwierigkeiten gerieten und zwölf von ihnen die Rücknahme von Anteilen vorübergehend einstellen mussten.

„Die zwölfmonatige Kündigungsfrist für institutionelle Anleger in Publikumsfonds dürfte die Liquiditätssteuerung der Gesellschaften erheblich erleichtern“, sagt Jens Ortmanns, Partner der Rechtsanwaltskanzlei McDermott Will & Emery in Düsseldorf, zu dem Branchenvorschlag. Er sei auf jeden Fall praktikabel.

Allerdings ist bei der Umsetzung die Mitwirkung des Gesetzgebers unerlässlich. Nicht nur die Kündigungsfrist für Großanleger muss gesetzlich verankert werden. Auch die Meldepflicht der Depotbank zum Anlegerstatus bedarf einer gesetzlichen Regelung. Die von den Fondsgesellschaften angestrebte Umsetzung der Reformpläne noch in dieser Legislaturperiode gilt unter Juristen jedoch als äußerst ambitioniert. Nach der Immobilienfondskrise 2005/2006 dauerte es fast zwei Jahre, bis die damals gezogenen Lehren Aufnahme im Investmentgesetz fanden.

Privatanleger nicht abschrecken

Nicht einigen konnten sich die Immobiliengesellschaften auf die generelle Einführung einer Kündigungsfrist für die ersten 90 Tage nach dem Erwerb von Fondsanteilen. Eine solche Regelung würde Privatanleger abschrecken, die über Fondsdiscounter Immobilienfonds ohne Ausgabeaufschlag erwerben und diese als kurzfristigen Liquiditätsparkplatz nutzen. So hatten im vergangenen Jahr zahlreiche Anleger einen Teil ihres Vermögens in offenen Immobilienfonds geparkt, um es noch vor der Einführung der Abgeltungsteuer bei einer Beruhigung an den Börsen in Aktien umzuschichten.

Einzelne große Fondsgesellschaften setzten sich jedoch mit ihrer Ansicht durch, dass die tägliche Verfügbarkeit der Anteile ein höheres Gut darstellt, als den Missbrauch als Liquiditätsparkplatz zu verhindern. Die Trennung zwischen kurz- und langfristig orientierten Anlegern - zum Beispiel durch eine Einführung von zeitlich gestaffelten Rücknahmeabschlägen - liegt somit weiterhin im Ermessen der einzelnen Immobilienfondsgesellschaften.

„Halber Schritt in die richtige Richtung“

Einigen konnten sich die Anbieter lediglich darauf, der Einstellung von Anteilsrücknahmen künftig eine Kündigungsfrist von bis zu 90 Tagen für alle Anleger im Fonds vorzuschalten, falls ungewöhnlich hohe Rückgaben über einen kurzen Zeitraum dies für notwendig erscheinen lassen. Die Entscheidung über den Einsatz wird jedoch ebenfalls den Gesellschaften selbst überlassen.

Für die Immobilienfondsanalystin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope ist das in dieser Woche vorgestellte Maßnahmenpaket deshalb nur ein „halber Schritt in die richtige Richtung“. Die vorgesehene Trennung zwischen Groß- und Privatanlegern falle überzeugend aus. Der Ermessensspielraum zur Abschreckung kurzfristig orientierter Anleger bleibe jedoch zu groß.