Offene Immobilienfonds Kan Am gibt wieder neue Anteile aus

Die letzten Ausläufer der Immobilienfondskrise des Jahres 2005 erreichen die Anleger. Immer mehr offene Immobilienfonds bereinigen ihre Portfolios und bauen diese um, und erste Gesellschaften haben diesen Prozess bereits zu Ende gebracht. Ein prominentes Beispiel ist die Fondsgesellschaft Kan Am, die ab dem heutigen Mittwoch wieder neue Anteile an ihrem Grundinvest-Immobilienfonds ausgeben wird. Die Gesellschaft hatte die Ausgabe neuer Anteilsscheine - und damit die Aufnahme weiterer Gelder - vor rund 12 Monaten aufgrund der hohen Nachfrage nach dem Fonds eingestellt.

Man habe das Portfolio optimiert und erweitert, so heißt es bei Kan Am. In dieser Zeit habe man Immobilien in einem Volumen von rund 550 Millionen Euro verkauft. Zugleich seien die günstigen Immobilienmärkte für Käufe in einem Volumen von 340 Millionen Euro genutzt worden. Insgesamt habe Kan Am dadurch einen Bruttogewinn in Höhe von 106 Millionen Euro erzielt. „Wir haben die Zeit genutzt, unser Portfolio optimiert und neue Einkaufsmöglichkeiten in den derzeit schwierigen Immobilienmärkten erschlossen - so haben wir in London und Belgien investiert und haben auch einen ersten Schritt in den Osten nach Riga gewagt“, heißt es bei Kan Am.

Schutz der investierten Anleger

Die Idee eines aktiven Liquiditätsmanagements für offene Immobilienfonds verfolgt Kan Am bereits seit Gründung des Fonds, und mittlerweile sind auch andere Anbieter dazu übergegangen, ihre Mittelzuflüsse über eine zeitweise Schließung für neue Anteilseigner zu steuern. So hat beispielsweise die Degi im Zuge einer Umstrukturierung und Verschlankung des Portfolios die Ausgabe neuer Anteilsscheine an ihrem Grundwert-Fonds vorübergehend eingestellt. Dadurch solle der Zufluss spekulativer Gelder in den Fonds ausgeschlossen werden, damit die derzeitigen Anleger des Fonds in vollem Umfang von den Ergebnissen des aktiven Portfoliomanagements profitierten, teilte die Gesellschaft mit.

Auch die Union Investment Real Estate hat mit der Bereinigung der Deutschland-Bestände ihrer beiden Fonds Uni Immo Deutschland und Uni Immo Europa die Ausgabe von Anteilsscheinen für die beiden Fonds vorübergehend ausgesetzt. Aufgrund der deutlich über den Sachverständigenwerten liegenden Verkaufspreise erwarte man einen spürbaren Anstieg des Anteilwertes bei Übergabe der verkauften Objekte im September und Zahlung der Kaufpreise, hieß es. Vor diesem Hintergrund habe man zum Schutz der investierten Anleger und zur Vermeidung von Spekulationen die Ausgabe von Anteilsscheinen für die beiden Fonds ausgesetzt.

Zufluss neuer Mittel besser steuern

Dieser deutlich vorsichtigere Umgang der Gesellschaften mit den Mittelzuflüssen dürfte letztlich auch den Lernprozessen zu verdanken sein, die nach der Immobilienfondskrise des Jahres 2005 eingesetzt haben. Nach der Baisse an den Aktienmärkten ist bis 2005 viel Geld in diese Produkte geflossen. Vermutet wird, dass die Anleger die Immobilienfonds vor allem als Parkplatz für überschüssige Liquidität genutzt haben. Als dann infolge einiger Skandale und Unregelmäßigkeiten, ausgelöst durch eine ungeschickte Politik der Immobilienfondsgesellschaft der Deutschen Bank, Anleger in Scharen ihre Gelder aus den Fonds abzogen, drohte vielen Fonds die Illiquidität - eine ganze Branche schaute in den Abgrund. Einer der hauptbetroffenen Fonds während dieser Krise war der Grundinvest-Immobilienfonds von Kan Am, der im Januar 2006 nach einer umstrittenen Studie des Finanzanalysehauses Scope die Rücknahme von Anteilsscheinen einstellen musste - innerhalb weniger Tage hatten Anleger rund 700 Millionen Euro aus dem zu diesem Zeitpunkt 2,5 Milliarden Euro schweren Fonds abgezogen.

Mit der vorübergehenden Aussetzung der Ausgabe neuer Anteilsscheine wollen die Gesellschaften nun den Zufluss neuer Mittel besser steuern - im Extremfall, so wie bei Kan Am, werden nur neue Kundengelder akquiriert, wenn neue, geeignete Investitionsobjekte identifiziert sind. Angesichts der starken Vertriebsorientierung der deutschen Finanzbranche dürfte das aber eher eine Minderheitenstrategie bleiben - wer auf neue Mittel verzichtet, verzichtet auf Einnahmen. Eine Aussetzung der Ausgabe neuer Anteilsscheine kann aber auch den Zufluss spekulativer Gelder verhindern, der im Zuge der Neuausrichtung vieler Portfolios zu erwarten ist: Verkauft eine Gesellschaft Objekte zu einem Preis, der über dem in der Bilanz angesetzten Wert liegt, so führt der Gewinn aus dem Verkauf zu einem Anstieg des Anteilspreises, von dem dann alle Anleger profitieren. Wer solche Veräußerungserlöse antizipiert, kauft sich rechtzeitig in den Fonds ein, um davon zu profitieren. Genau das soll durch die Aussetzung der Anteilsscheinausgabe verhindert werden.