Offene Immobilienfonds Einige sind noch geschlossen

Vor gut einem Jahr, Ende Oktober 2008, erreichte die Finanzkrise die Fondsbranche. Zahlreiche offene Immobilienfonds mussten damals nach enormen Mittelabflüssen die Rücknahme ihrer Anteile aussetzen. Auch jetzt sind noch mehrere Milliarden Euro in diesen Produkten eingefroren. Allerdings ist bei nur noch vier Fonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Das Sorgenkind für das Segment ist der Morgan Stanley P2 Value, in dem mehr als 1,4 Milliarden Euro liegen, ohne dass die Anleger über sie verfügen können. Er ist der zweitgrößte unter den ausgesetzten Fonds und bleibt vorerst wohl auch geschlossen. Beim TMW Immobilien Weltfonds mit einem Fondsvolumen von gut 1 Milliarde Euro verweigert die Fondsgesellschaft TMW Pramerica ebenfalls bis auf Weiteres die Rücknahme der Anteile, weil bei einer Öffnung Mittelabflüsse drohen, die den Fonds überfordern könnten.

Vor allem der Morgan-Stanley-Fonds bereitet der Branche Kopfzerbrechen, da er das Vertrauen in offene Immobilienfonds allgemein belastet. Denn das Versprechen, die Anteile börsentäglich zurückzunehmen, ist ein zentrales Argument für den Verkauf der Produkte. Viele Fondsgesellschaften schränken diese Möglichkeit zwar für institutionelle Investoren ein, doch private Anleger können ihre Anteile weiter täglich zurückgeben.

„Der Anleger soll den Schaden auf jeden Fall nicht tragen“

„Da ist noch eine Menge Gehirnschmalz notwendig“, sagt Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Asset Management, einem der großen Anbieter offener Immobilienfonds. „Wir arbeiten noch an einer Lösung“, verspricht Knoflach, die auch innerhalb des Fondsverbands BVI für Immobilienfonds eintritt. Nur so viel ist für sie klar: „Der Anleger soll den Schaden auf jeden Fall nicht tragen.“ Offene Immobilienfonds hätten sich als eigene Anlageklasse etabliert.

Dass die Krise beim Morgan Stanley P2 Value nicht ausgestanden ist, zeigt auch der hohe Abschlag, mit dem die Fondsanteile an den Börsen Stuttgart und Hamburg gehandelt werden. Dort können verkaufswillige Anleger ihre Anteile am P2, die Morgan Stanley nicht zurücknimmt, anderen Anlegern zum Kauf anbieten.

Den Inventarwert der Anteilscheine (Net Asset Value oder NAV) gibt Morgan Stanley derzeit mit rund 46 Euro an, an der Börse werden sie jedoch nur mit 42 Euro gehandelt, also mit einem Abschlag von rund 9 Prozent. Schon Ende Juli musste Morgan Stanley einen Abwertungbedarf in einer Rekordhöhe von 231 Millionen Euro bekanntgeben. Der große Preisabstand zeigt, dass einige Anleger offenbar von einer weiteren Abwertung des Immobilienbestands ausgehen. Offensichtlich bleibt diese Spekulation jedoch auf den P2 beschränkt. Beim TMW ist der Abstand zwischen Inventarwert und Börsenpreis geringer.

Fonds ohne Anteilsrücknahme werden zum Störfaktor

Andere Anbieter öffneten im Laufe des Jahres wieder ihre Fonds, weil sie dank Mittelzuflüssen und Immobilienverkäufen glaubten, die befürchteten Mittelabflüsse zu verkraften. Den Anfang machte im Januar die Aberdeen-Immobiliengesellschaft Degi mit dem Degi International, ohne die in der Branche befürchtete Massenflucht der Anleger aus dem Fonds eintrat. Auf ein Fondsvermögen von 2 Milliarden Euro per Ende September bewältigte der Degi International laut BVI-Zahlen seit Jahresanfang einen Mittelabfluss von 520 Millionen Euro netto.

Die Fonds, bei denen die Anteilsrücknahme ausgesetzt ist, werden zu einem Störfaktor für das gesamte Segment. Denn eigentlich stehen die Zeichen für offene Immobilienfonds gut. Viele Großanleger – Versicherer, Pensionskassen und Sozialversicherungsträger – suchen Geldanlagen abseits der Aktienmärkte. Die Renditen, die Anleihen versprechen, sind ihnen meist zu niedrig und zu ungewiss. Offene Immobilienfonds zählen zu jenen Anlageklassen, auf die institutionelle Anleger derzeit ausweichen. Die besseren unter ihnen werfen eine Rendite von 3,4 bis 4,3 Prozent ab. Seit Jahresanfang sind offenen Immobilienfonds laut BVI Mittel von netto 3,1 Milliarden Euro zugeflossen. Damit liegen derzeit gut 87 Milliarden Euro in dieser Anlageklasse.